Что делать, если не хватает денег на покупку квартиры или коммерческой недвижимости? При этом хочется заработать на аренде и/или на повышении стоимости объекта. Казалось бы, ответ простой - никак. Ну или ипотека, кредит. На самом деле другие варианты есть.
Вариант первый, но почти нерабочий — жилищный кооператив
Слово “пайщик” знакомо еще с советских времен. Потому что именно в СССР в разные времена существования союза были популярны такие кооперативы. Люди вкладывали деньги коллективно, каждый становился пайщиком. В конце строительства пайщикам выдавались квартиры, дома.
Что изменилось сейчас? У ЖК (жилищый кооператив) в наши дни очень плохая репутация. Почему? Во многом это из-за скандала вокруг BestWay (обманутые пайщики), и из-за недобросовестных ЖСК и ЖНК (жилищно-строительные кооперативы и жилищно-накопительные кооперативы соответственно), которые не сдавали объекты вовремя или вовсе недостраивали и объявляли о банкротстве.
Из-за возможных схем мошенничества, когда дольщиков и пайщиков обманывали, вступил в силу закон 161-ФЗ («О содействии развитию жилищного строительства»), где утверждена только одна форма кооператива - ЖСК с господдержкой. Во многом программа реализуется банком ДОМ.РФ.
Суть программы в том, что количество пайщиков равно количеству дольщиков, то есть пай равен одной квартире, а значит доли не размываются. Застройщик при этом получает землю и все согласования по льготным условиям. Глобально у ЖСК с господдержкой два минуса:
- высокая стоимость пая (это вся цена квартиры)
- строгие требования для пайщика (вступить в такой ЖСК могут только госслужащие, молодые ученые, участники государственных спортивных организаций, военнослужащие и некоторые другие группы граждан)
Как видите, пай уже просто так не купить, но зато и обмануться шансов меньше. Но почему же тогда такой способ как “Жилищный кооператив” упомянут в этой статье? Во-первых, на случай если вы не знали, что ЖК и ЖНК теперь запрещены - теперь вы это знаете и не обманетесь, если вам предлагают вступить в кооператив. Во-вторых, ЖСК с господдержкой это все равно большая экономия - квартира, если вы пайщик, обойдется примерно на 30% дешевле, чем в среднем по рынку за аналогичную.
Вариант второй, рабочий - инвестиционные фонды
И опять “пайщик”, паи - инвестиционные фонды тоже состоят из паев, а вкладчик становится пайщиком. Сразу про риск - фонд тоже может обанкротиться и вы в теории можете потерять деньги.
Тем не менее инвестиционные фонды надежнее. У фондов есть управляющая компания (УК), которая распоряжается средствами пайщиков строго в соответствии со стратегией. УК образуется в соответствии с требованиями Центрального банка России (ЦБ РФ). В требования входят и собственный капитал (на случай необходимости возмещения убытков), и квалификация всех членов УК и тп.
Существуют и небиржевые фонды, но лучше смотреть в сторону биржевых - выше ликвидность, больше капитализация, а значит и больше вариантов заработать и на рыночном росте пая.
Часто ПИФы недвижимости являются закрытыми (ЗПИФ). Отличие закрытого фонда от обычного в том, что ЗПИФ формируется на определенный срок и под определенную цель. Например, УК формирует ЗПИФ и намечает цель - купить квартиры в новом жилом комплексе. УК предоставляет аналитику и привлекает пайщиков.
Цель у УК будет - заработать на росте цен. Новый жилой комплекс может быть инвестиционно привлекательным: удобное расположение, застройщик с высоким рейтингом, уникальное предложение на рынке и тп. Инвесторы покупают паи, становятся пайщиками, УК реализует стратегию - скупает квартиры на свои и деньги пайщиков. Через N лет УК продает квартиры и пайщики получают прибыль в соответствии со своей долей.
У ЗПИФ один пай может стоить и 10 рублей, и 100 000 рублей, и любые другие суммы. Все зависит от структуры фонда. Посмотрите предложения у своего брокера, изучите аналитику УК и условия. Возможно, именно ЗПИФ недвижимости - это ваш идеальный вариант.