Возвращаясь к вчерашней статье
Появились некоторые дополнительные соображения на тему «Черные риелторы: мифы и реальность», уже после того, как опубликовал вчера статью с этим названием. Вообще, тему закрывать рано. Обзоры судебной практики содержат настолько много информации к размышлениям, что просто не могу с вами не поделиться. Тем более, что сама по себе тема – актуальная навсегда: присвоение прав на недвижимость во все времена считалось наиболее доходным «преступным промыслом». Но именно эта актуальная проблема в наше время считается наименее отработанной с точки зрения ее нормативно-правового регулирования.
Начнем с наименования
Крайне неудачное, на мой взгляд, наименование – «черные риелторы». Во-первых, никакие они не риелторы: в Государственной Думе России полтора года обсуждается законопроект о риелторской деятельности, есть надежда, что федеральный закон будет, наконец, принят. Так что, на сегодняшний день нет такой профессии – риелтор, нет официального статуса, даже слово нормальное, вместо наименования «риелтор» найти никак не могут. Напомню, что слово это - неустоявшееся заимствование из американского диалекта английского языка (англ. realtor). В нашей стране даже пишут это слово по-разному, где уж тут быть единому пониманию, если специалисты и составители словарей не могут выработать общее мнение.
Ни то, ни другое
Мое мнение – никакие они не «риелторы», а обычные агенты по недвижимости. Правда, в России бытовало еще одно наименование – «брокер», но оно не подходит в этом случае, так как предполагает привязку либо и бирже (от бирж агенты по недвижимости «отпочковались давно), либо к таможне или иной сфере деятельности. Если попытаться применять термин «брокер» к конкретной категории объектов недвижимости, тогда перечень профессий будет слишком велик. Так что, «агент по недвижимости» – самое подходящее название для этой профессии.
Можно ли «раскрашивать» их в разные цвета
Теперь, что касается «расцветки». Я бы не стал использовать и эту половину привычного всем термина. Мошенничество – понятие, достаточно определенное в уголовном праве, в какой именно сфере это мошенничество проявляется, не так важно, с точки зрения правового статуса. В каждом конкретном уголовном деле – своя специфика, варианты которой «через запятую» все равно перечислить невозможно. Мошенники в сфере недвижимости многолики, являются «специалистами» широкого профиля.
Классическое понимание содержания понятия «агент по недвижимости» - подбор объектов недвижимости для их купли-продажи и обеспечение сделок, до момента их государственной регистрации. Но посмотрите на современную рекламу и вы убедитесь, что агенты по недвижимости все еще, в большинстве своем – «риелторы», то есть, принадлежат к профессии, которая не имеет никакого правового статуса, которой просто не существует. И занимаются всем, что приносит прибыль (скупают микро-доли в жилых помещениях; предоставляют займы под залог недвижимости; оказывают юридические услуга по сопровождению сделок; выполняют функции представителей в судах и так далее.
Какого «цвета» агент по недвижимости
И называть их «черными» тоже оснований пока нет, по двум причинам.
Никто не отменял презумпцию невиновности. Чтобы назвать агента по недвижимости «черным риелтором» необходимо иметь приговор суда. Кроме того, незаконное присвоение прав на недвижимое имущество предполагает, чаще всего, определенную квалификацию мошенника, которая позволяет ему в некоторых случаях умело балансировать на узкой грани, разделяющей мошенничество и вполне легальный посреднический бизнес. Причем, балансировать «на грани фола». Рискну утверждать, что почти каждое уголовное дело по мошенничеству является противоборством двух интеллектов – следователя и мошенника. Так что, мы имеем вполне закономерный результат: низкую раскрываемость и «отказные» судебные решения по уголовным делам, которые возбуждены на основании признаков мошенничества в сфере недвижимости.
Личный (неудачный) опыт сотрудничества с риелторами
Более двадцати лет я возглавлял юридическое агентство. Был в моей практике эпизод, когда я и мои сотрудники, вместе с офисной мебелью, архивами и оргтехникой, переехали в офис агентства недвижимости, нашего клиента. Поработать в новом офисе пришлось недолго, не более десяти дней. Причин для моего решения прекратить сотрудничество было две: во-первых, меня и сотрудников агентства не устраивал рабочий ритм руководства агентства недвижимости, которые приезжали на работу лишь вечером и работали, чаще всего, до рассвета. Когда мы расставались с нашим бывшим клиентом, руководитель агентства меня спросил о причинах такого решения, я ответил, что у меня и моих юристов есть такой профессиональный «недостаток» - мы по ночам – спим. Тогда я отшутился, но причина была в моих первых впечатлениях о самой технологии «риелторства». Недели вполне хватило, чтобы понять, что если сотрудничество продолжится, то очень скоро из «партнера» я превращусь в «подельника». Последней каплей явилось сделанное мне предложение «сыграть роль состоятельного конкурента» на переговорах с настоящим потенциальным клиентом агентства недвижимости», у которого должно было возникнуть ощущение, что «конкуренты» (то есть – я и моя «супруга») вот-вот перекупят предложенную ему квартиру. Потенциальный покупатель колебался и торговался, нужно было оказать ему «помощь».
Видимо, были у этих риелторов и другие «специфические» формы и методы бизнеса с недвижимостью, но вникнуть во все тонкости я не успел. Но теперь, когда пишу серию статей о риелторах, все время вспоминаю этот эпизод моей профессиональной карьеры. Проведите грань между этим эпизодом (предложением «инсценировки») и мошенничеством, которое, согласно УК РФ, предусматривает присвоение чужих денег посредством обмана и злоупотребления доверием. И задайте себе еще один вопрос: «Какова доля обмана и злоупотребления доверием в деятельности агентств недвижимости»?
Это пока все, что хотелось вам сообщить. О признаках мошенничества в сфере недвижимости и способах противодействия – в следующей статье. Читайте, ставьте «лайки», подписывайтесь на мой авторский канал на «Дзене» и страницу «ВК».