Можно ли вполовину меньше платить по жилищному кредиту? Спойлер – да. Но для этого вам нужно оформить траншевую ипотеку. Выгодно ли брать такой кредит, читайте в нашем материале.
Режем платеж пополам
Сначала давайте разбираться, что же это такое – «траншевая ипотека». Для этого представьте яблоко, которое разрезали на две части. Сначала банк передаст застройщику только один кусочек яблока – часть кредита, и платить надо будет исключительно за него. Потом – второй, и, соответственно, ваш платеж по ипотеке увеличится и останется таким уже на протяжении всего срока кредита.
В чем плюс?
Платежи после первого транша для заемщика минимальны. Они действуют до момента ввода новостройки в эксплуатацию. И позволяют тем, кто вынужден арендовать жилье на время строительства нового дома, снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.
При этом процентная ставка, как для первого периода времени, так и для второго будет одинаковая. А право собственности на квартиру оформляется так же, как в случае со стандартной ипотекой – после постановки новостройки на кадастровый учет.
Схема
Таким образом, траншевая ипотека – отличный инструмент покупки жилья. Но особенно он выгоден тем, кто арендует квартиру до момента сдачи строящегося объекта, а также тем, кто приобретает его в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи.
Схема выдачи траншевой ипотеки выглядит следующим образом:
- покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия и оформляет ипотеку;
- далее заемщик вносит первоначальный взнос;
- банк переводит застройщику первый транш (его размер обычно варьируется в районе 30% от стоимости недвижимости);
- покупатель начинает платить ежемесячные платежи по первому траншу;
- после ввода дома в эксплуатацию банк перечисляет девелоперу остаток суммы;
- с этого момента заемщик начинает гасить всю сумму кредита, а ежемесячный платеж увеличивается.
На первый-второй рассчитайтесь
Давайте рассмотрим наглядный пример, чтобы было понятно, насколько выгодно такое предложение.
Вы покупаете студию в жилом комплексе «Хрустальные ключи» стоимостью 2 458 330 рублей в апреле 2024 года. Ввод дома в эксплуатацию состоится в 4-м квартале 2024 года.
У вас есть первоначальный взнос в размере 30% от стоимости недвижимости, а именно 740 000 рублей. И вы решаете оформить траншевую ипотеку сроком на 30 лет, взяв в кредит 1 715 321 рубль.
После подписания договора долевого участия и ипотечного договора банк переводит застройщику первый транш – 735 000 рублей. И вы начинаете платить ежемесячно банку 5 394 рубля. По условиям договора, 1 ноября 2024 года девелопер получает второй транш с оставшейся суммой – 983 330 рублей. И с этого момента ежемесячный платеж для вас возрастает и становится 12 629 рублей.
Если бы вы взяли обычную ипотеку по «Госпрограмме», то ежемесячный платеж в течение всего срока кредита составил бы 13 071 рубль. Вот и получается, что ипотека траншами выгодна покупателю за счет меньшей суммы первой части. Благодаря этому сокращается переплата по сравнению с обычной ипотекой – поначалу не нужно платить проценты на всю сумму, которая берется в кредит.
Взвешенное решение
Еще один неоспоримый плюс траншевой ипотеки – никакого удорожания стоимости жилья. Цена квартиры и ипотечная ставка при заключении договора фиксируются навсегда в отличии, например, от рассрочки.
— Этот продукт на рынке Екатеринбурга появился только в 2022 году. И с тех пор количество сделок по траншевой ипотеке растет. Покупатели, видя расчеты, понимают, насколько им это выгоднее, нежели классические варианты жилищных кредитов, — говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Урал» Артем Минаев.
Но эксперт предупреждает: у этой ипотеки тоже есть свои недостатки.
— Далеко не все банки предоставляют траншевую ипотеку. Поэтому если вы хотите взять кредит в той финансовой организации, где, например, получаете зарплату, то стоит заранее уточнить, есть ли такая возможность, — продолжает Артем Минаев. И уточняет, что «Группа ЛСР» – застройщик федерального масштаба – по траншевой ипотеке, например, работает со Сбером.
Особенности
Помимо ограниченного количества банков, у такого типа ипотечного кредита есть еще один нюанс. Не все новостройки попадают под действие программы. У «Группы ЛСР» оформить траншевую ипотеку можно на следующие объекты:
- дом №2 «Зеленого острова» на ВИЗе-Правобережном;
- дом №4 жилого комплекса «Малахит» на ЖБИ;
- дом №5.4 в «Хрустальных ключах» в Компрессорном;
- дом №5 «Меридиана» в Академическом;
- дом №9 «Цветного бульвара» в Пионерском.
Кроме того, учтите, что траншевая ипотека может распространяться только на определенный тип квартир в указанных домах. Поэтому уточните этот момент заранее у менеджеров офиса продаж.
Также немаловажно отметить, что траншевая ипотека может прекратить действовать в любой момент!
Подведем итоги
Благодаря траншевой ипотеке покупатель меньше переплачивает: в первые месяцы не нужно платить проценты на всю сумму, которую он планирует взять в кредит. Экономия зависит от параметров ипотеки и возрастает, если первый транш выдается на длительный срок.
Платежи в первое время ниже, чем при обычной ипотеке — заемщику не приходится одновременно оплачивать аренду квартиры и вносить крупные суммы по кредиту. Низкая долговая нагрузка также позволяет копить на ремонт, досрочное погашение и другие цели.
Поэтому траншевая ипотека – действительно уникальная возможность улучшить жилищные условия на максимально выгодных условиях. И никакого подвоха в ней нет.