Рынок недвижимости крепко сидит на ипотечной зависимости. За 2023 год около 80% всех сделок с куплей-продажей квадратных метров оформлялось с привлечением заемных средств.
Причем, бОльшая часть – это популярная, но неоднозначная льготная ипотека на новостройки. И когда ставки по рыночной ипотеке (на вторичку) рванули вверх вслед за ключевой ставкой до 16% годовых и выше, ипотечные ставки на новостройку спокойненько оставались на прежнем привлекательном уровне 6-8%.
Народ, соответственно, ринулся на рынок новостроек. И те, кто хотел купить жилье для себя, и те, кто стремился вложить собственные деньги в недвижимость и заработать на росте цен. И кстати, заработали – за период с 2020 года по 2023 по самым скромным подсчетам жилье подорожало процентов на 25-30. На зависть тем, кто ждал обещанного "обвала цен".
Государство не было готово к такому бурному росту спроса на льготные программы – пришлось увеличивать лимиты.
Но всё рано или поздно заканчивается…
Разговоры о том, что «лавочку» с льготной ипотекой прикроют, идут давно. «Льготку» продлевали, трансформировали. Но видимо в этом году с ней придется проститься.
«Да продлят, куда денутся!»
Известие об окончании льготной ипотеки встрепенуло далеко не всех планирующих покупку жилья. Часть потенциальных заёмщиков предпочитает не торопиться - в уверенности, что программа никуда не денется, "продлят, как миленькие". В это время Банк России настойчиво выступает за завершение программы льготной ипотеки на новостройки 1 июля 2024 года.
«Что касается льготной ипотеки – наша позиция, что широкая безадресная программа должна исчерпать свое действие летом и не возобновляться. А адресные программы, в том числе семейную ипотеку, мы всегда поддерживали», – Эльвира Набиуллина.
Набиуллина отметила, что прерогатива в этом вопросе остается за правительством, как будут подобные льготные программы сконструированы.
«Мы будем учитывать эти решения в целом, принимая решения по ключевой ставке. Мы не смотрим отдельно на каждый рынок, нам в целом важно, как объемы кредитования влияют на возможности достижения цели по инфляции», – отметила она.
Минфин России солидарен с г-жой Набиуллиной – широкие льготные программы должны завершиться 1 июля 2024 года. При этом ведомство подчеркнуло, что на их смену необходимо рассмотреть точечные меры.
«В прошлом году, когда принималось решение о продлении, задача была — дать рынку время плавно перейти к рыночным условиям, чтобы все знали, что 1 июля 2024 года программы прекратят свое действие. Ровно эта дата зафиксирована на текущий день. Наша позиция такая, что программы должны завершить свое действие в установленный срок, но при этом мы продолжим вести дискуссию по точечным мерам поддержки», — А.Яковлев, департамент финансовой политики Минфина.
По его словам, альтернативные меры поддержки должны быть адресными.
«Программы должны действовать на определенные категории граждан, на определенных территориях, где нужно стимулировать спрос, но не перегреть рынок», — отметил он.
Согласно данным ведомства, 60% ипотечного рынка приходится на субсидируемые программы, а на рынке первичного жилья показатель равен 90%.
И вот теперь власти думают, как спасти рынок недвижимости… Кредиты с господдержкой перегрели цены на новостройки, но если резко отменить льготы, это больно ударит и по банкам, и по застройщикам и в конечном итоге по покупателям жилья.
И что дальше?
Есть предположения по основным вариантам развития событий, на основе оценок ведущих экспертов рынка. Вот они:
1. Плановое завершение всех льготных программ 1.07. 24 года. Скорее всего, это снизит спрос. Но значительно сдержать цены это не поможет. Рост будет в пределах инфляции.
2. Отмена программ по исчерпании лимитов. Уйдут самые востребованные: «Cемейная» и «Господдержка 2020». Вторую полностью отменят, первую немного модернизируют. Введут адресные меры. IT, арктическую и дальневосточную оставят для поддержки. Деньги инвесторов перетекут в отдаленные регионы.
3. Продление программ после 1 июля, но с более жесткими ипотечными условиями.
«Мы будем до последнего сражаться за то, чтобы льготная ипотека была» - глава комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Война без компромисса невозможна, ипотеку и дальше будут ужесточать: например, первый взнос — 40% и полное отсутствие текущих кредитов у заемщика. Банкам не понравится...
4. Увеличение ставок на 2% по всем программам. Такие слухи уже кстати были.
5. Маловероятно, но… Введут дифференцированные процентные ставки по ипотеке в зависимости от уровня средней зарплаты в регионе. Больше ЗП — выше ставка, меньше — ниже. Риски: цены не остановятся. Если такая схема будет доступна без регистрации в регионе — придут инвесторы из столицы. С регистрацией — местные сами станут инвесторами.
Логичный вопрос. Условия по ипотеке изменятся - снизятся ли цены?
Вряд ли цены упадут, может быть, они не будут так быстро расти — считают в риэлторском сообществе. Льготная ипотека приводит к тому, что цены растут постоянно. Низкая ставка, все берут ипотеку, спрос большой, застройщикам грех не повышать цены.
Увеличится ли спрос на аренду жилья?
По факту, повышение цен на аренду квартир уже началось. С ужесточением в декабре 2023 года условий по льготной ипотеке и «в предвкушении» еще более туманных перспектив по цене, многим станет финансово сложно купить жилье в ипотеку. Соответственно, спрос на аренду будет плавно увеличиваться на фоне дефицита свободных для найма квартир.
Темпы и объемы строительства
На объемы и темпы строительства снижение льготной ипотеки повлияет не сразу, а через 2–3 года, так как подготовка новых проектов занимает очень длительное время. Новостройки, которые будут сдавать в ближайшие годы, начинали проектироваться и получать разрешения 3–4 года назад. Поэтому реакция рынка не будет мгновенной.
Пока НИКТО точно не знает, что будет после 1 июля 2024 года. Но очевидно, что льготной ипотеки «лакомый кусочек» уже не будет. Что самое интересное, времени до часа Х все меньше. Без лишних комментариев, без надежд «а может цены все-таки упадут» - совет один: больше не откладывать покупку жилья, в ожидании более подходящего момента! Ипотеки с господдержкой-2020 (или ипотеки для всех), в том виде, как она есть сейчас – больше не будет.
На ком не отразится отмена данной ипотеки:
- на семьях с двумя и более детьми до 18 лет;
- на семьях с одним ребенком, рожденным после 1.01.2018
- на гражданах, воспитывающих ребенка - инвалида.
Для этих категорий будет действовать семейная ипотека под 6% годовых. Об отмене этой программы речь пока не идёт.
Семейная ипотека под 6% должна была также завершиться 1 июля 2024 г., однако в конце февраля президент РФ Владимир Путин поручил продлить семейную ипотеку до 2030 г., сохранив ее базовые параметры.
Для всех, кто не относится к вышеперечисленным категориям, кому действительно нужно жилье – просто очень быстро принимать решение, звонить застройщикам и бронировать свою новую квартиру или дом. Чтобы потом не было мучительно больно…
Как считаете, что нас ждет после переломной даты 1 июля 2024 г? Отменят/ужесточат/продлят?