Не все земельные участки можно использовать в личных целях, в том числе и для строительства жилого дома. В этой статье мы расскажем, какие бывают категории и виды разрешённого использования земли, а также какие нюансы нужно учитывать при строительстве дома.
Категория участка - описание свойств территории и правовой режим её использования. Земельный кодекс предусматривает всего семь таких категорий.
В зависимости от категории земельных владений выделяют разные виды разрешённого использования участков, которые отражают доступные способы применения участка в рамках категории.
Где посмотреть ВРИ участка?
- в выписке из ЕГРН
Категории земли, которые подходят для строительства частного дома:
- земли населённых пунктов - это земли внутри границ населённых пунктов и поселений, предназначенные для их застройки и развития. Земли данной категории подходят для жилой застройки различной этажности, строительства дачных и садовых домиков, ведения подсобного хозяйства.
- сельскохозяйственные земли - это территории, расположенные за пределами населённых пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Строительство на землях указанных категорий возможно в соответствии с градостроительным регламентом и планами застройки, которые определяются местными властями в зависимости от зоны и вида разрешенного использования земли.
Виды разрешенного использования для строительства дома:
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля. Росреестр ведет классификатор, в котором имеется 158 ВРИ, из которых только 6 видов подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства капитальных построек.
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
1. Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.
2. Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указан один из следующих признаков:
- для индивидуального жилищного строительства;
- индивидуальные жилые дома;
- для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;
- земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд);
- земли жилой застройки (для жилищных нужд);
- для частного домовладения;
- малоэтажная жилая застройка;
- для иных видов жилой застройки.
Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).
Плюсы:
- У построенного дома будет собственный почтовый адрес, а значит, вы сможете оформить постоянную регистрацию.
- Есть инфраструктура, инженерно-техническое обеспечение, ответственность за создание которых несёт администрация населённого пункта.
- Относительно лёгкий доступ к ипотеке, включая программы с господдержкой.
- Возможность использования других мер господдержки (материнский капитал, иные льготы).
Минусы:
- Главный минус — цена. Участки ИЖС чаще всего стоят недёшево.
- Высокие налоги. Так как кадастровая стоимость участка выше, то и база для налогообложения, соответственно, больше по сравнению с землём с другим ВРИ.
- Целевое использование. Строительство дома должно быть начато не позднее, чем через 3 года после покупки земли. В противном случае возникает риск безвомездного изъятия участка государством.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.
ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.
Плюсы
- Все возможности, которые доступны для ИЖС, доступны и для приусадебных участков. Но не ошибитесь с категорией земли, перепутав их с полевыми участками.
- Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.
Минусы
- Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено. За нецелевое использование земли предусмотрены штрафы вплоть до сноса самовольной постройки.
СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
Если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам ИЖС.
Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования:
- садовый земельный участок,
- для ведения садоводства,
- для садоводства (любое строительство запрещено).
Плюсы:
- цена и налоги ниже, чем у ИЖС,
- плодородная земля,
- возможность выбора: строить дом или нет (но важно определиться, какой дом вы будете строить — садовый без возможности регистрации или жилой).
Минусы:
- Участки здесь имеют не более 15 соток.
- Подведение коммуникаций оплачивает собственник
- С регистрацией в таких домах могут возникнуть проблемы - домики, расположенные не в населённых пунктах, попросту не имеют адреса.
Можно ли поменять ВРИ участка?
Да, вид разрешённого использования земельного участка можно изменить/установить в следующих случаях:
- если на участке планируется деятельность, не предусмотренная текущим ВРИ,
- если ВРИ земельного участка не установлен.
Если использование участка не соответствует установленному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для сельхоздеятельности) дом могут снести как самовольную постройку, а владельцу выписать штраф в размере 0,5-1% от его кадастровой стоимости.
В следующий раз расскажем про 16 факторов, которые обязательно нужно учесть при постановке дома на участок.
Подписывайтесь, чтобы знать больше про то, как построить дом, которым вы будете гордиться.