Правила перепланировки жилья в 2024 году в России претерпели изменения, вступившие в силу с апреля. Новые сведения касаются расширения понятий перепланирования, уточнения процедур согласования изменений, а также проведения строгого контроля за незаконными переустройствами. Теперь перепланировка учитывает любые изменения границ или площадей, образование новых помещений, а также изменения внутренней планировки. В случае нарушения новых правил, владелец власти обеспечивает первоначальный вид жилья и, возможно, готов заплатить штраф, а в некоторых случаях даже квартиру могут выставить на торги.
Что такое перепланировка по старому закону.
По смыслу статьи 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения это какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др.
Перепланировка может быть законной и не законной.
Незаконно, например когда жильцы многоквартирного дома -МКД неправомерно присоединяют к метражу своих квартир площади лестничных клеток или этажей. По закону общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), принадлежит им на праве общей долевой собственности. А поэтому проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД.
Реконструкция, по смыслу Градостроительного кодекса- это существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей) и проводится она только на основании разрешения на строительство.
Новый закон.
С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ ", который уточняет и изменяет понимание перепланировки.
По новому закону перепланировка это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, которые указаны в статье 40 ЖК РФ или изменение его внутренней планировки.
Пока не будут внесены сведения о перепланировке в ЕГРН, она будет считаться не оконченной.
Упрощение самой процедуры перепланировки.
По новому закону с 1 апреля 2024 не надо вносить изменения в технический паспорт помещения. А по старому закону перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт.
Порядок согласования перепланировки.
1. Собрать пакет документов и заявления.
В этом пакете должны быть согласно ст. 26 ЖК РФ следующие документы:
- 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
- 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
- 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
- 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
При этом согласно части 2.1. ст. 26 ЖК РФ заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.
2. обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки.
3. принятие решения местной администрацией. принятие решения.
4. Выполнение работ по перепланировке.
5. проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.
После завершения всех строительных работ необходимо направить уведомление о завершении указанных работ в орган, одобривший перепланировку. Затем нужно подготовить технический план, и в течение 30 дней администрация проверит объект и выдаст акт приемочной комиссии.
По новому закону после выполнения всех выше названных работ и их принятия сама администрация направляет в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение.
И теперь перепланировка помещения в многоквартирном доме теперь будет считаться завершенной со дня внесения изменений об этом в ЕГРН.
Что запрещено при перепланировке.
сносить несущие стены,
делать дополнительное окно,
демонтировать вентиляцию и др.
Что другое?
В разных регионах запреты могут отличаться. Рассмотрим что нельзя в Москве по данным Мосжилинспекции.
- ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
- · переустройство и (или) перепланировка помещений, при которых такие помещения или смежные с ними помещения будут отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
- · нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
- · установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- · ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);
- · увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) или ослабление несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома;
- · устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконе, веранде и террасе;
- · устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
- · нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
- · и др.
Ответственность за незаконную перепланировку.
Если нарушения и запреты, которые указаны выше установят, то собственник жилья, наниматель будет обязан восстановить все как было до перепланировки.
Кроме того привлекут и к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ штраф - от 2 до 2,5 тыс. руб. для физлиц, от 4 до 5 тыс. руб. для должностных лиц, от 40 до 50 тыс. руб. для юрлиц.
Если добровольно нарушения не устранены может быть подан иск в суд.
По решению суда недвижимость собственника может быть продана с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Если наниматель допустил нарушения, то договор социального найма может быть расторгнут, а собственник помещения (наймодатель) будет обязан привести жилое помещение в прежнее состояние.
На основании решения суда перепланированное помещение может быть сохранено в новом состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни и здоровью. Но для такого решения необходимо соответствующее заключение экспертов.