✏️ "Москвичи хорошие люди, только квартирный вопрос их испортил," - писал почти век назад незабвенный классик отечественной литературы Михаил Афанасьевич Булгаков в своем бессмертном произведении. И если социальная часть затронутого мэтром словесности вопроса за все это время не изменилась ни на йоту, то вот Москва, как и многие другие города нашей необъятной родины представляются нам уже совсем другими, разительно отличающимися от того, какими видели их булгаковские современники. Новые кварталы растут с невиданной доселе скоростью, а амбициозные планы застройщиков приоткрывают перед нами дверь в прекрасный мир будущего, где советский лозунг "каждой семье - по отдельной квартире!" не является пустыми словами, а все высшие строчки списка Forbes заняты исключительно акционерами строительных компаний.
⚠️ И нет, это не реклама мэрии Москвы и даже не проплаченная строительной мафией публикация, как могло показаться на первый взгляд. Это - пост-ответ на вопрос: какой в новый год входит строительная отрасль и чего нам, как инвесторам ожидать от публичных застройщиков в набирающем обороты 2024 году?
🕐 Начнем с того, что с самого начала печально известного 2020-го и до сегодняшнего дня стоимость квадратного метра в России неизбежно росла. Сначала этому оказывало поддержку повсеместное желание людей проводить тяжелый период самоизоляции в более комфортабельных условиях. Придаваться наслаждению прекрасной компанией в виде самого себя намного приятнее живя в собственном замке где-нибудь на задворках столицы нашей родины, чем в каком-нибудь Саратове, знаете ли. А затем уже и льготные ипотечные программы пришли на помощь все неослабевающему спросу на новые квадратные метры, стоимость которых, согласно данным РБК, только за период с начала 2020 по середину 2022 возросла более чем в два раза, а это, на секундочку, почти 42% годовых! Вот это я понимаю инвестиции.
🔻 Однако, как известно, ничто не вечно. Высокая, фактически, заградительная процентная ставка, а также ужесточение условий выдачи ипотеки по упомянутым выше льготным программам - вот реалии сегодняшнего дня, с которыми мы, как инвесторы, обязаны считаться. Последние действия Центрального банка, а также безрадостные прогнозы его экспертов, прогнозирующих сохранение жесткой ДКП до самого конца этого года лишь подливают масла в огонь, недвусмысленно намекая на то, что сложности, с которыми застройщикам только предстоит столкнуться - это надолго.
🔻 Уменьшение спроса на выводимые на рынок квадратные метры вследствие недоступности ипотечного кредита ударят как по операционным показателям строительных компаний, снижая темпы возведения новых помещений, так и по финансовым результатам снижением рыночной цены уже готовых проектов. К тому же под удар попадут и финансовые учреждения, значительная прибылей которых тем или иным образом была связана с ипотечным кредитованием. В первую очередь от грядущего сокращения спроса пострадают Сбербанк и ВТБ, занимающие доминирующее положение на рынке отечественного кредитования, что нужно учитывать ожидающим новых рекордов по прибыли от этих банков в новом году.
📌 В общем, ипотечному кризису быть! Но, конечно, не в том понимании, в котором многие из нас прошедшие 2009 год вспоминают это словосочетание. Снижение доступности ипотеки, являющейся основным драйвером роста жилищного строительства все последние годы должно больно ударить как по застройщикам, так и по привлекательности их акций на бирже. Однако, предполагаемое мной скорое снижение стоимости квадратных метров может стать прекрасной возможностью для многих из нас пересмотреть свой взгляд на инвестиции и вернуться к рассмотрению альтернативных фондовому рынку инструментов в наступившем 2024 году.