Продавцы - в последний вагон, покупателям с деньгами – дорогу!
Я отдаю себе отчет в том, что прогнозы дело неблагодарное, но есть некоторые базовые вещи, которые прямо сейчас "кричат" каждому участнику рынка о том, что будет. Сегодня смотрю через призму спроса и предложения на рынке готовых квартир и новостроек.
СПРОС на готовое жилье
Ставка ЦБ кричит, что в ближайшее время - по прогнозам некоторых финансистов от 6 до 9 месяцев - дешевых денег для рынка не будет. Массового покупателя на ВТОРИЧНОМ рынке мы увидим не раньше, чем ставка ЦБ снизится до 7-8%. Практика показывает, что покупатели достаточно легко нагружаются ипотекой до 10 годовых. Дешевле – с еще большим интересом!
Этот же аргумент говорит о том, что владельцы капитала не принесут денег на рынок недвижимости, тк депозиты дают достаточно комфортный и безопасный доход. Так будет, пока ставка ЦБ не снизится ниже 10%. Но и для этой категории моих клиентов есть интересные стратегии.
СПРОС на новостройки
На рынке есть покупатели с семейной ипотекой и ипотекой с господдержкой – они в достаточно выгодном положении до момента падения ставки ЦБ и возвращения дешевой ипотеки широким массам. Но и здесь есть одно НО.. По ряду программ увеличен размер первоначального взноса, который у многих появится только после продажи своей жилой недвижимости и тут мы возвращаемся в начало.
При таких обстоятельствах цены просто обязаны падать. К тому же и с количеством предложений тоже очень интересная история.
Действительно, объем ввода в 2024-2025г. по стране будет такой же, как и в 2023, и при спросе, который описан выше, не очень понятно, кто всю эту недвижимость купит.
Так будут цены будут падать или нет?
На готовые квартиры будут падать и точно увеличится срок экспозиции, а на новостройки - нет. Продавцы-физики будут ждать снижения ставки ЦБ, чтобы появились покупатели, которые тоже будут ждать возможности взять ипотеку на приемлемых условиях. ЖДАТЬ – вполне привычное свойство рынка недвижимости в подобных условиях. Затишье и забвение ожидает всех продавцов вторичного рынка, кроме тех, которые быстрее других увидят картинку по вводу жилой недвижимости и скорректируют цены – такие получат сумму, близкую к значениям последних продаж за счет этой самой низкой волатильности рынка недвижимости. Но надо успеть в последний вагон – он уже отъехал. Те же, кто все еще помнит и держится за спрос прошлых лет, смогут продать по той же цене и выше с учетом инфляции только в 2026-2027 годах. Кстати, про инфляцию. Кроме волатильности, на отсутствие сильного падения рынка повлияет, в том числе и она, которая в некоторых подсчетах достигает 16% и это без учета ЯИЦ или, например, автомобилей!
Вторичка VS Новостройки
План по вводу в эксплуатацию(см. график 1) – это на самом деле про вторичку. Именно появление квартир на вторичном рынке показывают графики. Перезатоваривание вторичного рынка – тренд ближайших двух лет. Если в 2022-2023 году спрос стимулировался хорошо, то в 2024 году многие эксперты ожидают отмену даже ряда льготных программ – мне в это, правда, не верится. Думаю, что тянуть рынок все же будут все теми же мерами гос.поддержки. Просто более точечно и все-таки это про новостройки.. А продажи квартир вторичного рынка очень сложно стимулировать – заинтересованных в этом нет, поэтому здесь в перспективе уже текущего года мы наверняка увидим коррекцию цен вниз: скидки у продавцов-«физиков» не за горами. А через полгода, при условии, что ставка ЦБ не понизится и не появятся программы с ипотекой хотя бы под 10%, появятся и дефолтные квартиры.
Застройщикам намного проще – они легче справятся с ожиданием и продолжат держать цены. Более того, мы видим большой провал по вводу жилой недвижимости в 2026 году, а значит на рынке новостроек уже в 2024 году будет все меньше и меньше выбор лотов. Девелоперы это подчеркнут в своей маркетинговой активности, а покупатель еще и не сможет выбрать то, что захочет. Поэтому у девелоперов мы не увидим никаких падений, но покупателям они помогут предложением различных финансовых инструментов. Рассрочка – тот инструмент, который лежит на поверхности как решение вопроса. Она же, кстати, позволит не забирать капиталы с депозитов и покупать при этом квартиры не продавая своих. К 2027 году на фоне нового дефицита эти вложения окупятся с лихвой.
Что же делать сейчас?
- Продавцам вторички пробовать запрыгивать в последний вагон. Если есть понятная мотивация для продажи – снижать цену и выигрывать конкуренцию за того покупателя, который прямо сейчас на рынке. Дальше их будет все меньше и меньше до снижения ставки ЦБ. А сейчас, за счет низкой волатильности рынка недвижимости покупатели также, как и продавцы, живут в ценах прошлого, но уже понимают, что рынок меняется.
- Те, кому квартиры нужны по естественным причинам: переезд, поступление в ВУЗ или покупка квартиры на будущее для детей, сделают это в 2024 году максимально выгодно. «Ждать или не ждать?» кажется главным вопросом, но если цель с квартирой есть, то покупать надо. С деньгами в руках в нашей стране оставаться нельзя. Про инфляцию уже писал – ее точно победим + как никогда выгодно купим готовую квартиру с отделкой, мебелью и техникой. Самому все сделать – дороже обойдется.
- Владельцев капитала, который сейчас лежит на депозитах также жду в ближайшее время. Уверен, что купить новостройку со сроком сдачи в конце 2026-2027 гг. в рассрочку – хорошая стратегия, которая позволит «прокрутить» ваши деньги любым понятным вам способом до момента сдачи квартиры, к которому вы и пообещаете деньги застройщику, вложив только 20-30% ее стоимости. Уверен, что в 2024 году сможем зафиксировать очень хорошие цены! При этом вы выиграете четырежды: на депозитах или других понятных вам инструментах, на росте стоимости актива, на инфляции и немного вернете налоговыми вычетами.
- Тем, у кого есть возможность воспользоваться семейной ипотекой или другими программами могу посоветовать пользоваться ими, т.к. ставка по таким кредитам намного меньше инфляции. Важно только иметь возможность обслуживать такой кредит. Уже в 2024 году, кстати, это самые популярные обращения. Так будет побеждена инфляция, возвращены приличные суммы налоговыми вычетами и получен доход от роста стоимости актива.
Интересно еще и вот что..
График на 2026 год почти по всей стране показывает двукратный провал по вводу жилья. При уменьшении количества предложений появятся и поводы для роста цен. Но так будет не везде.
Не похож график 2026 года у Краснодарского края – мне лично будет очень интересно посмотреть, что там будет происходить через пару-тройку лет. Кажется, что после трех лет увеличения объема предложений, дефицита не будет, как и причин для дальнейшего перегрева южного рынка недвижимости РФ. Это хорошо для тех, кто собирается купить недвижимость для себя. А вот инвесторов на этом рынке должно убавиться.
Еще немного выводов:
- На рынке элитной недвижимости в регионах вообще нет и не планируется «перезатоваривания». На фоне постоянного дефицита хороших предложений, цены на лучшие объекты падать не будут, но сроки экспозиции могут заметно увеличиться. Об этом обязательно напишу чуть позже. Не пропустите!
- В некоторых регионах перезатоваривания не будет по другим причинам – по крайней мере, в сравнении с иными регионами. Так, в Новосибирской области и в Северо-Кавказском округе видим значительное снижение объемов ввода уже с 2024г.. Думаю, в таких регионах цены будут выше и, соответственно, здесь выгодно продавать, чтобы купить, например, в Москве, СПб или Сочи в ближайшей перспективе.
Об этом и других, не менее интересных темах буду писать больше. Подпишитесь на меня и поставьте лайк, если было полезно. Если есть иные мнения с доводами, буду рад их увидеть или обсудить
Внимание: в данном материале не учтено множество факторов: геополитическая обстановка, выборы президента РФ или новый ген.план в Красноярске, который наверняка значительно увеличит цифры по вводу уже на 2027 год, которые выйдут на рынок в 2024 году, а мы с вами понимаем, что чем больше предложений, тем ниже цена, поэтому каждый город и каждый отдельный случай надо рассматривать отдельно и на первое место ставить факторы вашей персональной финансовой безопасности и решение именно ваших задач.
Делайте первый шаг. Звоните!
Обсудим ваши обстоятельства и выберем стратегию, чтобы выгодно и максимально комфортно чувствовать себя на рынке недвижимости в 2024-2027 годах независимо от ваших целей: инвестировать, купить для переезда или на будущее подрастающим детям, а может быть просто как можно выгоднее припарковать капитал..
89029905446 Евгений. Основатель агентств "Элитный Красноярск" и "СВ Эстэйт"(г. Москва)
*Графики построены на основании открытых данных, размещенных на сайте наш.дом.рф
