Компания PERI представляет аналитический обзор жилищного рынка за 2023 год. Тон по-прежнему задает значение ключевой ставки, а поскольку она остается высокой, это прямо влияет на объемы продаж и вывода жилья на рынок.
Общие тенденции
Мировая экономика развивается в рамках сформированных трендов, и в настоящее время не наблюдается и не предвидится серьезных изменений. Центробанк России продолжает воплощать долгосрочную стратегию по снижению инфляции и сохраняет достаточно жесткую денежно-кредитную политику.
Ключевая ставка остается двузначной: в декабре 2023 года она повысилась на один пункт с 15% до 16%. Тем не менее примечательно, что 16 февраля 2024 года Центробанк России впервые с июля 2023 года не стал ее повышать. Согласно комментариям ведомства, это обусловлено небольшим снижением инфляционного давления, но тем не менее тенденция не настолько сильна, чтобы говорить о дефляции. В связи с этим в ближайшее время серьезных изменений ключевой ставки ожидать не стоит, особенно в сторону снижения.
Кредиты и ипотека
Как следствие, не намечается и удешевления рыночных кредитов. После поднятия ключевой ставки в декабре льготные кредиты на покупку первичного жилья стали более привлекательными по сравнению с рыночными. Этим обусловлен рост доли кредитов на новостройки в общей выдаче на фоне общего падения числа кредитов (176 тыс. за декабрь 2022-го против 197 тыс. за декабрь 2023-го). Так, в декабре 2023 года было выдано в общей сложности 86 тысяч кредитов на новостройки, тогда как за аналогичный период прошлого года — лишь 57 тысяч таких кредитов.
Судьба льготной ипотеки определится в июле 2024-го: неизвестно, будет ли она продлена и на каком уровне сохранится ставка. Но пока она действует на текущих условиях, ее востребованность останется выше, чем у рыночной ипотеки.
Что касается показателей жилья, то, несмотря на рекордное количество выданных кредитов в 2023 году, объемы проданных площадей составляют лишь 33%. Остальная доля приходится либо на непроданное жилье (43%), либо на объекты, где продажи пока еще не открыты (24%).
Выдача экспертиз и разрешений на строительство
По сравнению с январем-декабрем 2022 года количество выданных экспертиз снизилось на 38%. Это минимальный показатель за последнее время — в предыдущие три года он был выше. Больше всего объектов, получивших за год положительные заключения экспертизы, находится в Новосибирской (94 объекта), Челябинской (68 объектов) и Тюменской (66 объектов) областях.
В 2023 году выдано 2532 разрешения на строительство 3665 домов, тогда как годом ранее эти показатели составляли 2995 разрешения на строительство на 4479 домов. Таким образом, выдача разрешений на строительство по сравнению с прошлым годом снизилась на 15%. При этом количество домов, квартир и общий объем жилой площади по выданным разрешениям имеют схожий темп снижения.
Вывод и запуски новых объектов
Вывод на рынок новых объектов был достаточно высоким и показал прирост на 22%. Однако рано или поздно этот показатель, очевидно, начнет падать, потому что нет предпосылок к тому, чтобы он оставался высоким. Достаточно взглянуть на приведенные выше показатели непроданного жилья — значения остаются слишком большими для того, чтобы застройщики активно выводили на рынок новые площади. В настоящее время девелоперы более заинтересованы в продаже уже имеющихся объектов, что с учетом высокой ипотечной ставки и общей экономической ситуации остается непростой задачей.
2023 год дал старт строительству 5631 дому против 4344 домов в 2022 году. При этом продолжает наблюдаться более высокий темп роста количества домов по сравнению с темпом роста количества квартир и жилой площади. Этих объектов будет достаточно для ввода в эксплуатацию в 2024 и 2025 годах, но к 2026 году, скорее всего, показатели будут в два раза меньше по тем же причинам: застройщики не спешат инициировать новые проекты, прежде чем будут проданы имеющиеся площади.
АВТОР: Наталья Савельева
Бизнес-аналитик PERI