Привет, друзья. На дворе апрель, у нас прекрасная погода, хотя, как таковой зимы у нас в этом году и не было, но всё же вчерашние +28 однозначно прибавили летнего настроения. Судя по тому, как всё развивается - в этом году первого мая уже можно будет купаться в море - для тех, конечно, кто море любит)
Для тех, кто не подписан на мой телеграм - он вот здесь, там много интересного, ну а я к теме:
"Кризис уже не за горами!", - кричали они...
Сколько себя помню, горячие головы, которые знают всё и везде постоянно обещают кризис в недвижимости, ну а в Краснодарском крае только ленивый не рассказал о том, как недвижимость будет падать, вот только странно - почему, когда я таким экспертам задаю обычный вопрос, на который у эксперта точно должен быть заготовленный ответ - они не могут ответить?
А вопрос этот простой:
Скажите, какая динамика реализации квартир в Краснодаре в 2024 году и на сколько этот показатель меньше 2020 года?
Вы же согласны? Если человек пытается рассуждать о перспективе рынка, то как минимум он должен знать показатели этого самого рынка?
Конечно, даже такие знания не дают гарантии того, что прогноз будет верный, скорее это будет маловероятный сценарий или вероятный, но какие-то цифры знать нужно? Согласны?
Вот, к примеру цифры, которые находятся в открытом доступе - это количество ипотек, которые брали покупатели в разные годы с 2014 по 2024 за февраль:
Заметьте, не так уж сильно упал спрос на ипотеку, а если учесть, что сегодня на рынке очень высокая ставка ЦБ - целых 16%, то падение должно быть гораздо серьёзней, но нет...
И да, можно сказать, что ипотека ничего не значит, ведь для людей цены являются неподъёмными и они не могут себе позволить!
Ну так люди себе всегда не могли позволить жильё с зарплаты, просто оно было чуть более доступно
Ипотека - ипотекой - это спрос, а что у нас в Краснодаре с предложением?
Смотрите как интересно, 836 000 м2 введено в феврале 2024 года - это возврат к показателям 2017 года, а значит предложение будет становится меньше.
Конечно это не значит, что оно будет меньше прямо послезавтра - это значит, что пропорция "Продано/Не продано/Продажи не открыты) - немного изменится.
И да, надеюсь вы понимаете, что строительный сектор в Краснодарском крае значит буквально строительный сектор в Краснодаре, так как 90%, а может и все 95% строятся именно в Краснодаре
Давайте посмотрим ещё один показатель спроса, который есть в открытом доступе - это
Реализация квартир в строящихся домах Краснодара
Но, это в %, не забывайте, что Краснодар несколько лет занимал 1-3 место в рейтинге городов с самым большим количеством строящихся объектов. Даже сегодня одновременно строится 725 домов - это только строится
Просто для сравнения в Москве - 615, а в Екатеринбурге - 355...
Что реально продаётся у застройщиков?
На апрель 2024, если сравнить регионы, то картина получается вот такая:
Между тем, продажи у застройщиков явно снижаются. На сколько это критично?
Здесь нужно понимать и представлять чем именно сегодня живут застройщики. Сегодня вот этот график, который нормального человека повергает в шок - начинает меняться и приходить в своё нормальное состояние(почитайте, я писала о том, что это должно произойти в течение последнего года.
Итак, вот как выглядят сейчас цены на недвижимость Краснодара, здесь же можно посмотреть как они менялись последние 4 года:
Видите, как за месяц средние цены на вторичку выросли более чем на 8 000 с метра, а первичка упала больше чем на 5 000 рублей с метра. Этому есть объяснение(я говорила об этом ранее):
Многие из тех, кто купил инвестиционную квартиру до 2022 года продавали её по цене ниже цены застройщика - отсюда средний показатель вторички был сильно ниже. Эти квартиры потихоньку исчезают из вида(они конечно ещё есть, но их становится всё меньше)
Если не понимаете, то представьте, вы купили квартиру по 75 000 за метр, потом квартиры стали расти, ваша квартира у застройщика стоит 140 000 рублей за метр, но у него она столько стоит, так как у него есть инструмент "льготной ипотеки" - вы же продаёте её на свободном рынке и максимум, на что можете рассчитывать - это 100 000 рублей за метр. За что её и продаёте, но, если вы купили её за 140 000 рублей за метр - продавать по 100 000 рублей вы не станете - кто же станет продавать себе в убыток. Соответственно, было много инвестиционных квартир, которые сбивали цены, но теперь их всё меньше и меньше и средняя цена по рынку растёт на вторичку.
Как вы понимаете, сценарий, который сейчас реализуется предусматривает небольшую коррекцию цен от застройщиков в низ, а вторички - вверх. Вторичка по старой доброй традиции должна сравняться с ценами в Новосибирске и Екатеринбурге)
"У застройщиков после отмены льготной ипотеки никто не будет покупать - вот и кризис!"
Ну да, а застройщики, по мнению людей - это такие люди с лопатой и топором, которые только строить и умеют. Доходы застройщиков сегодня позволяют нанимать самых крутых маркетологов, которые придумывают решения на любой вопрос.
К примеру, после отмены в июле "Льготной ипотеки под 8%" на баннерах появится реклама, оснащённая несколькими звёздочками:
Льготная ипотека под 8% у нас сохранилась!
И люди попрут. Читать то, что написано мелким шрифтом у нас любят гораздо меньше, чем себя жалеть, поэтому продажи у застройщиков если и упадут, то незначительно.
Откуда эта ипотека в Краснодаре? Ведь её отменят?
Если вы не заметили, то последние пару лет у нас откатывается новый вид ипотеки, который называется "Субсидированная ипотека" - она-то родная и ждёт вас. Учитывая, что застройщики, вместе с банками все шишки уже набили, то останется только приучить вас к ней.
Откуда деньги? Ну давайте посмотрим, вот так выглядит себестоимость одного метра стройки в городах РФ:
А теперь поднимитесь немного выше и посмотрите по какой цене в среднем продаётся сегодня первичка? Правильно - 163 500 рублей за метр, а строится в Краснодаре в среднем по 53 600 рублей за метр.
Для того, чтобы субсидировать ставку по ипотеке за свой счёт - застройщикам просто нужно будет немного поделиться с банками, т.е. себестоимость повысится приблизительно на 10-12% и всё - вот вам и "льготная ипотека"!
Готовы брать?)
И да, все думающие люди будут понимать, что это маркетинговый ход, многие об этом будут говорить, но будут покупать как и раньше, так как альтернативы не будет от слова совсем: вторичка к этому моменту наберёт цену и будет приблизительно по той же цене(к слову, по вторичке уже сейчас доступна "субсидированная ипотека", а новое жильё есть новое...
В общем, вот такой кризис, в вернее "кризис" ждёт недвижимость Краснодара.
Хорошего дня! Как всегда, я старалась, если интересно - реагируйте!