Жизнь без ипотеки. Ситуация на вторичном жилье Москвы сложная.А все из-за высокой ключевой ставки Центробанка. Она сейчас составляет 15% годовых. А рыночная ипотека стоит 17%, а то и 20%. Ставки, по сути, запретительные. Но кого это когда останавливало? Те, кому очень надо улучшить жилищные условия, идут на разные обходные схемы. В том числе и те, что применялись еще в советские времена.
Что это такое? И какие нюансы нужно знать продавцам и покупателям? В этом сегодня и разберемся.
Эх, были бы деньги, на вторичном рынке сейчас можно купить очень вкусные лоты. Предложение превышает спрос. Продавцы готовы идти на скидки. Но покупателей из-за дорогой ипотеки все равно не так много. Поэтому на рынке стала активно расти доля альтернативных сделок. Это когда продавец продает и одновременно покупает другой объект недвижимости.Правда, такие цепочки, а в них задействованы как минимум три участника, сейчас строить сложнее. Ведь, чтобы сделка случилась, нужен как минимум один покупатель, который замкнет ее живыми деньгами.
Раньше в качестве них использовался ипотечный кредит. Из-за недоступности ипотеки построить альтернативу стало сложнее. Поэтому в ход идет испробованный в прошлом прием - обмен. По сути, это такая же альтернативная сделка. Одна семья продает двушку и покупает трешку. А вторая из трешки съезжает в двушку. И получает часть стоимости деньгами.
Разница в цене двух объектов не очень большая. Поэтому покупатели могут обойтись без ипотеки.
По данным риелторов, раньше на обмен квартир приходилось не более 1% сделок на рынке жилья. Сейчас их доля выросла раза в три. А в следующем году она может подскочить до 10-15%. Правда, основная сложность в том, что у всех людей разные вкусы. Особенно у москвичей. И вот найти такую квартиру, которая нужна тебе, а ее продавцы хотели бы переехать в твою - в нынешнее время нелегко. Кроме того, сайты-классифайды не предусматривают разделов для покупателей, желающих обменяться квартирами, что усложняет подбор.
Но дорогая ипотека заставляет идти на компромиссы. Или искать другие возможные схемы. Одна из них - рассрочка. Но не от застройщика, как это обычно бывает, а от физического лица. К примеру, хочет хозяин продать квартиру. И вот наконец находит потенциального покупателя, но у того не хватает денег, а взять ипотеку нет возможности или желания. Тогда покупатель предлагает рассрочку. Мол, проведем сделку, а долг отдам равными частями за год. На больший срок продавец вряд ли согласится.
Это, кстати, случай из реальной жизни. Знакомые так переехали из однушки в трешку. На полную доплату денег не хватило. А банк ипотеку не одобрил. Вот и договорились с продавцом о рассрочке. Как полагается, оформили договор займа. И теперь каждый месяц отдают даже больше, чем нужно. Лишь бы побыстрее расквитаться с долгом.
Правда, в таких сделках без участия банка стоит быть особенно аккуратным, чтобы не нарваться на квартирных мошенников. Причем глядеть в оба при подписании договора нужно как продавцам, так и покупателям.
И наконец, еще одна схема, помогающая продавцам избавиться от своей бэушной квартиры. Трейд-ин от застройщика. По сути, этот прием девелоперы позаимствовали у своих коллег с авторынка. Там давно существует практика обмена старого автомобиля на новый с доплатой. На рынке жилья работает схема похожим образом: компания берет квартиру клиента на реализацию на вторичном рынке, а взамен продает ему жилье в новостройке.
Трейд-ин набрал обороты в последние годы. Доля сделок по схеме трейд-ин сильно выросла при покупке новостройки. И сейчас составляет порядка 20%. При этом есть несколько наиболее ходовых вариантов.
"То есть есть трейд-ин где застройщик забирет своим отделом продаж на реализацию объект продавца, который планирует купить новостройку. Есть где выкупает компания эту квартиру и на выделенные средства клиент покупает новостройку. Есть трейд-ин когда клиент живёт в квартире и происходит сделка уже ближе к передаче ему собственности квартир от застройщика, то есть уже на этом этапе делают мену."
Популярность этой схемы очевидна. Во-первых, никаких юридических проблем. Отдал квартиру крупной компании. И можешь быть уверен, что тебя не обманут. Во-вторых, не нужно самостоятельно искать покупателя, устраивать показы, платить риелтору. Но есть и минусы.
Самый главный недостаток - цена реализации квартиры. Как и любой трейд-ин, с точки зрения денег выгоден он в первую очередь посредникам. Скорее всего, вашу старую квартиру продадут на 10%, а то и 20% дешевле рыночной стоимости. И получится довольно высокая плата за удобство и экономию времени.
Если резюмировать, сейчас не лучшее время совершать какие-либо сделки с недвижимостью тем, у кого не хватает на неё денег. На вторичке - запретительные ставки по ипотеке, а на первичке - заоблачные цены. Как советуют некоторые честные риелторы (такие тоже бывают), в нынешнее время лучше всего - не торопиться со сделкой, а чуть повременить. Копите деньги. Когда они есть, все гораздо проще. При любых ставках!
