Сегодня поговорим об инвестициях в недвижимость. Сразу скажем, что в статье у нас нет цели сравнивать надежность и доходность инструментов инвестирования. И уж тем более нет цели рекомендовать способы инвестирования.
Мы просто предлагаем разобраться в том, обладает ли на текущий момент жилая недвижимость теми характеристиками, которые ей склонны приписывать.
Многие привыкли, что из каждого чайника бубнят о том, что инвестиции в жилую недвижимость являются самым надёжным вложением. Эксперты с умными лицами и снисходительной улыбкой заявляют примерно следующее: «ну куда же им ещё вкладываться, как не в квартиры? Не в банк же нести деньги».
На подобном постулате за последние десятилетия воспитано большинство населения. И действительно, мы привыкли к тому, что дома стоят на земле десятки и сотни лет, а находящаяся в них квартира осязаема и создаёт положительные ощущения от владения ею.
Именно поэтому человек с условным миллионом в кармане зачастую чувствует себя намного менее уверенно, чем человек с квартирой за условный миллион.
Для яркости повествования и пример возьмем яркий
Обозначенной выше уверенностью, а также сравнительной простотой процедуры совершения сделок с недвижимостью объясняются вот такие феномены и перекосы У российского экс-прокурора нашли десятки домов и квартир на 750 млн рублей — Секрет фирмы (secretmag.ru).
Очевидно, что такое количество недвижимости мог приобрести только человек, который искренне верил в то, что недвижимость «надежна и безрискова» для инвестиций.
Ведь может показаться, что нет ничего проще, чем пойти по пути коллег и вывести капиталы из под российской юрисдикции, чтобы сохранить их в случае «тюрьмы и сумы» Махинации на миллиарды: российские топ-чиновники засветились в офшорах (news.ru). Но нет, вместо этого был сделан выбор в сторону недвижимости, которую легко конфисковать и выбор которой не объяснить никакой рациональной финансовой логикой.
Каким критериям должна отвечать надёжность и безрисковость инвестиций?
Необходимо разобраться с этим вопросом, прежде чем продолжать рассуждения. Рассмотрим 5 основаных критериев.
1. Сохранение вложенных средств
Инвестор хочет оградить себя от ситуации, когда, условно, разоряется банк, где он хранит деньги, и вместо средств на счёте он получает дырку от бублика. Недвижимость в плане сохранения средств прекрасно подходит под этот критерий, так как она никогда не становится слишком дешевой и не обесценивается до «0».
За исключением, конечно, обстоятельств непреодолимой силы, разрушения и уничтожения недвижимости, к которым, кстати, относятся и военные действия. Но на то они и обстоятельства непреодолимой силы, что происходят не часто и от многих из них есть страховка.
2. Низкий уровень колебания цен с перспективой их роста
Инвестор хочет приобрести такой актив, цена на который в перспективе позволит ему вернуть вложения не в меньшем объеме, чем было затрачено на покупку этого актива. А ещё лучше, если удастся получить прибыль от спекуляции (упрощённо - купил дешевле, продал дороже).
Мы привыкли, что недвижимость неплохо вписывается в этот критерий. Безусловно, в предыдущие годы кризисов 1998, 2008, 2015 цена недвижимости снижалась и довольно значительно.
Однако это были сравнительно не продолжительные промежутки времени, в рамках которых всё шло по циклической схеме. Все привыкли к круговороту: вот ещё недавно был «бум», потом спад, потом экономика восстановилась, а всё пошло по накатанной. И так по кругу и до бесконечности.
3. Ликвидность
Под которой мы понимаем срок продажи и величину цены за актив в случае желания быстро выйти из инвестиций. Профильные эксперты постоянно заостряют внимание на том, что эти показатели у недвижимости являются одними из худших среди всех инструментов инвестирования.
И действительно, в отличие от большинства инструментов для инвестирования, которые можно «превратить» в деньги буквально день в день, недвижимость требует множество танцев с бубном в течение неизвестного периода времени.
Нет никаких гарантий, что при продаже получится вернуть вложенные инвестиции или получить прибыль, поскольку рыночные цены на недвижимость — это совсем не то, что котировки валют и ценных бумаг.
Однако с наличием подобных сложностей инвесторы в недвижимость готовы мириться, поскольку существуют первые два пункта. Они дают гарантию сохранности денег и надежду на то, что «а вдруг подорожает, и у меня получится заработать?»
4. Возможность извлечения пассивного дохода
Применительно к недвижимости это сдача её в аренду. Распространено мнение, что за счёт аренды (даже в случае, если цена на квартиру не вырастет) можно получить инвестиционный доход и выйти в плюс. На эту тему эксперты сломали множество копий.
Мы лишь заметим, что не существует объективного критерия оценки выгоды для всех. Очень многое зависит от культуры проживания арендаторов и соотношения цены аренды к стоимости налогов, ремонта и коммунальных платежей.
Есть те, кто убедительно бьёт себя в грудь, что на аренде удаётся заработать. Есть и другие, кто приводят расчёты, что за время аренды вместо пассивного дохода они получили активный расход.
5. Налоги
Отдельно бы хотелось сказать про налоги, которые имеют косвенное отношение к безрисковости. Наличие возможности не платить налог с прироста капитала через пять лет после владения является ощутимым плюсом для тех, кто планирует долгосрочные инвестиции. Минимизируется риск ничего не заработать из-за того, что доход от инвестиций «съедят налоги».
Какой вывод относительно недвижимости как инвестиции?
Все приведённые нами критерии надежности и безрисковости, действительно, имеют место быть. У недвижимости, как и любого другого инструмента для инвестиций, есть множество неоспоримых достоинств и очевидных недостатков, которые хорошо известны большинству. Но при этом необходимо заметить, что указанные нами критерии не являются неизменными.
Поведение рынка недвижимости за последние 2 года ставит под сомнение критерий «низкий уровень цен с перспективой их роста». Нехарактерные для рынка недвижимости колебания, когда цены на недвижимость то растут, то снижаются в зависимости от слишком многих факторов не позволяют учитывать этот критерий в качестве надлежащей характеристики жилой недвижимости как инструмента инвестиций.
Не является нормальной ситуация, когда в один и тот же день выходят статьи, разнонаправленно описывающие состояние дел на рынке недвижимости в период меньше месяца:
- с тоской смотрят в будущее Охлаждение настало: спрос на жилье и ипотеку в октябре снизился :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru).
Пример со статьями иллюстрирует не только текущее состояние дел. Примерно в таком ключе ситуация на рынке недвижимости развивается последние 2 года. Для того, чтобы не загружать статью, мы не будем приводить перечень взлётов и падений - достаточно просто пролистать статьи в нашем журнале и увидеть «как это было».
Итого
Если из перечня приведённых нами критериев надежности и безрисковости убрать «низкий уровень колебания цен с перспективой роста», то о какой надёжности и безрисковости вложений в жилую недвижимость можно говорить в принципе?
Постоянные колебания спроса и цен не просто не дают инвесторам получить прибыль, а заставляют их выходить из инвестиций с потерями Российские инвесторы больше не хотят вкладываться в квартиры - Строительная газета (stroygaz.ru).
Многие из инвесторов, которые покупали квартиры с целью перепродажи, довольно быстро сложили «дебет с кредитом» и решили, что им это не нужно, поскольку вместо надежности и безрисковости эта инвестиция начинает напоминать торжественные похороны денег в бетоне.
Примерно так это показывали в сериале «Нарко», где наркобароны, закопав деньги в бетон в землю, доставали оттуда сгнившие или погрызенные крысами пачки купюр. В реальности, кстати, это встречается до сих пор В Сальвадоре наркодилеры зарыли в землю $9 млн (bfm.ru) .Но с наркобаронами всё понятно, у них свои сложности, а у обычного законопослушного человека нет каких-либо ограничений по выбору инструментов для инвестиций.
Итого 2
Как мы уже писали выше, у нас нет цели рекомендовать альтернативные недвижимости инструменты для инвестиций. Каждый, у кого есть деньги, сможет самостоятельно сделать выбор. Мы лишь хотим заострить внимание, что недвижимость в текущей обстановке не является надёжной и безрисковой инвестицией. У неё есть свои достоинства, но есть и множество недостатков, которые в текущий момент эти достоинства запросто могут перевешивать.
Поэтому не видим смысла доверять и слишком серьёзно относиться к статьям на тему инвестиций, где «большинство считает жильё лучшей инвестицией» Жилье, вклад в банке и золото: россияне выбрали самые надежные инвестиционные активы - Российская газета (rg.ru). Считать-то они может и считают, но вот к реальному инвестированию опрошенные россияне отношения, скорее всего, не имеют - иначе критерии отбора были бы другими.
Для тех, кто хочет узнать, как долго будет длиться «текущий момент», при котором не работает критерий «низкий уровень колебания цен с перспективой роста», мы рекомендуем почитать статью Как долго будут падать цены на недвижимость? Подробная статья о насущном | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
П.С.
Всем тем, кто желает купить квартиру для своего проживания или улучшения жилищных условий, ошибочно называя это действие инвестицией, не стоит сильно заострять внимание именно на этой статье.
Инвестиции в жилую недвижимость – это красивое название спекуляции, когда квартиру покупают с целью перепродажи и/или сдачи в аренду с последующей перепродажей. А вовсе не для того, чтобы в ней жить самим или «сдавать, пока дети подрастут».
Желаем всем нашим читателям хорошего настроения и удачных сделок!
До встречи! И не забывайте лайк)