Сегодня мы с вами поговорим про недвижимость и про акции в одной статье.
По нашему мнению, в России есть только два канала, куда инвестируют среднестатистические россияне, то есть мы с вами (у нас нет миллиардов, и мы не можем позволить себе купить огромную яхту). Поэтому мы инвестируем либо в акции, либо в недвижимость. И сегодня мы поймём, что из вышеперечисленного лучше.
Важный момент: когда вы читаете книги зарубежных «гуру», то вы понимаете, что надо инвестировать в недвижимость (причём, инвестировать большие суммы). Я также прочёл несколько книг таких авторов, посмотрел их каналы и все они «топят» за недвижимость. Честно говоря, я не знаю… Наверное, нет такого гуру, который явно топил бы за рынок акций. Поэтому, чтобы хоть чуть-чуть уравновесить баланс, мы поговорим сегодня, почему акции лучше, чем недвижимость.
Первый пункт — это ликвидность.
Вы когда-нибудь пытались продать квартиру? Наверное, да. Кто-то из вас скажет «нет», но когда вы попытаетесь её продать, то столкнётесь с большим количеством трудностей.
Во-первых, вам нужно придать своей недвижимости красивую форму: убраться в квартире, сделать мелкий ремонт и т. д.
Во-вторых, необходимо проводить показы своей квартиры, рассказывать о ней, расхваливать её, мол, какая она хорошая…
В-третьих, от вас потребуется правильно разместить объявление, сделать соответствующие фотографии, и даже когда спустя, может быть, нескольких месяцев, а иногда и нескольких лет, найдётся добросовестный покупатель, то вам придётся заморачиваться с бумажной волокитой: вам нужно будет оформить договор, получить по этому договору деньги через ячейку или через аккредитив и выполнить большое количество других действий, местами весьма обременительных.
Плюс к этому, в некоторых случаях вам придётся взять на себя риски того, что ваша квартира может перейти к мошеннику по подложным документам или вы не заметите пару пунктов в договоре, и т. д. и т. п. В итоге, чтобы избавиться от квартиры, вам потребуются и время, и соответствующие дополнительные расходы, а они бывают порой очень большими и достигают величины от нескольких сотен до нескольких миллионов рублей.
А что же с акциями?
Их можно продать за несколько секунд. Допустим, вам срочно нужно вывести некоторую сумму с рынка или инвестировать её в какую-то другую компанию или в ту же недвижимость. Щелчок пальцами, и вы продали какую-то акцию или практически весь портфель. В редких случаях на это вам потребуется несколько минут. В особо редких — несколько часов и уж в совсем редких — один день или пару дней. Поэтому по первому пункту — по ликвидности — акции кладут на лопатки недвижимость очень легко.
Второй пункт - для покупки недвижимости нужны большие деньги.
А теперь поговорим о пункте втором. Именно он останавливает большинство из нас, когда мы начинаем рассматривать возможность инвестировать в недвижимость. Даже оператор, который стоит сейчас за этим кадром, не может инвестировать в недвижимость. И знаете почему? Потому что для покупки недвижимости нужны деньги, и причём, большие.
Допустим если мы берём самую дешёвую новостройку в Подмосковье, например, простенькую квартиру-студию, то с ремонтом она вам обойдётся от полутора до двух с половиной миллионов рублей (цена сильно варьируется в зависимости от транспортной доступности района, уровня развития его инфраструктуры, наличия рядом свалки, линий электропередач и прочих подобных факторов).
Поэтому, чтобы купить такую квартиру даже в ипотеку, вам потребуется как минимум 300–500 тысяч рублей. Поверьте, не у каждого есть столько денег, а их нужно выложить сразу, здесь и сейчас!
Акции же обладают одним замечательным свойством: их можно покупать по одной штуке или по одному лоту. Соответственно, чтобы начать инвестировать в акции, достаточно иметь на счёте пару-тройку тысяч рублей. И вход на рынок, в отличие от той же недвижимости, в этом случае будем лёгким.
Пункт номер три — риски.
Конечно же, на рынке акций есть свои, только ему присущие риски, например риск волатильности, риски, связанные с компанией-эмитентом и пр. Когда же я говорю с вами про недвижимость, то сразу предупреждаю, что здесь риски немножко другие. Они связаны с тем, что ваши инвестиции могут быть уничтожены пожаром или потопом.
Например, сгорит помещение, либо ваш арендатор затопит 20 этажей внизу, а ваши квартиры не застрахованы, и он сбежал. И здесь возникает очень важный, можно даже сказать, ключевой вопрос: кто будет оплачивать убытки?
В этом случае вам, возможно, потребуется продать квартиру, чтобы возместить потери тех людей, которые были внизу и чьи квартиры вы или ваш арендатор затопили. Я уже не говорю про то, что риски инвестирования в недвижимость связаны с тем, что вы не можете диверсифицироваться.
То есть вы не можете иметь портфель, скажем, из пяти-десяти или двадцати квартир, которые бы страховали друг друга. (Например, если какая-то одна квартира будет уничтожена, то остальные квартиры её не подстрахуют.) В то же время на рынке акций, обладая относительно небольшой суммой в 300–500 тысяч рублей, вы сможете сформировать диверсифицированный портфель из пяти, десяти и даже двадцати бумаг.
Поэтому если вдруг курс какой-то одной компании сильно упадёт или она обанкротится, или с ней случится какой-то форс-мажор, это не окажет сильное воздействие на весь портфель. Следовательно, с точки зрения диверсификации рисков акции тоже выигрывают.
Пункт четвёртый — хлопоты.
Если вы когда-либо инвестировали в недвижимость, а потом сдавали её в аренду, вы поймёте то, о чём я сейчас скажу.
Каждый раз, когда вы сдаёте квартиру в аренду, вам потребуется проявить заботу о ней. Конечно же, есть исключения из правил, и те счастливчики, которые сдают квартиру долгосрочно и у них идеальные жильцы (сами чинят потекший кран, сами меняют полы, сами решают все проблемы), будут в выигрыше, но таких людей очень мало.
Поэтому среднестатистический человек, который сдаёт в аренду квартиру, вынужден регулярно в течение года общаться со своими жильцами, дабы устранить те проблемы, которые у них возникают. Плюс ко всему, проблемы бывают разного характера (потёк кран — это пустяки, а вот сосед снизу, которого залили — это уже серьёзный «трабл»).
И, конечно же, бывают случаи, когда арендатор не платит за квартиру и в этом случае выселять его вы будете уже с милицией и с судебными приставами. — На рынке акций такого, конечно же, нет и в помине! Да, акции также требуют вашего внимания, по крайней мере, надо раз в день смотреть на графики и раз в квартал читать отчёт компании-эмитента.
Однако смотреть на графики и читать отчёты вы можете на ноутбуке или на айпаде, причём где угодно — хоть на пляже! И для этого вам не требуется поднимать свою пятую точку, ехать на другой конец города и там решать возникшие проблемы с потёкшим краном. Поэтому акции в этом плане гораздо комфортнее.
Вы находитесь в удобном месте — в офисе или дома, или на даче, или на пляже и заботитесь о своих инвестициях, не доставляя сами себе каких-то неудобств.
Пятый пункт - это доходность.
Для примера возьмём рынок недвижимости в Москве. Средняя доходность от сдачи жилья в аренду сейчас там около 5% годовых. То есть при стоимости квартиры в 10 миллионов рублей вы будете получать где-то 500 тысяч рублей дохода от сдачи её в аренду за год.
Соответственно, это валовый доход (сюда я не включаю амортизацию, налоги и прочие мелкие платежи, плюс расходы на ликвидацию разного рода аварий или проблем, которые могут случиться с квартирой и жильцами). Также нужно учитывать и время простоя: если вы вдруг завысили цену и в течение месяца или двух не можете сдать квартиру в аренду, то оказываетесь как бы не у дел и никакого дохода у вас нет.
Поэтому получается, что после всех выплат чистая доходность оказывается на уровне 3–4% годовых — это именно те деньги, которые можно получить и потратить на себя.
Важное примечание: в некоторых случаях владельцы недвижимости получают 0%. То есть аренда налоги и прочие мелкие расходы съедают весь доход, получаемый от квартиры.
Теперь мы возвращаемся снова к акциям. На них вы можете получить очень хорошую доходность. Она иногда достигает 20% и даже 30% в год (но это в особо редких случаях; если мы берём текущий рынок, то сейчас хорошие, надёжные дивидендные компании вам могут выплачивать от 7% до 10% в год).
И здесь, как вы понимаете, нет той проблемы, которая присутствует на рынке недвижимости. Имя ей — хлопоты. Допустим, вы просто купили акции какой-то компании, которая платит 10% дивидендов в год. В этом случае вы получаете соответствующую сумму на свой счёт и вам не надо ни за кем бегать, кого-то уговаривать и т. д. и т. п. Не понравилась компания — у вас есть пункт номер один, это ликвидность. Вы быстро сбросили акции этой компании и купили другие.
Шестой пункт - это налоги.
Оказывается, и здесь у акций есть преимущество. Какое?
Во-первых, если вы владеете акциями компании в России более трёх лет, то вы не платите налоги в случае прироста капитала. Это очень серьёзная преференция! Справедливости ради, надо отметить, что если мы говорим про недвижимость, то здесь срок чуть больше — это пять лет (с 2016 года).
Во-вторых, это специальные счета для инвесторов, которые называются индивидуальными инвестиционными счетами (ИИС). Они позволяют возвращать 13% от вложенных средств в виде компенсации налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Про облигации я говорить не буду, потому что в фокусе нашего рассмотрения акции, однако я всё же замечу, что по ряду корпоративных облигаций и по всем государственным налог составляет 0%.
Итак, мы рассмотрели шесть пунктов и по всем акции «бьют» недвижимость.
В следующей статье мы попробуем найти шесть плюсов в недвижимости, которые позволят ей взять реванш. Возможно, западные «гуру» инвестиций не так сильно ошибались, когда рекомендовали инвестировать в неё.
🔥Торговые сигналы
🔥Грамотная торговля и инвестиции
🔥Торговля в команде
🔥Роботы для трейдинга
❗❗❗Подписывайся на телеграм XELIUS по ссылке ниже!