На прошлой неделе Минфин выступил за завершение льготной ипотеки под 8% . То есть, 1 июля 2024 года ипотека с господдержкой, очевидно, закончит свое действие и уйдет в прошлое. Что это означает для заемщиков — и кому стоит заскочить в последний вагон и воспользоваться программой, пока ее не отменили?
Начну с самого главного: надо ли торопиться брать льготную ипотеку именно сейчас? Тут важно, кому и зачем. Если у вас были планы переехать в новостройку — то поторопиться явно стоит: пока программа работает, пока на рынке есть более или менее интересные предложения и пока нет покупательского ажиотажа, который может возникнуть в начале лета, перед самой отменой льготной ипотеки. Предполагаю, что более интересных условий для покупки первичного жилья еще долго не будет.
Если вы собирались вложиться в новостройку с целью ее выгодно перепродать в ближайшие год-два — то едва ли это разумно, спрос после июля почти наверняка значительно упадет. Долгосрочные инвестиции — другое дело. Это традиционный и безопасный способ сохранить деньги от инфляции: в длинной перспективе новостройки действительно будут только дорожать.
Я еще выскажу свои предположения о том, что может произойти на первичном рынке недвижимости после 1 июля. Но для начала давайте вспомним саму программу. Кому, на что и на каких условиях ее дают?
Ипотека с господдержкой: основные условия
Программа начала действовать 2 мая 2020 года как антикризисная мера в период пандемии коронавируса. За это время несколько раз менялись условия программы — в частности, ставка. Что предлагается на текущий момент:
Ипотечная ставка: 8 % годовых. В принципе, можно найти ставку и ниже: разные банки предлагают ставки в диапазоне 7,3–7,9%. Но базовая льготная ставка может стать и выше — если заемщик отказывается от страхования жизни, здоровья и имущества. В этом случае ставка повысится на 1 процент.
Кому дают: любому гражданину РФ. Особых условий относительно семейного положения и возраста нет — действуют стандартные требования к заемщикам: платежеспособность и хорошая кредитная история.
На что дают: на покупку квартиры в новостройке, а также на покупку индивидуального жилого дома у застройщика — или же на строительство дома, также с аккредитованным застройщиком.
Сколько дают: лимит кредита по этой программе — 6 млн рублей, сейчас он одинаковый по всем регионам.
Первоначальный взнос: 30% стоимости жилья. В качестве ПВ можно использовать маткапитал.
Есть ли подводные камни?
Кроме того, что ипотека с господдержкой стала основным локомотивом для роста цен — нет, никаких подводных камней нет. Сама программа вполне прозрачная.
В некоторых ипотечных программах, например сельской ипотеке или ИТ-ипотеке — есть условие, которое пугает многих: как только заемщик допускает просрочку, ставка вырастает до ключевой плюс еще несколько процентов. Представьте, сколько это в текущих условиях. В других программах, той же околонулевой или траншевой ипотеке, есть свои особенности, которые зависят от договоренностей конкретного банка и конкретного застройщика. Там свои хитрости со ставками — и в этих случаях надо очень внимательно читать договор.
В программе ипотеки с господдержкой нет никаких «условий мелким шрифтом». Льготная ставка там сохраняется на весь срок кредита, все понятно и прозрачно. Хотя просрочек, конечно, не стоит допускать в любом случае.
Упадут ли цены после июля 2024 года?
Лично я на это не надеюсь.
Вероятно, несколько снизится спрос — если ключевая ставка не будет снижаться, покупать новостройки по космическим ценам и космическим же ставкам мало кто захочет. Возможно, застройщики будут объявлять разовые акции и давать точечные скидки. Но предпосылок для массового снижения цен я пока не вижу. Хотя, откровенно сказать, очень хотелось бы стать очевидцем этого явления.
В принципе, если бы застройщики хотели, они бы уже снижали цены — потому что спрос уже и так упал, и продажи вместе с ним. Сейчас и так делается все, чтобы люди брали меньше ипотечных кредитов:
1. Центробанк с 2023 года непрерывно повышает надбавки к коэффициенту риска по ипотеке, вследствие чего банки ужесточают требования к заемщикам.
2. Первоначальный взнос по программе льготной ипотеки подняли до 30%.
3. С 23 декабря 2023 года разрешают оформить только одну льготную ипотеку из всех программ с господдержкой, за исключением семейной ипотеки — и то с рядом условий.
Я повторю: спрос на ипотеку с господдержкой снизился давно. Упали ли цены на новостройки? Нет. Застройщики ужимают объемы строительства, экономят на материалах, но цены не снижают. В принципе, это понятно — особенно если учесть уровень инфляции. Дорожают стройматериалы, рабочая сила, строительная техника — в особенности импортная, бешеными темпами дорожает земля. Дорожает все. Будет ли на этом фоне дешеветь жилье, вопрос риторический.
Правда, аналитики Дом.РФ предполагают, что цены на новостройки уже достигли своего максимума и в ближайшее время расти не будут. Может, они что-то знают.
Но на самом деле мы живем во время обилия «черных лебедей» — внезапных факторов, которых никто не ожидал и которые сильно меняют предполагаемый ход событий. Сейчас такое время, что возможно вообще все. Очень многое зависит не столько от законов экономики — а от политических событий в нашей стране и мире.
Льготная ипотека на ИЖС
Кому совершенно точно надо поторопиться с оформлением этой ипотеки — тем, кто собирается в ближайшее время строить загородный дом и кому на это нужны будут заемные средства.
Я сейчас имею в виду прежде всего тех, кто не подпадает под семейную ипотеку. Тем, кто подходит под условия семейной ипотеки, однозначно выгоднее взять кредит на строительство именно по этой программе — и я об этом еще скажу в отдельном обзоре по семейной ипотеке.
Но допустим, что в семье растет один ребенок-школьник или вообще нет детей. В этом случае имеет смысл обратиться именно к ипотеке с господдержкой под 8%. Не надо напоминать, что в нынешних условиях эта ставка тоже чрезвычайно выгодна — и таких ставок мы после 1 июля можем не увидеть еще очень долго. А цены на землю и на стройматериалы между тем непрестанно растут. И можно со значительной долей уверенности утверждать, что следующим летом построить дом обойдется гораздо дороже: вырастут и цены, и ипотечные ставки.
Конечно, в ряде случаев для ИЖС прекрасно подойдет и сельская ипотека. Там процент вообще сказочный — 3% годовых. Но, во-первых, под нее подходят не все земли, там есть утвержденный список, а во-вторых, у нее есть свои подводные камни, о которых я сказала выше. Ну и в-третьих, судя по практике, получить ипотеку с господдержкой значительно проще, чем сельскую.
Поэтому: если вы планировали брать кредит и строиться — успевайте. Вот вам точно надо постараться запрыгнуть в последний вагон.