Принято считать, что указанное выше определение пришло в законотворческую и судебную практику из «советского прошлого» нашей страны, то есть этот термин является «пришельцем» в отечественную юриспруденцию, из прошлого века. Обоснованное мнение. В те времена, при «недоразвитой» частной собственности на недвижимость, государству нужно было иметь среди жильцов кого-то главного, наделенного повышенными полномочиями и взявшего на себя повышенную ответственность. Помню те времена, уважали тогда ответственных («главных», как еще говорили) квартиросъемщиков. Жилье – государственное, не свое, а порядок был. И о коммунальных долгах тогда никто даже не говорил, поскольку не было тех долгов. Значит, было за что уважать ответственных квартиросъемщиков.
Сколько их осталось, неприватизированных квартир?
Но времена и формы собственности на жилье в многоквартирных домах меняются. Приватизация дает ожидаемые результаты и процент неприватизированного жилья неуклонно падает. За три десятилетия приватизации оформлено в собственность жильцов примерно 85% от общего жилого фонда по стране. Но в масштабах России, количество неприватизированных квартир настолько велико, что актуальность проблемы правового закрепления статуса ответственного квартиросъемщика сомнений вызывать не должна.
Живучий оказался «пришелец из прошлого века»
Точнее, не «закрепления», а «восстановления». Упоминание ответственных квартиросъемщиков из жилищного законодательства убрали, но, в некоторых иных нормативно-правовых актах оно осталось. Самое важное, что термин продолжают активно использовать, и в официальных документах и, что особенно заметно, на практике. Даже в жилищном праве ответственный квартиросъемщик «возродился»: его просто переименовали и величают в наше время «нанимателем жилого помещения». На том основании, что этот человек подписывает от имени всех, прописанных в квартире, жильцов договор социального найма. И статус нанимателя целиком и полностью определяется содержанием подписанного им договора.
Почему возникают сложности с правовым
статусом нанимателя жилья
Согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности; дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Но при этом, граждане, по привычке, приобретенной населением страны еще в прошлом веке, считают, что наниматель имеет какие-то особенные права и преимущества, например, если речь идет о приватизации квартиры. Кое-кто считает даже, что коммунальные платежи являются обязанностью нанимателя.
Отсутствие определенности дает свой результат
Ситуацию запутали окончательно, поскольку в некоторых, особенных, обстоятельствах понятие «ответственный квартиросъемщик» сохранилось, применяется вполне «к месту», например, если у муниципальной квартиры один пользователь, который находится за пределами страны. Свои обязанности по содержанию жилого помещения, оплате коммунальных услуг такой пользователь передает одному из жильцов, что должно отражаться в договоре социального найма. И этого, избранного пользователем, жильца именуют «ответственным квартиросъемщиком». Или, например, если все жильцы имеют лишь временную регистрацию в квартире (то есть, являются «временными жильцами»), и только двое имеют постоянную регистрацию, ответственным квартиросъемщиком станет один из этих двух жильцов. Он и подпишет договор социального найма, за двоих. И очень часто, это по-прежнему будет - ответственный квартиросъемщик, как в старое доброе время. По моим наблюдениям, периодичность применения определений «ответственный квартиросъемщик» и «наниматель жилья» в договорах социального найма – примерно одинаковая. Но нельзя признать нормой, когда одинаковые явления именуются по-разному, в двух вариантах. У юридически значимых наименований «псевдонимов» быть не может.
Только не следует возлагать на этого человека излишнюю ответственность. Как бы он не именовался, «наниматель жилья» или «ответственный квартиросъемщик», ответственность за содержание жилища – солидарная, то есть возлагается на каждого квартиросъемщика, независимо от того, насколько он «ответственный».
Если предъявляются претензии по погашению задолженности по оплате коммунальных услуг, то в решении суда (судебном приказе), в качестве плательщиков, указываются все жильцы, которые зарегистрированы в квартире постоянно.
Нанимателя жилья можно заменить, если такое решение примут остальные жильцы. Рассмотрим ситуацию на примере:
Замена нанимателя жилья
В муниципальной квартире зарегистрированы двое: отец (далее – «истец») и его дочь. Договор социального найма подписан умершей полтора года тому назад супругой (и матерью). Дочь на данной площади не проживает более десяти лет, расходы по коммунальным услугам не несет, текущий ремонт не осуществляет, частично за нее и ее сына все оплачивает истец, который неоднократно обращался в Департамент управления имуществом с вопросом о смене ответственного квартиросъемщика, поскольку по документам таковым является давно умерший человек.
Выполнить требования по регламенту Департамента управления имуществом: собрать все документы, предъявить всех совершеннолетних проживающих, для изменения договора социального найма, истец не имеет возможности, так как контакт с дочерью давно утрачен.
И что решил суд?
Перечислю лишь основные правовые доводы, которыми в данном случае руководствовался суд. Формулировка, на мой взгляд, длинновата, но понимаешь её с первого прочтения:
«Отсутствие согласия дочери на замену ответственного квартиросъемщика не свидетельствует о нарушении жилищных прав, требующих судебной защиты, поскольку договор социального найма жилого помещения, в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в силу положений ч.2 ст.672 ГК РФ, ч.2 ст.686 ГК РФ в их правовой взаимосвязи с положениями ЖК РФ, продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними, если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
В нашем случае (который взят для примера), «…суд учитывал, что не заключение с истцом договора социального найма в отношении спорной квартиры нарушает его жилищные права, поскольку реализация положения
ч. 2 ст.82 ЖК РФ не ограничивает право остальных лиц, которые с заявлением о переводе на них прав и обязанностей нанимателя не обращались, а удовлетворение требований истца направлено на защиту его жилищных прав и законных интересов, поскольку он выразил свою волю на перезаключение соответствующего договора, которая в полной мере соответствует требованиям закона».
Так что, ответственный квартиросъемщик по-прежнему с нами, только имя сменил и «внешний вид», слегка… Век, все-таки, уже другой. Но не мешало бы эту «реинкарнацию» все-таки узаконить.
За то, что читали статью – спасибо. Тем, кто дочитал до конца такой внушительный текст – низкий поклон, за терпение. Пришлете комментарии – буду благодарен. Критику приму, со смирением. До встречи завтра.