Для перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю необходима его государственная регистрация, для этого нужно подать соответствующие документы в Росреестр. Заявление подается совместно продавцом и покупателем.
Но как быть, если продавец недвижимости умер, не успев подать документы? Расскажу на примере.
Идеальный вариант
Супруги Н. и В. давно жили в счастливом браке, но у них не было своего жилья. Супруги мечтали о собственном доме, где будут жить совместно с детьми.
Просматривая очередное объявление на сайтах продажи недвижимости Н. находит подходящий вариант дома в пригороде. Продавец - пожилой одинокий мужчина, который мечтает продать дом и уехать к сыну в город. Супруги связываются с мужчиной, договариваются о сделке и о цене, подписывают договор купли-продажи, передают деньги, получают ключи от дома и все документы. После этого стороны записываются на прием в местное МФЦ для подачи документов на регистрацию права собственности и расстаются. Супруги сами едут в дом, и начинают планировать дальнейшую жизнь.
Некоторые проблемы
Спустя одни сутки Н. поступает звонок от сына продавца с новостями о том, что его отец скоропостижно скончался, не успев перерегистрировать право собственности на дом.
Таким образом, юридически дом не переоформлен, и согласно сведений из государственного реестра недвижимости, числится за умершим...
Супругов Н. и В. охватывает паника. А не мошенники ли это? Что же теперь делать! Деньги потеряны!
Попытка решения проблемы
В панике В. звонит сыну умершего продавца и требует обратиться в МФЦ вместо отца, на что последний, хоть и без энтузиазма, но соглашается.
В назначенное время супруги вместе с сыном продавца идут в местное МФЦ для подачи документов, однако в приеме документов отказывают, разъяснив, что документы о передаче права собственности должны подаваться совместно продавцом и покупателем.
После выхода из МФЦ сын умершего передает покупателям все документы, копию свидетельства о смерти отца и просит больше не тревожить его, так как дом предан, на него он не претендует, а бумажные проблемы покупатели должны решать сами, ему это не нужно!
Право собственности так и осталось за умершим.... Что же делать... Ситуация тупиковая...
Решение суда
Понимая, что решение данной проблемы во внесудебном порядке невозможно, покупатели идут в суд, где просят произвести государственную регистрацию права собственности на дом и земельный участок от умершего к покупателям. К участию в деле привлекается единственный сын умершего.
Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме, право собственности переходит к покупателям!
Свое решение суд мотивирует нижеследующим:
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Согласно пунктов 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
Заключение
Эта история закончилась хорошо, так как закон был на стороне покупателей. Важным стало и то, что договор купли-продажи сторонам писали профессионалы. Факт получения денег был документально засвидетельствован, все существенные условия договора указаны.
Никогда не забывайте о грамотном составлении документов, это убережет вас от беды в ряде случаев.
Внимание! Данная история является вымышленной, и всё кроме практики правоприменения в ней придумано автором блога. Все персонажи вымышлены, все совпадения случайны.
На сегодня всё, удачи вам мира и добра.