Федеральные депутаты готовят условия для проникновения в сегмент ИЖС крупных строительных компаний и банков.
В Думу внесены три законопроекта. Основной: «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Второй законопроект вносит необходимые поправки в правила госрегистрации, Градостроительный кодекс и т.д. Третий предусматривает освобождение участников схемы с эскроу-счетами от НДС.
Важно: эти поправки регулируют не только масштабную застройку крупных участков, но и отдельные проекты, вплоть до единичных домиков.
По планам депутатов, пакет поправок будет рассмотрен 28 ноября. Правительство торопит: вице-премьер Марат Хуснуллин на днях заявил, что в загородном строительстве надо развивать ипотеку и привлекать крупных застройщиков: «Если этих шагов не сделаем, то у нас в 2024 - 2025 году будет не рост, а провал ИЖС».
Запрета на использование привычного подхода - строительство загородных объектов своими силами или с помощью шабашников, с последующей регистрацией по «дачной амнистии» - в пакете нет. И это уже хорошо.
Вопрос в другом: а какие «плюшки» предусмотрел законодатель, чтобы привлечь участников рынка и побудить их тратить время и силы на оформление согласований и выполнение условий?
На поверхности - две: гарантии сохранности средств на эскроу-счетах и налоговые льготы. В перспективе - облегчение доступа к льготной ипотеке.
Для этого придется соблюдать ряд требований. Строить придется по официально утвержденным типовым проектам, из стандартных домокомплектов заводского производства; договор подряда надо будет заключать по типовой форме; информацию о проекте и компании-подрядчике надо будет размещать в Единой информационной системе и т.д.
При соблюдении этих условий банк откроет эксроу-счет, но который и поступят средства заказчика. Застройщик их сможет забрать после завершения работ. Авторы законопроекта предполагают, что строительство будет вестись на кредитные средства, предоставленные тем же банком.
И вот здесь - главное «узкое место» схемы. Как указано в пояснительной записке, при подготовке законопроекта учитывались риски: для граждан - «риски высоких ставок по кредиту, привлекаемому на цели строительства жилого дома по договору подряда; для подрядчиков - отсутствие заинтересованности в привлечении средств заказчиков с использованием счетов эскроу, риск высокой стоимости привлеченного финансирования».
Проще говоря: если ипотека будет дорогой, а ставки по проектному финансированию запредельными, смысла в новой схеме не будет. Субсидирование ставок потребует новых расходов бюджета. Как правительство будет выкручиваться из этой «вилки», пока неясно.
«Пригород» будет наблюдать за прохождением законопроектов в Думе и внесением поправок.
Экспертный курултай
Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость»:
- Меры, предложенные правительством, заслуживают интереса. Поддерживаю. Прямо по больному и по ограничительным точкам. Удешевление за счет НДС даст снижение себестоимости строительства и поможет переходу в сегмент ИЖС крупных компаний.
Полагаю, они смогут открывать дочерние фирмы с соответствующими ОКВЭДами. Мы видим, какие огромные наделы приобретает «Самолет», какие земельные запасы на загородке формирует ПИК и другие застройщики. Конкуренция вырастет! Для потребителя это «плюс».
Вторая больная точка: переживаю за льготную ипотеку. Классно, что планируют поддержать сегмент ИЖС, важно, что он может отреагировать сразу же, там меньше ограничений по срокам, градрегламентам и застройщик не связан по рукам и ногам разрешительной документацией, как при строительства МКД.
Объем предложения при стимулировании спроса тут же подтянется. Минус: мы рискуем получить большое количество нестандартных, неверифицированных домов, которые через несколько лет устареют или окажутся некачественными.
Чего не бывает в МКД - из-за госприемки, контроля проектной документации и т. д. Правильно, что законодатели идут по пути стандартизации, применения типовых домокомплектов. Сейчас начнется бой за право на льготы, за право вписаться в эту историю…
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Надо смотреть, какая будет ставка по льготной ипотеке и какие ограничения. Если как сейчас, когда 70% домов не соответствует требованиям банков, то изменения бессмысленны и работать не будут.
Сейчас для оформления льготной ипотеки банки просят дополнительные справки о соответствии постройки ППТ и ПЗЗ, такие справки выдают не во всех администрациях и не во всех районах. Если схема окажется неудобной и ограничения сохранятся, новый закон будет работать для узкой категории граждан и глобального влияния на рынок не окажет. Проблема в том, что люди, которые пишут законопроекты, мало знакомы с бизнесом и не понимают, как работает рынок.
Застройщики будут решать, стоит ли игра свеч. Их решение зависит от того, будут ли условия походящими для большого количества людей.
Важно уточнить, что кто будет вести реестр типовых проектов, насколько удобной и корректной будет внесение в него новых вариантов. Например, в поселке Liikola Club проекты домов были согласованы с ДОМ.РФ.
Важно, чтобы новая схема предусматривала финансирование в размере 12-15 млн рублей, это позволило бы ей охватывать большую часть рынка, включая нижний сегмент бизнес-класса.
Рынок работает, случаи мошенничества есть, но они единичны, это массовая история. Аргументы о повышении надежности не дадут большого эффекта: нет никакой массы клиентов, которые откладывают стройку из-за сомнений в надежности подрядчика.
Вот что действительно важно - стоимость проектного финансирования, это критичный параметр. Подрядчику гораздо удобнее строить на клиентские деньги. Или даже вкладывать собственные средства. Это все равно лучше, чем брать в банке под 20%
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
- Строительство индивидуальных домов глобально отличается от возведения многоквартирных домов. Чтобы построить дом ИЖС, застройщику требуется 5-10 млн рублей (без учёта стоимости участка и инженерных сетей). А для строительства МКД - от 1 млрд рублей!
Соответственно, риски недостроя в первом случае минимальны. Нам неизвестны массовые случаи обмана дольщиков в сегменте ИЖС. Если, конечно, заказывать строительство не у шабашников, а у известного застройщика, дорожащего репутацией.
Поэтому необходимость введения эскроу-счетов в сегменте ИЖС не вполне понятна. Скорее всего, в этом больше других заинтересованы банки, которые опять будут зарабатывать «в два конца». Сначала они продадут деньги (как ипотеку) заёмщику-заказчику коттеджа.
А потом те же деньги положат на эскроу-счёт до завершения строительства. (Кстати - без начисления каких-либо процентов). Это всё лишнее. Достаточно оставить практику обычной ипотеки на договора подряда, под строительство компаниями, аккредитованными в банках. Критерии аккредитации вполне адекватные и исключают «шабашников» и дилетантов.
Популярность такого подхода среди мелких и средних застройщиков будет зависеть от процентной ставки. В строительстве МКД ставка зависит от наполнения эскроу-счетов: продал сто квартир - ставку снизили.
А как будет работать динамика ставки при строительстве одноквартирного дома? Банк будет принимать этапы строительства? И снижать процент по факту получения денег за каждый этап? И кто будет принимать каждый этап - заказчик или нанятый банком специалист, который может сознательно тормозить процесс приёмки?
Инициативу Минстроя я оцениваю положительно, но отношение пока скорее скептическое.
Главное, чтобы эта система стимулировало стройку, а не стала очередной кормушкой для банков и не раздавила мелкий и средний бизнес в коттеджном строительстве.
И ещё. Большинство мелких строительных компаний с оборотом до 160 млн рублей и так освобождены от уплаты НДС. Поэтому законопроект создается скорее для крупных строительных компаний.
Когда миллиарды государственных средств будут освоены, чиновники поймут бессмысленность субсидирования крупных застройщиков на загородном рынке и в сегменте ИЖС.
Лучше бы потратили средства на строительство дорог и инженерных сетей, чтобы дало реальный мощный импульс загородному домостроению.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Думаю, что от эскроу счетов для строительства отдельных домов ИЖС, хуже не будет. В городе же работает схема. И здесь будет работать и на отдельные дома, и в случае с кварталами и целыми посёлками.
Хотя особых случаев мошенничества или банкротства со стороны подрядчиков, строящих отдельные дома, приведших к массовому неисполнению ими своих обязательств по договорам подряда, за последний год на слух не попадались.
Были проблемы в 2021, когда материалы подорожали так, что «съели» всю маржу подрядчиков и те отказывались работать себе в убыток по уже заключённым договорам. Но тогда ещё США и страны ЕС скупали пароходами стройматериалы. Теперь с их экспортом намного сложнее.
Требованиями строить по типовым проектам и из стандартных домокомплектов государство старается обезопасить процесс от (возможно) неправильных сметных расчетов, либо разыгравшихся по ходу строительства фантазий заказчика.
Если за сопоставимые деньги покупатель сможет выбирать между профессионалами и «шабашниками», а власти при этом гарантируют сохранность средств, перечисленных на стройку - выбор будет точно в пользу профессиональных строительных фирм.
Если подрядчиков, которые работают с НДС освободят от него - тоже хорошо, можно дешевле строить, то есть конкуренция сложится в пользу строителей, которые будут работать по эскроу.
Доля льготной ипотеки на загородном первичном рынке доходит до 60% от общего объема ипотечных кредитов на уже построенные/строящиеся подрядчиками дома. Но пока ее продлили только до июля 2024 года.
Устанавливая новые правила игры и предоставляя преференции добросовестным строителям власти пошатнут сложившуюся на загородном рынке ситуацию, когда отдельные дома строят, в основном «серые» бригады (в том числе и этнические), которые раньше работали в фирмах, а теперь возомнили себя бизнесменами от строительства, на работу в штат компаний уже не идут, строят втихую, но и налогов в казну не платят, сбивая цены на строительство в секторе отдельных домов.
Популярность работы по новой схеме среди мелких и средних застройщиков, будет зависеть от количества заказов.