Иногда ко мне обращаются представители малого бизнеса с просьбой проверить договор аренды коммерческой недвижимости на наличие подводных камней. Чаще всего такие «камни» там есть, но все решается переговорами и внесением правок в договор.
А иногда попадается откровенное мошенничество...
В этой статье расскажу, на что малому бизнесу обращать внимание в договоре аренды, чтобы избежать проблем
- Требуйте оригиналы правоустанавливающих документов на помещение. Также реквизиты этих документов нужно прописать в договоре. Не подписывайте без них договор, помещение вам может "сдавать" человек, не имеющий никакого отношения к объекту. Это распространенная мошенническая схема.
- Не подписывайте акт приема-передачи помещения, пока не увидите оригиналы документов на него и не осмотрите само помещение. Если есть какие-либо недостатки, на них нужно указать в акте. Если вы не осмотрите помещение и подпишите акт, есть риск принять его только на бумаге, а по факту будет совсем не то, что вы хотели, а еще придется платить за него аренду. Ведь аренда начисляется как раз после подписания акта.
- Исключайте из договора право арендодателя расторгнуть договор в любое время по любым основаниям. У меня такой случай был. Клиент хотел арендовать склад. Ему все там нравилось, включая цену. Но в договоре аренды было прописано, что арендодатель может расторгнуть договор в любое время по любым основаниям БЕЗ возврата залога, выплаты штрафов, неустоек и т.д. Я разъяснила клиенту, что как только они внесут оплату, сделают ремонт, начнут работу, договор с ними может быть расторгнут в любое время, при этом залог им не вернут. Они, конечно, расстроились, но договор подписывать не стали.
Если арендодатель настаивает на наличии пункта об одностороннем расторжении договора по любым основаниям, внесите в этот пункт обязанность арендодателя уведомить вас как арендатора о расторжении договора минимум за 90 дней, а лучше за 6 месяцев.
- Порядок изменения стоимости аренды. Убираем формулировки о неограниченном повышении арендной платы. Раз в год на определенный процент (например, 10%) вполне достаточно. Если этого не прописать, будьте готовы к ежемесячным/ежеквартальным повышениям стоимости аренды.
- Пункт про ремонт. Недобросовестные арендодатели любят делать ремонт за чужой счет. Происходит это так: в договоре прописывают, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений, а еще вносят пункт про возможность расторжения договора в одностороннем порядке – так, как я написала выше. Вот и получается, что арендатор заезжает, делает ремонт, потом с ним прощаются, а стоимость улучшений никто не компенсирует.
У арендатора есть право требовать компенсацию расходов на ремонт помещения, но только тогда, когда в договоре не прописано иное. Поэтому на этот пункт обязательно нужно обращать внимание.
- Порядок разрешения споров. Если вы находитесь в одном регионе, а арендодатель в другом, внимательно читайте этот пункт. Не нужно полагаться на везение и думать, что он вам не пригодится. Ситуации бывают самые разные.
Например, вы находитесь в Москве, а арендодатель – в Новосибирске, и он, конечно, позаботился о том, чтобы в случае возникновения судебного разбирательства, судиться на своей территории – в Новосибирске. А теперь представьте, что вам придется или искать юриста в Новосибирске, или отправлять туда своего из Москвы. Еще и не один раз. Потому что судебных заседаний будет много. Время, деньги, нервы. Можно пойти на компромисс: если в суд подаете вы – судитесь в Москве, если арендодатель – то в Новосибирске.
Поэтому, если стороны договора находятся в разных регионах, можно прописать, что спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде по месту нахождения Истца.
Не ведитесь на хорошую цену, удачное расположение помещения, рассказы арендодателя про типовые договоры, невозможность их правки, срочность подписания, потому что он заболел/уезжает в командировку/за этим помещением очередь из потенциальных арендаторов. Проверяйте договор, документы на него, осматривайте помещение. Если править договор не дают – лучше его не подписывать, потом замучаетесь судиться и ничего не добьетесь.
Устные договоренности, какие бы они не были, теряют силу после подписания договора. Поэтому если вам сказали одно, а в договоре прописано совершенно другое – имеет силу только договор. А вообще вас это должно насторожить. Я бы не связывалась.
Все изменения/дополнения к договору должны быть оформлены письменно в форме дополнительного соглашения.
А вы сталкивались с недобросовестными арендодателями?