70% мирового богатства размещено в недвижимости. Для большинства людей это самый надежный и понятный способ размещения средств. Однако, сегодня из-за повсеместного роста ставок рынок недвижимости рискует стать настоящей проблемой для мировой экономики.
В этой статье мы разберём, что происходит на Западе, в России и в Египте.
США
Американцы предпочитают брать ипотеку на 30 лет. Вы, наверное, помните рассказы представителей старшего поколения о том, что в США за дом расплачиваются дети родителей? Эти байки небезосновательны. Ежемесячный платёж поменьше, срок побольше. Ставки более-менее комфортные.
Из-за роста инфляции ФРС была вынуждена поднимать ключевую ставку, которая на сегодняшний момент достигает уровня 5,5%. В этом году минимальный доход, необходимый для получения типичной ипотеки на дом по средней цене, стал выше, чем когда-либо. В отчёте Redfin показано, что по состоянию на август покупателям требовался минимальный годовой доход в размере $114 тыс. для одобрения ипотеки по средней цене, которая составлял около $420 тыс. Минимальный платёж также побил рекорд и достиг уровня $2866. Для расчета минимального дохода на получение кредита в каждой из 100 крупнейших агломераций исследование предполагало 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой в размере 7,07% и 20% первоначальный взнос. Для получения ипотечного кредита в половине мегаполисов требовался доход не менее $100 тыс. в год, а дохода в $50 тыс. не было бы достаточно ни в одном из них.
В настоящее время рынок недвижимости является наименее доступным за последние 40 лет – для покупки среднестатистического дома усредненному домохозяйству в США требуется тратить 40% своего дохода на выплаты по ипотеке. И это не предел. Goldman Sachs считают, что влияние ставок по ипотечным кредитам будет наиболее выраженным в 2024 году. Рынок США фактически заморожен, поскольку домовладельцы с дешевой стоимостью выплачиваемой ипотеки не хотят продавать, а покупатели уже не могут позволить купить себе новое жилье из-за возросшей стоимости новой ипотеки.
Россия
На первичном рынке стоимость квадратного метра выросла на 90% за три года.
Об этом заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме. Почему берётся именно такой горизонт? Потому что в 2020 году для поддержания строительной отрасли ввели льготную ипотеку.
На стройку завязано очень много: металлургия, деревообработка, стёкла, окна, пластик, бетон, цемент, кирпич, краски, обои, перила, лифты, плитка, сантехника, мебель, отделочные материалы. А это всё рабочие места, налоги, отчисления, зарплаты. На самом деле недвижимость двигает экономику очень сильно.
Когда началась пандемия и очередной мировой экономический кризис, последствия которого мы расхлёбываем до сих пор, необходимо было принимать срочные меры. Ключевую ставку уронили до 4,25% и ввели льготную ипотеку на новостройки под 6%. По словам Набиуллиной, проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объём строящегося жилья, и взрывной рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен. А ещё застройщики научились регулировать рынок вторичной недвижимости, предлагая покупателям трейд-ин. Они выкупают объекты на вторичке по ценам ниже рынка в счёт приобретения новых квартир, а потом выставляют их на продажу по цене гораздо выше. Вот и очередной памп!
Сегодня условия льготной ипотеки заметно ужесточились. Например, нужно внести 20% стоимости в качестве первоначального взноса. И теперь дают только одну льготную ипотеку на человека. Эльвира Набиуллина много раз высказывала опасения насчёт пузыря на рынке недвижимости. Пришло время его сдувать.
Агентство «Индикаторы рынка недвижимости» опубликовало свои ожидания на следующий год. По прогнозам стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы снизится на 10% и более. Основная причина - неподъемные ставки по нельготным ипотечным кредитам, которые сейчас стартуют с 15,6-16,4% в крупнейших госбанках. Льготная ипотека на первичном рынке действует пока до 1 июля 2024 года и после этой даты наверняка будет подвержена корректировке.
Египет
Исследования рынка от аналитического агентства Aqarmap показывают, что средняя IRR (внутренняя норма доходности) жилой недвижимости в Египте колеблется от 15% до 20%. Это число очень сильно зависит от района и спроса на конкретный проект. В свою очередь, недвижимость для египтян - это основной инструмент для инвестиций, который позволяет сохранить деньги от инфляции.
Инфляция, падение курса валюты и стремление египтян сохранить свои деньги – это сейчас основные факторы, которые приводят к росту цен на недвижимость в Египте. В исследовании также отмечают рост спроса на жилье повышением доступности жилищных программ от государства.
Ситуация в стране пирамид по некоторым параметрам очень напоминает российскую: инфляция, девальвация, рост цен на недвижимость.
Наибольшее влияние на экономику Египта оказала пандемия коронавируса 2020-21 годов, когда резко упал турпоток. А туризм наряду с добычей нефти в Красном море и эксплуатацией Суэцкого канала, входит в тройку основных статей доходов страны. За неполных два года египетский фунт рухнул к доллару в два раза. Это привело к двукратном росту стоимости квадратного метра.
Застройщики моментально реагируют на колебания курсов валют и повышают цены. Так, в Новой Столице Египта только осенью было два раунда повышения цен.
В Новой Столице Египта кроме этих факторов, есть еще один — спрос со стороны иностранных инвесторов. На текущий момент основные инвесторы в проекты New Capital – это ОАЭ, Катар, Саудовская Аравия и Кувейт. Российские инвесторы представлены пока что долями процента. Ожидается что рынок египетской недвижимости будет расти на 10,96 % каждый год вплоть до 2028 года. В абсолютных значениях это с $18,04 млрд в 2023 году до $30,34 млрд в 2028.
В 2024 году ожидается запуск ряда объектов и районов Новой Столицы Египта. Это Business District, монорельсовая дорога, оставшаяся часть правительственного квартала. Интересно, что более 55% инв
есторов из числа египтян покупали недвижимость в Новой столице ещё в 2022 году с целью хорошо заработать.
В этом отношении Египет тоже похож на Россию в её нынешнем положении. Фактически изолированный рынок предлагает населению всего лишь два способа вложения средств с целью инвестиций – это фондовый рынок и недвижимость. Что в Египте, что в России 90% участников торгов на бирже – граждане и налоговые резиденты. Поэтому основные особенности бирж России и Египта – высокая волатильность на низких объёмах и способность быстро восстанавливаться после шоков. И всё же основным инструментом для размещения средств для россиян и египтян является именно недвижимость. И если в России тренд может оказаться на излёте, то в Египте он только-только сформировался. Особенно это относится к Новой Столице.
Заключение.
Развивающиеся рынки часто называют другим словом – высокодоходные. Это связано именно с тем, что в таких странах и экономиках существует огромный потенциал для роста. Многие эксперты называют Африку регионом с огромными перспективами на ближайшие 30-40 лет, ведь там множество областей, где необходимо финансирование и инвестиции: от энергетики до образования. Россия как раз решает эти задачи в Египте, инвестируя колоссальные средства в строительство первой африканской АЭС «Эд-Дабаа», Российской промышленной зоны и создание филиалов двух университетов. Мы оцениваем рынок Египта, как наиболее перспективный с точки зрения получения прибыли на вложенный капитал.
Автор: Владимир Толгский
Чтобы получить консультацию или скачать актуальную подборку по объектам недвижимости, пишите в Телеграм-бот Египетской силы.
Подписывайтесь на наши социальные сети: