В 2027 году, когда построят стартовавшие недавно новые ЖК, мне будет 51 год. Какой кошмар.
Незаслуженно без внимания осталась публикация, в которой я рассказываю о зарождающихся трендах на рынке недвижимости в Москве, оглядываясь назад с высоты прошедших 6 лет.
Начало:
Какой ассортимент имел покупатель новостроек в 2017 году, давайте разберемся еще раз,
а также посмотрим на современную картину рынка готовых комплексов в Москве, сданных в 2022-2023 годах,
и заглянем в 2027 год - время, когда будут сдаваться проекты, стартовавшие в 2023 и начале 2024 года, либо целиком, либо в части 1-2 очередей.
Мы знаем, что, к примеру, проект "Soul" от Forma окончательно будет реализован в 2030 году, то есть через 6 лет. И я предлагаю мерить не сроки не абстрактно, а вспомнить все же о человеческой природе: анализируйте надобность тех или иных решений при выборе недвижимости применительно к своей реальной жизни,
ее продолжительности,
этапам взросления,
старения,
естественной смены окружения - как бы грустно это ни звучало.
Таким образом, мы получим с вами картину, как за 10 лет менялась недвижимость в Москве и наши представления о ней.
Намеренно исключу ближайшее Подмосковье, так как тема его застройки невероятно объёмная и с последствиями. Об этом поговорим в следующих публикациях. Спасибо за прочтение, комментарии для подписчиков открыты.
Фотографии и видео, опубликованные в блоге, кроме цитируемых страниц, сделаны мной. Принципиально не использую чужой контент, с уважением отношусь к авторскому праву, нарушение которого касаемо себя отслеживаю.
Наша с вами задача, уважаемые читатели, вспомнить о том, что
недвижимость - привязанный географически к определенной местности продукт с набором технических характеристик, которые могут иметь предсказуемую, но все же достаточно индивидуальную в ряде моментов степень значимости для Покупателя. Определение я формулирую прямо сейчас, чтобы вы понимали мою логику построения текста далее. В нашем случае старая Москва, в том числе за МКАД - география, готовая квартира - продукт, рендер - его обещание. Я ежедневно изучаю недвижимость в Москве с 2003 года, то есть со времени прибытия с семьей в столичных регион. Информацию обо мне вы всегда найдете в открытых источниках, контакты в виде прямой ссылки на чат в мессенджер будут в конце публикации.
Я постоянно буду ссылаться на предыдущую статью, развивая начатую в ней тему.
(С)Все хотят ЖК — цитата покупательницы на квартиру в ближайшем Подмосковье, сделку по продаже которой мы закрыли незадолго — за считанные недели — до начала СВО. Девушка фразу обронила на показе в момент обоснования вроде бы как для себя, но вслух, безусловной надобности покупки здесь и сейчас в ипотеку нашего объекта с минимальным первоначальным взносом. 50 тысяч рублей на частичное погашение ежемесячных платежей она запланировала иметь со сдачи в аренду их имеющейся однокомнатной квартиры в этом же комплексе комфорт-класса — действительно, хорошем, с огороженной территорией и подземным паркингом, расположенным в области, но в пешей доступности от метро. Я поперхнулась вслух, зная цифры на найм любой современной по внутреннему оформлению двухкомнатной Москвы тут рядом, и получила в ответ контраргумент про ЖК. Съела, приняла. С периода после оформления не общались, помогла ли огороженная территория сдать ту однушку в области за желаемые деньги, не знаю, спустя месяц с небольшим ни аренда, ни купля-продажа стали как элемент спроса надолго неактуальными.
Предлагаю фразу про ЖК запомнить, так как именно эта мысль рулит покупательским спросом на первичном рынке как основная до сих пор приблизительно с 2019 года. Осознанная ли она или от балды, как те 50, будем разбираться. И покупателей недвижимости в Москве, приобретающих ее на свои непоследние деньги, мы сегодня не обсуждаем.
Действительно, а из чего складывалось представление о доступной простому покупателю качественной недвижимости в Москве 2017 года?
Мои сделки в тот период времени и до 2019 года под запрос купить новостройку в Москве с ипотекой недорого замыкались стабильно на П-44Т, потому что мы знали ДРУГОЕ только в теории, и житейское счастье мерили в расстоянии до метро, количестве комнат и наличии балкона, а еще лучше - двух.
Были ли такими же доступными квартиры в еще строящихся тогда жилых комплексах настолько, как панельки? Точно нет! Кому нужна была трехкомнатная для семьи за 6 млн., приобретали Некрасовку с удовольствием, а в 2016 году, насколько я помню, цены были ниже.
Хотели-ли чего-то бОльшего обычные люди, приобретающие первую недвижимость в Москве? Конечно. Внутрь МКАД.
Лучшим, на мой взгляд, проектом новостройки для амбициозных и перспективных, категорически отказывающихся ловить запахи очистных за МКАД, в 2017 году стал ЖК с теми же П-44Т "Квартал 2119”. В моменте!
В 2019 году искали готовую квартиру от юрлица, получили остаточное предложение - лот с отвратительным видом в упор на паркинг-этажерку, и ушли в другое место - его тоже покажу, к нашей теме о том, что мы знали о комфорте в 2017 году и что именно строилось в этот период в Москве из приемлемо-доступного, эта локация тоже имеет отношение.
Итак, вернемся в "Кварталы 2119". Я его очень хотела себе, на разнице стоимости квартиры готовой и в стройке при определенной решимости с моей стороны все могло бы получиться.
Рязанка в те годы выглядела максимально живописно.
Двухкомнатную линейку на высоком этаже в этот период взяли за 7,2 млн., покупателю понравилась развивающаяся локация, близость к МЦК - удобно добираться на работу до Сити наземным транспортом, и перспектива метро.
Вторая и третья очередь этого жилого комплекса от «ВекторСтройФинанс» уже будут монолитными и дорогими. В 2018-м он был неинтересен, мой клиент предпочел «Метрополию» — внутри МКАД, выбрали с окнами во двор.
У меня очень много фотографий из "Кварталов 2119", посмотрим пока только те, что имеют отношение к 2017 году.
Каширка.
В 2017 году вовсю сторонились РГ и МР. В 2019 году мы купили готовую квартиру с отделкой в небольшом проекте из склеенных в один корпус П-44Т и ДомРиков от РГ-Девелопмент с оригинальным названием "Орехово-Борисово", имея рядом для сравнения еще два проекта. "Ясеневая, 14" в полуготовности от ПИК и MR - дороже. Мы еще повыбирали этаж и вид.
Прикрепила цены на 2019 год. Минус три миллиона на 2017, когда его начинали строить, можно смело вычитать. Вложения в ДСК-овскую и иже с ним панель в правильных местах при высокой скорости строительства и полном обороте за 2 года от котлована до оформления в собственности давали в среднем 30% годовых в период 2011-2014 год. С весны 2015 года стало понятно, что (С)все пропало, через год я продавала с минимальной прибылью купленные в марте 2015 однокомнатные квартиры и на эти же деньги покупала в таком же доме точно соседнем доме на этапе котлована двухкомнатные со словами, что копить буду не в деньгах, а в метрах.
На этом закончим с панелью, которой, как вы видите, в 2017 году на этапе строительства и в границах старой Москвы было достаточно. П-44Т пользуется спросом до сих пор, и не только в Некрасовке, поверьте. Из приличного самое дешевое — так я характеризую этот тип недвижимости до сих пор. И к П-44 отношусь тоже прекрасно, когда рекомендую недвижимость для жизни здесь и сейчас.
Параллельно привычным панельным новостройкам в 2017 году активно начали заявлять о себе и завлекать в промзоны те самые комплексы нового формата, возводимые на территории бывших заводов. Мы видели с вами красивые макеты на выставке, а что в живую?
Рязанка в 2018 году с высоты платформы МЦК Нижегородская. За ТЦ "Город" видим монолитные корпуса ЖК "Среда" от ПСН, а за ним — "Кварталы 2119". «Среду» дико задержали, на год точно, насколько я помню. Вторую очередь переиначили, вместо башен, которые показывала на макете в публикации про выставку, сделали длинный корпус с коридорной системой Аквилон Бесайд.
Красота не меньше, чем вдоль проспекта Рязанского, была и есть на Шоссе Энтузиастов до сих пор. ЖК "Золотая звезда" в 2018 году, вид с платформы МЦК. «Роза среди навоза» — перлы народные в период привыкания к новым реалиям.
Ни тот, ни другой ЖК нельзя назвать передовыми для 2017 года, в отличие от MR, который предложил миру европланировки и в целом другую эргономику пространства.
В "Золотой звезде" на момент старта продаж, по-моему, в 2015, двухкомнатную квартиру 60 метров можно было приобрести за 8,2 млн. С огороженной территорией на момент сдачи дома были проблемы, в целом комплекс от Эталон какой-то серый, назову это так.
Одновременно с "Золотой звездой" строился проект PerovSky от MR Group, визитная карточка девелопера в 2017 году и пример другим, каждый раз приезжаю – любуюсь. Я помню, что у них уже тогда активно велась соцсеть проекта, рассказывались и нахваливались все фишки комплекса, которых мы еще не видывали!
Квартира, в которой я стою на фото, была четырехкомнатная и стоила 10,4 млн. рублей в бетоне со скорым сроком сдачи. Один из корпусов они перевели в жилое из апартов.
Здесь можно полюбоваться, что у них получилось:
Принятие новых веяний наступает, когда они становятся по карману, европланировки - а относиться к ним можно по-разному, нравятся покупателю. Отдельная кухня для готовки, где зона кухарки, и столовая для господ - такая точка зрения никуда не делась, она есть. Но я вижу, что наличием ТОЛЬКО планировок евро гордится, например, Legenda, феерично презентовавшая Москве проект Северный порт на Речном вокзале. Парижская кухня - одна из их так называемых дизайнерских планировок, как они ранжируют типы предлагаемых квартир в проекте. Посмотрите, какое чудо. Поразила больше только квартира с анфиладой.
Я каждый день не перестаю удивляться, насколько быстро все меняется, какое разнообразие планировок есть сейчас даже в ПИКах. Неслучайно популярность их относительно недорогих ЖК бьет рекорды. Как когда-то, впрочем, П-44Т.
Что интересного строилось в 2017 году еще.
Считаю, что проект от ПИК "Маршала Захарова, 7" для того времени был весьма передовой! Отлично расположен, имеет прекрасные евро-3 видовые квартиры. Я покажу такую проданную в рассказе про 2018 год, а пока оценим комплекс на состояние в 2017. Паркинг, огороженная небольшая территория, монолит! И высокие трехметровые потолки - чего так не хватает нынешним их панелькам.
Снимаю из соседнего дома, где продаю в это время квартиру.
В СВАО, прекрасном зеленом СВАО, с высоты балкона жилого комплекса "Заповедный уголок" в чудесном месте без всяких заборов и дефицитом парковочного пространства, в 2017 видим, как строится Green Park, тоже стОящий ЖК от ПИК тех лет. Сосед чуть ближе к метро от ЗУ — Пиковский Кольская, 8. Локация очень даже, если квартира нужна для жизни.
Проекты ПИК+ другие, выделен отдельный бренд Forma под бизнес-класс. То ли еще будет.
В 2017 году, кстати, построен и «Английский квартал», премиум-проект от ПИК. Красивый комплекс на Мытной не имеет и близко инфраструктурного наполнения современных комплексов — и ничего, живут как-то люди без библиотеки в подъезде на тихой улице чуть за Садовым.
"Донской Олимп" в 2017, по-моему, уже сдан. Красивый, белый, большой, с детским садом на территории, и, по-моему, шикарный. Не имея современных излишеств в виде необязательной инфраструктуры, расположен в тихом месте далеко от дорог рядом с исторической застройкой, прекрасным храмом, уютными трамваями и сквером. Но панорамных окон нет.
И малюсеньких эргономичных планировок тоже.
Никогда не забуду, как меня прокатили элитные товарищи-агенты к 8 утра на несуществующий показ, отжимая объект.
Рядом с "Донским Олимпом" стартовал ЖК Мангазея на Тульской, все, как мы любим сейчас, с щенячьим душем —услышала сегодня новую вариацию лапомоек кроме "зоны для мытья собачьих лап".
Предбронь, от 800 с лишним тыс. за метр, ожидается инвест.
"Зиларт" в 2017 уже виден с ТТК:
В этом же году сдалась первая очередь ЖК Фили Град, и про проект Большой Сити говорили все больше и больше.
Современные жилые комплексы в 2017 году в Москве предельно разные. Объединяет их только гордое слово ЖК - который, возвращаясь в начало, все хотят. Последние же годы приелись шаблоны презентаций, обмусоливание одних и тех же якобы плюсов, скудно приукрашенных реальностью; откровенный обман и корявое исполнение стало тенденцией.
Сейчас же мы только начинаем видеть развитие продукта: сами квартиры и те самые ЖК начинают видоизменяться. Даже в стремлении маркетологов избавиться от слова "лапомойка" есть что-то позитивное.
Я не все показала, где-то, конечно, сдержалась. Не имея опыта и насмотренности, не зная истории развития рынка первички в Москве и области - а к ней я обязательно вернусь, из ложной экономии налетает народ на грабли почем зря. 2018 год тоже посмотрим, если интересно.
PS: в остальной России в 2017 году как-то так.
Читайте продолжение:
Написать ЛС или позвонить:
Социальные сети:
Instagram: https://www.instagram.com/mos.rieltor
Telegram: https://t.me/mos_rieltor
ВК: https://vk.com/mos.rieltor
Писать:
На связи!