Суть спора
По итогам торгов Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды имущества. Цену договора аренды указали в виде суммы, включая НДС, с условием, что ее нельзя уменьшить.
Из-за того, что Предприятие перешло на УСН, оно перестало быть плательщиком НДС. Общество предложило Предприятию уточнить в договоре сумму арендной платы без НДС, а также определить, как рассчитывать размер арендной платы, если у Предприятия снова возникнет обязанность уплачивать НДС.
Предприятие не приняло это предложение, Общество уменьшило размер арендной платы в одностороннем порядке на сумму НДС.
Предприятие обратилось в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.
Позиции судов
Суды трех инстанций поддержали позицию Общества, и указали, что в такой ситуации можно менять цену договора — арендную плату. Предприятие — неплательщик НДС не может требовать, чтобы арендатор оплатил налог, который входит в стоимость арендной платы по договору. Если арендодатель освобождается от уплаты НДС, он должен изменить размер арендной платы.
Позиция Верховного суда РФ
ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. Изменять цену договора после его заключения можно только в случаях, которые установлены законом и договором. По общему правилу, если у одной из сторон сделки меняются условия налогообложения, возникают только публично-правовые последствия. Само по себе это не служит основанием для изменения цены договора.
Конкурсная документация, в том числе проект договора аренды, предусматривает, что арендную плату нельзя уменьшить. Общество требует пересмотреть результаты конкурса и существенно уменьшить арендную плату. Это недопустимо.
Комментарий эксперта
Налоговое законодательство не регулирует, как определяется размер арендной платы, когда арендодатель меняет налоговый режим. Это решается в гражданско-правовом порядке.
На практике, если этот вопрос не урегулирован договором, в такой ситуации возможны две противоречивые ситуации:
•Арендодатель не был плательщиком НДС, в договоре размер арендной платы указан без этого налога. Затем арендодатель становится плательщиком НДС и требует от арендатора увеличить арендную плату на его сумму. В этом случае арендодатель обязан предъявить арендатору сумму НДС, которую он исчислил в соответствии с налоговым законодательством, дополнительно к изначальной арендной плате. Утрата права на применение УСН не лишает арендодателя возможности добавить сумму НДС к размеру арендной платы (Постановление АС Волго-Вятского округа .Арендодатель изначально был плательщиком НДС, и в договоре стороны согласовали размер арендной платы с учетом этого налога, однако потом арендодатель перестал быть плательщиком НДС. Например, он получил право применять УСН или имущество перешло в собственность неплательщику НДС. Арендатор настаивает понизить размер арендной платы на сумму НДС.
Судебная практика по этой ситуации неоднозначна. У судов есть две противоположные позиции:
- Поскольку арендодатель — неплательщик НДС и не перечислял этот налог в бюджет, он не может требовать от арендатора уплаты арендных платежей, включающих сумму НДС, независимо от наличия соответствующего условия в договоре (Постановление АС Уральского округа)
- Если договор устанавливает арендную плату в твердой сумме, включая НДС, и при этом не предусматривает возможность уменьшить ее размер на сумму НДС в случае смены налогового режима арендодателя, снизить арендную плату нельзя без заключения дополнительного соглашения к договору (Постановление АС Северо-Западного округа).
На практике, чтобы избежать спорных ситуаций, целесообразно изначально в договоре аренды либо в дополнительном соглашении к нему указывать, зависит ли размер арендной платы от режима налогообложения арендодателя.