Верховный суд рассмотрел один спор, в котором один из кредиторов застройщика-банкрота пытался защитить свои имущественные права.
Как оказалось, этот кредитор и застройщик в 2015 году заключили договор генподряда на строительство многоквартирного дома (МКД), причем с возможностью проведения зачета взаимных требований путем передачи размещенных в этом МКД квартир. Спустя почти три года они заключили несколько договоров долевого участия (ДДУ), по условиям которых застройщик должен был построить МКД, а после ввода его в эксплуатацию передать находящиеся в нем квартиры (в количестве 18 штук) кредитору.
В 2019 году застройщик ушел в банкротство, так и не выполнив обязательства перед кредитором. Конкурсный управляющий (КУ) застройщика отказал кредитору во включении его требования о передаче квартир в реестр, поэтому кредитор попросил суд разрешить разногласия по данному вопросу. Однако после многочисленных судов требования кредитора все-таки включили в реестр, но только в составе 4-ой очереди удовлетворения. При этом суд мотивировал свою позицию недобросовестным поведением самого кредитора, который накануне банкротства заключил договоры (ДДУ) с застройщиком, а также отсутствием у кредитора статуса залогодержателя.
В итоге по инициативе кредитора дело попало на рассмотрение Верховного суда (ВС). А там обратили внимание на следующие важные моменты.
В суде кредитор предоставил доказательства возникновения у него статуса залогодержателя по обязательствам, возникшим из ДДУ. Эти договоры не оспаривались другой стороной и не были признаны недействительными. При этом возможность оплаты по этим договорам путем передачи размещенных в МКД квартир стороны согласовали еще в 2015 году, когда заключали договор генподряда. Однако суды это проигнорировали, что привело к ошибочному выводу о недобросовестном поведении кредитора.
Таким образом, как указал ВС, суды фактически признали факт ничтожности заключенных ДДУ в отсутствие каких-либо оснований для этого, и по сути лишили кредитора залогового статуса. Между тем, залог возник в момент госрегистрации ДДУ, о чем была сделана соответствующая запись. Эти сведения были известны третьим лицам, включая КУ, и никем не оспаривались.
ВС также напомнил, что в силу ранее внесенных изменений в законодательство при банкротстве застройщика и передаче недостроя другому застройщику юрлицо утрачивает залоговое обеспечение по ДДУ, но вправе требовать компенсации в результате утраты статуса залогодержателя.
С выводами ВС можно ознакомиться по ссылке.
Подписывайтесь на наш канал и получайте еще больше полезной информации и советов для бизнеса.
Всегда свежие новости и актуальные законодательные инициативы вы найдете также на сайте Ассоциации и на канале в Telegram.