Подобрать квартиру в Петербурге для переезда на ПМЖ, для детей-студентов или для вложения денежных средств - часто получаем такие просьбы от жителей других регионов. Помогаем им с удовольствием. Но работа от поступления запроса до сделки с иногородними клиентами обычно занимает больше времени, чем с местными. Причина не только в том, что приезжие хуже ориентируются в районах и типах жилья культурной столицы (что вполне понятно и естественно), но и в их заблуждениях. Отметим три типичные ошибки и расскажем, как их избежать.
Ошибка № 1 – Неправильный расчет бюджета покупки.
Если человек решил купить квартиру, первое, что он сделает – конечно, начнет лихорадочно листать страницы всех доступных интернет-сервисов с объявлениями о продаже квартир. И это правильно) Ошибка в том, что будущий покупатель по понятным причинам выбирает из тысяч вариантов самые дешевые и с учетом этих «знаний» строит бюджет предстоящей покупки.
Ну, например. Искал человек, искал и нашел студию с приятным современным дизайном на Загородном проспекте, менее пяти минут пешком до станции метро «Технологический институт». Рядом - архитектурно-строительный университет, военмех, педагогический колледж и много чего еще! Площадь маленькая, всего 12 кв. м, но зато отдельная, со своим санузлом, и всего за 2 400 000 рублей. Ну классно же, да, тем более, что ищем для проживания ребенка-студента? На этом основании человек делает для себя вывод, что уж небольшую студию в Адмиралтейском районе в пределах 2,5 миллионов приобрести вполне реально.
К сожалению, риэлтору придется его сильно разочаровать. Профессиональный взгляд сразу обратит внимание на то, что студия находится в цокольном этаже (а значит, это нежилое помещение, что в данном конкретном случае минус), высота потолков всего 2,2 м. Эта квартира продается не как отдельный объект со своим кадастровым номером, а как доля, что тоже не в плюс. (Вероятно, это знаменитая «разделёнка», о которой мы позже обязательно расскажем подробнее). На фотографиях конфигурация студии не соответствует её плану, а сами фото выглядят так, будто их создали в дизайн-редакторе, что наводит на мысль, что это фейковое объявление. Ну, либо студия в действительности существует, но ещё не отремонтирована, и собственник планирует провести ремонт на деньги покупателя. К тому же сайт указывает на наличие обременений/ограничений. И т.д., и т.п. В общем, объект «с нюансами».
Проблемные объекты на рынке Петербурга всегда были, есть и будут, но именно поэтому они продаются по самой привлекательной цене. И кому-то они, возможно, интересны и нужны. Но уж точно не иногороднему покупателю, для которого крошечная квартирка в Петербурге нередко сопоставима по цене с «трёшкой» на малой родине.
Суровая правда рынка в том, что нормальная, не вызывающая подозрений студия с ремонтом в центровом Адмиралтейском районе рядом с метро сегодня стоит от 4,3 млн. рублей и выше. И риэлтор, конечно, всё это объяснит и покажет при общении. Но наш покупатель-то мечтает купить за 2,5 млн.!..
Решение. Чтобы не было мучительно больно расставаться с мечтами, не ориентируйтесь при составлении бюджета будущей покупки на самые дешевые объекты. Они не отражают реалии рынка. Лучше заранее уточните актуальные цены у специалиста.
Ошибка № 2 – Поиск объекта «только рядом с метро».
Как известно, в большинстве российских городов метро отсутствует. При этом едва ли не каждый первый запрос из регионов на подбор квартиры в Питере начинается со слов: «Нам поближе к метро!» Потому что принято считать, что это главнейший плюс.
Проблема в том, что объекты в шаговой доступности от метро ВСЕГДА стОят дороже. Но это вовсе не значит, что они лучше. Например, стандартную 1-комнатную квартиру в панельном доме на проспекте Науки, «всего 500 метров» до станции метро «Академическая», продают за 6 600 000 руб. Аналогичный объект на Северном проспекте в кирпичном доме, но в 1500 метров от той же станции, стОит 5 850 000. Разница в 750 000 рублей ощутима, но покупатель всё равно сомневается…
Что же выбрать? Ответ зависит от целей покупки. Если планируете сдавать квартиру в наем/аренду, то метро будет весомым преимуществом. Если же выбираете для себя, для жизни – оценивайте прежде всего метраж, планировку, звукоизоляцию, чистоту в парадной и другие параметры, которые непосредственно влияют на качество проживания. А до метро несложно проехать пару остановок на наземном транспорте.
К слову, автобусы, троллейбусы и трамваи в Петербурге довольно комфортны. И, кроме того, стоит учитывать, что протяженность линий петербургского метрополитена значительно короче московского, и число станций в разы меньше. Соответственно большая часть жителей культурной столицы обходится вообще без подземки либо в передвижении по городу комбинирует разные виды транспорта.
Решение. При выборе квартиры в Петербурге не зацикливайтесь на метро в шаговой доступности. Расширение границ поиска часто позволяет найти объект с лучшими характеристиками и значительно дешевле. Доехать до метро на автобусе – не проблема.
Ошибка № 3 – Настаивать на проведении сделки по своему образцу.
Не все знают, что сделки купли-продажи недвижимости в разных регионах страны проводятся по разным алгоритмам. Например, в маленьком городке N по-прежнему распространена такая практика. Продавец и покупатель в машине подписывают договор купли-продажи по шаблону из интернета, потом заезжают в банк, где покупатель вносит на обычный счет продавца полную стоимость квартиры, после чего стороны перемещаются в МФЦ и сдают документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Знакомо?)
У риэлтора в Санкт-Петербурге при упоминании о таких схемах холодеют руки и шевелятся волосы… А что, если продавец до МФЦ по каким-то причинам не доедет? А что, если Росреестр сделку не зарегистрирует?.. А что, если…?.. Покупатель может остаться без денег и без квартиры.
Чтобы защитить интересы покупателя, давно разработаны и успешно применяются в Петербурге и многих других городах такие банковские продукты, как аккредитив, система безопасных расчетов (СБР), а если расчет происходит наличными, то индивидуальный банковский сейф. Главный плюс в том, что деньги покупателя хранятся в банке (на специальном счете или в ячейке), и продавец может получить всю сумму только после того, как переход права собственности в Росреестре будет зарегистрирован, а квартира – передана покупателю по акту приема-передачи.
Как ни странно, часть иногородних покупателей с этими продуктами до сих пор не знакома, слово «аккредитив» их пугает, кажется сложным и непонятным, да и не только оно… В результате такой покупатель начинает пытаться внести изменения и в договор, и в ход сделки. (Нередко с подачи знакомого юриста-земляка широкого профиля, который разбирается в теме ничуть не лучше). Всё это создаёт нервозную обстановку и только мешает.
Решение. Для покупки квартиры в Петербурге выбирайте риэлтора, которому доверяете. Не стесняйтесь подробно расспрашивать его о том, как будет проходить сделка. Если что-то вызывает сомнения, проконсультируйтесь у юриста, который работает на местном рынке недвижимости и хорошо знаком с его особенностями (в крупных агентствах такую услугу можно получить бесплатно у штатных юристов).
Наши советы помогают сэкономить и нервы, и деньги!