Итак, в вашей жизни настал момент определяться с выбором жилья. В этой статье, я попытаюсь подробно описать процесс подбора квартиры, так как это делал я, думаю, что данные знания и опыт окажутся полезными для большинства людей столкнувшихся с этим вопросом.
*примеры в данной инструкции будут приведены на основе подбора жилья в Московском регионе (базы данных/приложения/службы)
1. Определитесь - что вы хотите?
Тут как и в постановке/достижении любой цели начать нужно сначала :
- Где вы хотите купить квартиру? (город, район города, пригород)
- Сколько комнат вы хотите? (будет ли это просто комната в многокомнатной квартире, 1 к.квартира, часть дома, апартаменты - помещение без права прописки)
- На какую сумму вы рассчитываете? (включая собственные и заемные (при необходимости) средства)
Ответив на эти вопросы вы сформируете базу для дальнейших действий
2. Будет ли это выгодным приобретением?
Покупка жилья - серьезный шаг, это особенно важно, если вы планируете брать кредит или ипотеку, важно понимать, что в предстоящие годы выплат, продать либо обменять данное жилье будет проблематично, невыгодно или невозможно.
- Планируете ли вы привлечь заемные средства? (кредит, ипотека, средства у близких)
- Улучшит ли данное приобретение вашу нынешнюю жизнь? (увеличение дохода, удобство для семьи, перспективы в будущем - ликвидность места)
- Сможете ли вы платить по счетам в течение всего срока (кредитования), если планируется займ (будет ли подстраховка, остаток средств на платежи сроком на 3-6 мес. если по каким-то причинам вы окажетесь без постоянного заработка)
3. Начните действовать. Подготовьте все к сделке.
Если вы положительно ответили себе на предыдущие вопросы, то можно приступать к сбору информации
- Определитесь будете ли вы заниматься поиском и подбором, а также сделкой самостоятельно или с привлечением агента? Практика показывает, что в большинстве сделок, участие риэлтора совсем не требуется - все проверяет банк и страховая компания (если вы пользуетесь заемными средствами)
- Соберите все необходимые для банка или кредитной организации документы по их установленной форме - т.к. в разных учреждениях они могут значительно отличаться. Ответ банка также может занять некоторое время, в течение которого вы сможете рассмотреть предложения рынка недвижимости
- Предварительно зарегистрировавшись на всех поисковых площадках по продаже недвижимости, начните просматривать объявления. Принцип следующий : 1 день просмотров должен дать 1-2 варианта для организации показа, даже если вас не устраивает все на 100%
Подробный план выбора жилья по пунктам 1-3 :
1.1. Локация :
- расположение в относительной близости с основной инфраструктурой (поликлиника, детский сад, школа, автобусная остановка, электричка)
- время в пути до места основной занятости (как правило оптимальным временем в пути является время не более 1,5 часов в совокупности (пешком+транспортом) в одну сторону или разумеется меньше
- общая экологическая обстановка (нежелательно нахождение вблизи района или города грязных производств, тяжелого машиностроения или металлургических производств)
- наличие вблизи парка, леса (особенно хвойного), озер, рек или других рекреационных участков для возможности отдыха без дополнительных длительных разъездов
Очень немаловажным фактором является и то, есть ли рядом с вашим будущим местом жительства варианты трудоустройства с средним заработком, позволяющим покрывать расходы на питание и платежи по кредитным обязательствам. В жизни бывает все и не факт, что ваше нынешнее место работы останется с вами до окончания срока по расчету с ипотекой. Будьте подстрахованы.
1.2. Параметры жилья :
- наиболее привлекательны и ликвидны, как и во все времена, однокомнатные квартиры, комнаты и апартаменты по-своему тоже интересный тактически вариант, но не на большой длительный срок, если у вас дом - не забудьте просчитать ежемесячные траты на его обслуживание и транспортные издержки, чтобы добраться до места своей занятости,
- выберете этажность, у всего есть свои преимущества и недостатки : на высоких этажах при неплотной застройке красивый вид и более чистые холлы, лестничные площадки, но дорогостоящий подъем мебели и строительных материалов, а также зачастую проблемы с напором воды, лифтами и скоростью подъема, на нижних этажах более хорошее отопление, напор воды, удобства наблюдения за детьми и личным автомобилем, но большая шумность под окнами и от дорог
- немаловажна, как оказалось, на личном опыте сторона света, по-моему мнению, лучшие из них - это окна выходящие на север и юг, или смежные с ними. Восток яркий с утра, но иногда он уж очень "топит" помещение, а затем весь день там темно, запад - красив на закатах, солнечен во второй половине дня, но свет в комнате - это на любителя
- отделка и ремонт не всегда должен быть для вас решающим фактором - зачастую со временем люди переделывают квартиру под себя, поэтому аргументы агента о "качественном" ремонте, который вы будете демонтировать за свой счет, не кажутся существенными
1.3. Ипотека :
- Общий принцип оценки стоимости жилья таков : а) определить сумму которой вы располагаете б) если сумма больше первоначального минимального взноса, отложите часть ее на возможные непредвиденные расходы в) платеж по кредиту должен быть комфортным - после его уплаты, у вас должны обязательно остаться средства на питание и проезд до места работы, а также некая сумма на некоторые другие расходы (одежда, налоги, отпуск, ремонт авто и т.д) - исходя из этого вы сможете понять максимальную сумму которую вы сможете запросить в банке г) берите средства на как можно больший срок - инфляция и рост недвижимости оправдает этот шаг, если сможете оплатить досрочно, это тоже сэкономит на общем платеже процентов, но зато вы будете подстрахованы, не слушайте тех кто говорит, что вы отдадите 2,5 квартиры за эти проценты, фактически да, но только на сегодняшний день, с другой стороны не взяв сегодня, завтра вы можете не взять вообще.
- разумно подойдите к сумме займа, чтобы по возможности он был как можно меньше, при том, чтобы получить как можно лучший вариант жилья для вас.
2.1. Заемные средства :
- имейте в виду, что ипотеку вы можете оформить ДАЖЕ если не имеете официального места работы (правда для этого потребуется что-то в залог, либо определенная сумма для первоначального взноса), такую услугу "по 2 документам" предоставляем ряд банков, в том числе всем известный "синий" банк 24
- в идеале конечно бы перехватиться суммой у близких, или от реализации каких-либо собственных активов (ценные бумаги, валюта и т.д), но такая возможность бывает далеко не у всех
- если у вас нет прямой возможности воспользоваться средствами у ваших близких или знакомых, неплохо бы предварительно убедиться в том, сможет ли кто-либо из них подстраховать вас какой-либо суммой на случай непредвиденных расходов (не становясь при этом поручителем)
2.2. Ликвидность :
- недвижимость - это актив, рассматривайте свое приобретение с точки зрения, как нынешней, так и последующей ликвидности и возможности получить удобства как непременно сейчас, так и при возможности продать ее дороже в будущем
- рассмотрите район приобретения - что тут строится сейчас, будет ли что-то строится в будущем рядом, особенно если это крупные инфраструктурные проекты, не будет ли чужих окон напротив ваших через 5 лет, несмотря на то что под вашими сейчас - прекрасное поле или лес
- нравится ли вам и вашим близким окружение? Бывает так, что само по себе место неплохое и всего достаточно, и по цене подходит, но "что-то не свое", не подходит, такое тоже бывает, поэтому обязательно смотрите на все своими глазами
- попробуйте прикинуть - сможете ли вы, приобретая это жилье, улучшить в будущем свое благосостояние, получить более высокооплачиваемую должность, сократить время в пути до нынешнего места занятости или улучшить общий эмоциональный фон повседневной жизни, благодаря расположению своего жилища
2.3. Ваша страховка :
- первое и немаловажное - это, как я уже сказал ранее, некая "подушка безопасности" - свободное количество некоторых средств, которое позволит вам оплачивать платежи по ипотеке и квартплате, при отсутствии постоянного места занятости на протяжении определенного периода (как правило это 2-3 мес. минимум - чтобы найти новое место и отработав определенный период получить первую оплату или аванс)
- в случае если у вас ипотека, вас с большей степенью вероятности обяжут застраховать свою недвижимость на предмет 3 рисков на первые 3 года, в случае если вы не пользуетесь банковскими предложениями - не поленитесь - застрахуйте себя в профильной организации на предмет как минимум нетрудоспособности и риска потери права собственности
- если вы выбрали ипотеку - не поленитесь прочесть перечень аккредитованных банком страховых компаний, на одном этом вы уже можете экономить до 3-5,000 рублей в год. многие из них работают удаленно и привозят договор прямо на сделку, вне зависимости от того, где вы находитесь - вы экономите свое время и деньги. Совет : начинайте с конца или середины списка - там самые выгодные предложения
3.1. Агентский поиск или самостоятельный выбор :
- перво-наперво зарубите себе на носу, что первоочередная задача агента - это максимальное количество сделок и комиссионных, поэтому любой подходящий под ваши требования объект будет преподноситься, как "один из самых лучших". Средняя комиссия агенства или частного маклера на сделку - это + 100-150,000р. к рыночной цене. Если у вас ипотека, услуги таких советчиков в расчетном периоде обойдутся вам в итоге во все 350-400,000р. Подумайте, можете ли вы обойтись без них.
- в связи с прошлым пунктам настоятельно рекомендую пользоваться услугами посредников только в исключительных случаях, например как : сложные сделки, как альтернатива, сделки с множеством собственников в доле, сделка с собственником не проживающим в регионе продажи имущества и все те случаи где нет возможности оперативно связаться с ним
- помните что в деле покупки жилья - ВЫ хозяин ситуации, вы владеете средствами которые хотят от вас получить и вы устанавливаете правила. Поэтому поступайте так, как выгодно и удобно В ПЕРВУЮ очередь вам
- учтите, что ВСЯ информация которую агенства и частные маклеры позиционируют как "проверка по базам", "проверка на юридическую чистоту" зачастую сводится к просмотру выписки из ЕГРП, которая стоит не более 1500р. и ее можно заказать самостоятельно через сайт ГосУслуг в любое время, а также просмотра документов на квартиру, которые вы вполне сможете посмотреть сами бесплатно.
- не идите на поводу у тех агентов, которые требуют аванса ДО показа документов на квартиру или их предоставление на сделке, это просто непрофессионально и говорит о том, что они хотят поскорее решить СВОИ проблемы за ваш счет. Потому как по условиям подобных договоров, аванс может не возвращаться, а на сделке может выясниться, что жилье находится под обременением или с другими неудобными "дополнениями"
- осматривая любой объект всегда набрасывайте в уме, или письменно, ВСЕ его плюсы и минусы, и как только минусов будет ближе к количеству плюсов, а то и больше их, стоит всерьез задуматься о целесообразности данной сделки. Если все же минусы кажутся незначительны - просчитайте устранение каждого из них за свой счет в последующем
3.2. Пакет документов :
- потратьте время и сделайте качественные фото с телефона или фотоаппарата всех ваших документов или отсканируйте их, заведите папку в электронной почте "Документы" и отправьте их туда - это очень облегчит весь процесс бумажной волокиты в будущем, а нужный документ с данными в нем, будет всегда под рукой
- пункт выше особенно актуален при подготовке документов для банка
- также позаботьтесь о таком же "электронном пакете" для документов на выбранное жилье и его собственников, включая квитанции об отсутствии долгов и справок из НД и ПНД, которые должны к тому же быть актуальными по сроку давности
- в случаях авансового платежа по предстоящему договору, все действия с вашими средствами необходимо письменно от руки задокументировать, хотя бы в виде расписок между сторонами. В расписке должна быть исчерпывающая информация о каждой стороне (данные из паспортов), подписанная лично каждым, с датой и временем
3.3. Поисковые площадки :
- на данный момент лучшие средства поиска вариантов жилья эти 3 кита на которых вы найдете больше всего вариантов : ЯндексНедвижимость, ЦИАН и АВИТО, у данных агрегаторов имеются свои приложения для телефона, а также наиболее широкий охват
- ранее лидером среди них являлся ЦИАН с функцией поиска по карте, но теперь в игру активно вступает Яндекс со своими преимуществами, у Авито тоже появилась такая удобная функция, коротко расскажу о преимуществах каждого сервиса : у ЦИАНа помимо прочего есть удобная фишка, как история изменения цены, а также оценка квартиры по адресу "Узнайте рыночную стоимость квартиры" - тут вы сможете понять приблизительную реальную стоимость квартиры в выбранном доме, на основе статистики объявлений за прошедший период на ЯндексНедвижимость есть ноу-хау - подбор жилья на основе данных о месторасположении вашей работы и времени в пути до нее, радиуса поиска, других конкретных данных для фильтрации объявлений, также у них есть интересная фишка "История цены" - где вы сможете найти историю проданных объектов на основании адреса и посмотреть - где и в какое время что продавалось и по какой цене, а также сколько объявление висело в продаже - очень удобно! в АВИТО как правило всегда больше "горячих", свежих объявлений по причине того, что народ пользуется этим сервисом для покупки и продажи не только недвижимости
- настоятельное пожелание при просмотре - составьте свой "фильтр" для показа объявлений, отсекайте варианты неподходящие вам, договаривайтесь о просмотре оперативно - иногда хорошие варианты "авансируются" или переходят агентам в первые сутки после размещения на площадке
- учитывайте сезонность приобретения, лучше это делать в "мертвый сезон" - с начала лета до осени, или в зимний околоновогодний период, продавцы готовы обсуждать стоимость, глядя на затишье. Но хороший вариант может "выстрелить" в любое время - так всегда происходило и у меня :) Найдет тот, кто ищет!
