В прошлой статье мы рассказали, что такое траншевая ипотека для новостройки. Сегодня хотим поделить информацией об ипотеки для жилого дома.
Напоминаем, что траншевая ипотека – это специфическая форма ипотечного кредитования, когда сумма выдается частями или траншами.
В случае, когда строительством осуществляется собственными силами - все денежные средства перечисляются лицу, обратившемуся за ипотекой. Если строительство осуществляет подрядчик - то соответственно ему.
Варианты рознятся в каждых банках, но мы обобщили данные и пришли к относительно обобщенной структуре.
Так вот, транши предоставляются в следующем порядке:
1 транш - на приобретение земельного участка. Рассчитывается по формуле:
1 транш = СЗ - ЧПВ,
где СЗ - это стоимость земли по договору купли-продажи, а
ЧПВ - это часть первоначального взноса, направляемого на покупку участка.
2 транш - на фундамент (25-45% от общей суммы кредита с вычетом 1 транша).
3 транш идет на каркас и тепловой контур, то есть на возведение самого дома (обычно не более 55%).
4 транш предназначен на все завершающие работы (оставшаяся сумма).
По завершении каждого этапа и перед получением следующего финансового транша необходимо подтвердить факт выполнения работ. Это означает, что необходимо предоставить документальное подтверждение того, что выделенные средства были использованы для выполнения конкретных задач, на которые они предоставлялись.
Ольга Дедкова, эксперт "Советника".
Рассмотрим детально процесс:
Заёмщик проходит проверку по предоставленным документам, далее проверку проходит участок, на котором будет строительство. Затем заемщик предоставляет смету и проект будущего дома на согласование. После согласования Банк перечисляет деньги по первому траншу. И после окончания строительных работ и постановки дома на кадастровый учёт заёмщик регистрирует обременение банка на построенный дом.
В зависимости от ситуации, Банка, к которому обращаетесь, строите с подрядчиком или нет, процесс может разнится, но в большинстве своем выглядит примерно так.
Какие есть нюансы?
1. В некоторых банках проценты начисляться у вас будут на сумму выданного транша, а в некоторых– на всю сумму сразу.
2. У банков бывают требования, чтобы строительство осуществляли определенный список подрядчиков.
3. При нарушении сроков стройки повышается процентная ставка до ключевой и выше.
4. Максимальная сумма – от 6 до 12 млн. рублей в зависимости от региона.
Пример расчёта размера траншей в рамках ипотеки на ИЖС с проверенным подрядчиком с покупкой земельного участка.
Общая стоимость кредитуемых объектов равна 6 млн рублей, из которых:
1 млн руб. — это стоимость земельного участка по договору купли-продажи,
5 млн руб. — это стоимость строительства по договору подряда.
Размер первоначального взноса равен 20,1% (1,206 млн руб.), запрошенная и одобренная сумма кредита равна 4,794 млн руб..
Транш 1: 799 тыс. руб. (стоимость участка в 1 млн руб. за вычетом пропорциональной доли первоначального взноса на приобретение участка в размере 201 тыс. руб.)
Транш 2: 1,398 млн руб. (35% от суммы кредита 4,794 млн руб. за вычетом транша 1)
Транш 3: 1,998 млн руб. (50% от суммы кредита 4,794 млн руб. за вычетом транша 1)
Транш 4: 599 тыс. руб. (15% от суммы кредита 4,794 млн руб. за вычетом транша 1)