По данным государственной жилищной инспекции, 89 % жилого фонда страны находится в частной собственности. Это значит, что каждый человек хотя бы раз в жизни столкнулся с необходимостью продать или купить недвижимость. Если подобного опыта нет, то предлагаю рассмотреть рекомендации, которые помогут ускорить процесс.
1. Первая ― определение стоимости
Первое, с чего стоит начать продажу недвижимости ― установить стоимость. Если вы впервые столкнулись с этой задачей и не можете определить стоимость жилья самостоятельно, то:
- обратитесь к популярным интернет-площадкам (Авито, Циан, Неагент, Антиагент и др)
- посмотрите объявления других продавцов;
- сравните состояние своего жилья и объектов в рекламе;
Важно учесть параметры:
- площадь
- количество жилых комнат
- состояние ремонта
- этаж
- материал
- расположение дома
- близость к остановкам общественного транспорта и инфраструктуре.
Если подходящие объекты найдены, выберите среднее значение стоимости ― это будет самым правильным решением.
Стоимость определена. Далее оповестите всех родственников, соседей, знакомых. Это делается не в целях похвалиться, а распространить информацию и привлечь как можно больше потенциальных покупателей. Возможно, ваши знакомые планируют покупку недвижимости в ближайшее время.
Если вы всех оповестили и никто не заинтересовался, приступайте к размещению объявления на интернет-ресурсах. Выберите две-три популярные площадки. Каждая рекламная площадка запрашивает подробные параметры жилья. Будьте готовы их указать. От того, насколько полно указана информация о недвижимости и насколько она точна, зависит количество откликов покупателей.
2. Вторая ― реклама на интернет-площадках
Чтобы реклама жилья была эффективной, как следует поработайте над рекламным объявлением. У большинство рекламных площадок стандартный вид полей: технические характеристики, описание, фото, видео (если есть).
Технические характеристики представляют собой точные данные: площадь жилья, количество комнат, площадь каждого отдельного помещения, высота потолков, наличие балкона или лоджии, этаж и этажность, а также материал строения дома. Заполните все пункты. Один покупатель будет искать большую кухню, а второму важно наличие балкона, а третий подбирает жилье для пожилой мамы и нужен низкий этаж. Если не заполните эти данные, то покупатель объявление не увидит. Клиент набирает в фильтре рекламной площадки, например, площадь кухни от 10 квадратных метров. А вы в объявлении указали ее площадь только в описании. Фильтр выдает объявления только по заданным параметрам. И если в объявлении поле с площадью кухни пустое, то оно не отображается при таком запросе.
В описании объекта недвижимости принято указывать внешний вид жилья, детали ремонта, обстановки, мебель, если вы ее оставите при продаже, территориальное расположение, близость остановок общественного транспорта, магазины, детские сады, школы ― детали, которые будут важны для покупателя.
От качества фото зависит посмотрят ли объявление или пройдут мимо. Поэтому к фотографированию жилья тщательно подготовьтесь.
На иллюстрациях видно:
а) вертикальные фото делают помещение уже
б) мелкие предметы создают визуальный шум
в) тюль собрана в одной стороне
г) на стульях кухонные полотенца висят в хаотичном порядке
д) на полу стоит кошачья миска для еды
Есть правила, которых стоит придерживаться:
- фото делайте горизонтальными - визуально они расширяют пространство, вертикальные, наоборот, сужают (исключение составляют только санузел, балкон и прихожая из-за особенностей строения)
- в помещении включите свет, чтобы комната казалась светлее (если внешнего освещения недостаточно)
- шторы аккуратно поправьте
- открытые окна, двери, дверцы шкафчиков ― закройте (так устроен мозг человека, что обращает внимание на то, что спрятано за дверью, чем на просторную комнату в 20 квадратных метров)
- все мелкие предметы на видимых поверхностях уберите (они создают визуальный шум и у покупателя появляется ощущение, что в комнате грязно, захламлено)
- у вас есть домашние животные ― мисочки с кормом и наполнитель спрячьте (у покупателя может быть аллергия или банальная нелюбовь к животным, к тому же, есть стереотип, что в доме с животными грязно, ободранные обои и неприятные запахи, поэтому такую квартиру он не станет рассматривать)
- то же касается детских игрушек, колясок, кроваток (тоже стереотип о грязи, разрисованных или порванных обоях, сломанных предметах мебели)
- сделать фото лучше в дневное время суток
- уберите личные фото со стен и мебели
На иллюстрациях видно:
а) на горизонтальных фото площадь показана шире
б) тюль аккуратно закрывает окно
в) нет мелких предметов ― не отвлекаетесь на визуальный шум, а рассматриваете само помещение
г) на стульях нет кухонных полотенец
д) дверь, окно и шкафчики аккуратно закрыты
Не менее важный пункт ― порядок размещения фото в объявлении. Для начала, выберите главное фото ― это фото, которое покупатель видит первым в объявлении. И от того, насколько оно будет привлекательным, зависит заинтересуются ли жильем. Чаще на главное выбирается самое удачное фото объекта недвижимости. Но не стоит забывать, что мы продаем квадратные метры, поэтому показываем жилую комнату Можно также поставить кухню, если она большая и с хорошим ремонтом. На главное фото не стоит ставить балкон, санузел, прихожую, лифт, подъезд, внешний вид дома или детскую площадку. Напоминаю, мы продаем квадратные метры, их и рекламируем усердно.
Главное фото выбрали, оно же и будет первым. Если есть несколько разных ракурсов этого помещения, их загружаем первыми. У покупателя должно сложиться ощущение целостности комнат и расположения их в доме. Следующими добавляем все жилые комнаты по порядку. Если это однокомнатная квартира, то жилая комната будет одна. Две-три ― соответствующее количество. После жилых комнат загружаем фото кухни.
Затем санузла, балкон и последней будет прихожая. То есть порядок устанавливается в зависимости от важности помещений ― первыми жилые, кухня, санузел, балкон, прихожая. После загрузите фото подъезда, нового лифта, внешний вид дома, детскую площадку и все, что захотите показать. Пример верного расположения фото в объявлении.
В некоторых объявлениях можно также встретить фото напольной плитки, обои на стене, люстры, выключатели, ручки межкомнатных дверей. Для продавца это важно ― ремонт из дорогих материалов, работы выполнены своими руками. Но для покупателя эти моменты не важны.
Покупатель имеет свои предпочтения и переделает даже дорогой ремонт под себя. Возвращаемся к пониманию того, что мы продаем квадратные метры, а не ремонт.
Помните, не всякое жилье будет с новым и дорогим ремонтом. Но чистота и грамотно оформленные фото подтолкнут клиента выбрать этот вариант.
Чтобы покупатель понимал, что берет то жилье, которое видит на фото, сделайте видео. Делать запись нужно одним кадром. Пройдите по объекту недвижимости: начинаете со входа и далее заходите в каждое помещение слева направо. Эффект от видео будет больше, если проговорите детали: покажете мебель, которую оставите, вид с окна или балкона, инфраструктуру. Так доверие к объявлению будет выше.
3. Третья ― подготовка жилья к показу
Размещение объявления ― это только первый этап работы над продажей недвижимости. Следующий ― просмотр жилья потенциальными покупателями. К просмотру тоже готовьтесь не менее тщательно. Обратите внимание при показе на:
а) домашних животных;
б) детей;
в) запах;
г) косметический ремонт;
д) квартирантов.
Если в вашем доме есть домашние животные (по большей части это касается кошек и собак), то на время просмотра объекта недвижимости, выведите гулять или передайте соседям, родственникам. Миски, горшки и корм спрячьте. Зачем?
Некоторые люди считают, что в доме, где живут домашние животные грязно и неприятный запах. Даже в том случае, если животное супер чистоплотное, в доме стерильная чистота и пахнет дорогими духами. Это происходит на подсознательном уровне. Более того, часть покупателей не станут звонить, если увидят кошачьи или собачьи миски на фото в объявлении. Не все разделяют любовь к вашим питомцам.
Не стоит также забывать о тех, у кого аллергия на шерсть домашних животных. Сложно себя пересилить, если много лет страдаешь от этого недуга и лишний раз сталкиваться с аллергеном нет никакого желания.
Детей лучше отправить гулять или отвести к родственникам. Людей раздражает, когда чужие дети кричат, не слушаются и отвлекают взрослых. И кажется, что ничего страшного не произошло, но впечатление от просмотра осталось.
У любого помещения свой уникальный запах. От него также многое зависит. На запах будут свои ассоциации и не у всех они приятные.
Если в доме пахнет старой мебелью, перед глазами возникает образ серванта. Он весь заполнен старыми книгами. Корешки книг потрепаны ― когда-то их часто читали. Весь балкон и шкафы заполнены газетами прошлых лет. Есть патефон. Керосиновая лампа. На полу паркет уложен елочкой. На столе скатерть с бахромой. Представили? В советское время эти вещи были в каждом доме.
А в другом жилье пахнет кошачьим лотком. Первое, что приходит в голову ― это дом пожилой женщины. Она любит животных. Подбирает на улице бездомных котиков. Всех выхаживает и дает им дом. У женщины уже больше 10 постояльцев. Они не приучены к лотку.
В этом случае описаны два примера стереотипов, но они работают. Так что сделать, чтобы скрыть неблаговидные запахи? Опытные риелторы советуют перед приходом покупателей напечь пирожков. Хорошая хозяйка вам скажет, что запах будет стоять изумительный. У покупателей слюнки потекут. Возможно, в подсознании остались воспоминания детства, как их бабуля пекла пирожки. Это отличный выход из ситуации.
Косметический ремонт. Мало кто хочет тратить свои деньги, перед продажей жилья. Но уборка и ремонт творят чудеса. Во-первых, внешний вид сразу же изменится. Вряд ли потрепанные и выцветшие обои оставят положительное впечатление. Во-вторых, меняется запах в доме. Также отремонтируйте дверцы шкафов, замените лампочки, отмойте всё. После ремонта жилье приобретает другой вид. На основании этого и стоимость поставьте выше.
Если перед продажей в объекте недвижимости живут квартиранты, будьте готовы к сюрпризам. Не все люди добросовестные и положительные. Поэтому учитывайте, что квартиранты не хотят съезжать с насиженного места. Поэтому могут препятствовать показу, а впоследствии, и продаже жилья.
4. Четвертая ― подготовка документов
Реклама и показы завершены. Покупатель выбрал ваш объект недвижимости для покупки. Теперь подготовьте документы к продаже:
а) свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
б) документ, на основании которого жилье было приобретено в собственность;
в) технический паспорт;
г) кадастровый паспорт;
д) выписка из лицевого счета;
е) справка об отсутствии задолженностей;
ё) подтверждение оплаты капитального ремонта;
ж) разрешение опеки (если при покупке жилья использовался материнский капитал).
Часть этих документов готовится заранее, с начала продажи, другие ― непосредственно на сделку. Рассмотрим каждый подробнее.
Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве собственности ― это документ, который подтверждает ваше право на владение этим жильем. Состоит из одного листа.
В свидетельстве содержится информация о собственнике, объекте недвижимости, документы-основания, вид собственности и наличие обременений.
Свидетельство о праве собственности Росреестр выдавал до 2016 года. Теперь владелец получает выписку из ЕГРН.
Выписку заказывают, чтобы удостовериться в праве собственности и историей владения жилым помещением. В выписке указана информация о собственниках, долях, расположении жилья, кадастровом номере, подробной истории владения с указанием дат и номеров.
Получить выписку из ЕГРН можно бесплатно в МФЦ.
Документ, на основании которого жилье было приобретено в собственность. К таким документам относятся: договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов. Эти документы-основания встречаются чаще остальных.
Технический паспорт. С 2017 года выдачу этих документов отменили. Но некоторые покупатели запрашивают его у продавцов. Он необходим, чтобы сверить данные в документах и реальный план жилья. Если продавец сделал перепланировку, не узаконил ее и не сообщил покупателю об этом, то в будущем уже покупатель столкнется с проблемами при продаже жилья.
В техпаспорте отображена техническая информация о жилье, материале строения, адрес, стоимость, данные собственника.
Кадастровый паспорт. С 2017 года выдачу этих документов отменили. В кадастровом паспорте содержится та же информация, что и в выписке из ЕГРН.
Выписка из лицевого счета. Чтобы получить выписку из лицевого счета, обратитесь в ТСЖ или управляющую компанию. В этом документе указан адрес жилого помещения, технические характеристики, данные о предоставляемых коммунальных услугах, кто прописан в жилье, а также информация о задолженностях по оплате коммунальных услуг.
Выписка из лицевого счета действительна один месяц, поэтому ее заказывают непосредственно перед сделкой.
Справка об отсутствии задолженностей. Справка подтверждает отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, а также штрафы и пеню. Она действительна в течении одного месяца.
Подтверждение оплаты капитального ремонта. Долги за капитальный ремонт закрепляются за объектом недвижимости, поэтому при покупке такого жилья новый собственник будет вынужден их оплачивать. Покупатели не готовы к сюрпризам, поэтому запрашивают предоставление справки.
Разрешение опеки. Этот документ продавец предоставляет, если при покупке использовался материнский капитал и собственник доли в жилье ― несовершеннолетний. Чтобы получить разрешение опеки, купите новое или предоставить подтверждение о покупке. Опека защищает права несовершеннолетнего ребенка, поэтому следит, чтобы его права не были ущемлены.
Продажа жилья ― дело трудоемкое. Важно сделать все без ошибок, чтобы процесс и результат оставили только положительные эмоции. Поэтому внимательно отнеситесь к этой задаче.
Заранее подготовьте документы, которые актуальны длительный срок. Наведите порядок в доме, уберите лишнее ― это сэкономит кучу времени. Определите какую мебель заберете, а что оставите. Обновите ремонт, почините мебель, где это возможно. Сделайте фото и видео. Будьте готовы к тому, что смотреть жилье будут днем, поздно вечером и в выходные. Если не можете показать сами, оставьте ключи родственникам, соседям, знакомым. Расскажите о продаже знакомым и малознакомым людям. И если последуете рекомендациям, то будете на полпути к желанному результату.
А если ваше объявление находится в рекламе уже больше месяца и звонков нет. Вы не понимаете почему такой небольшой поток заинтересованных. А выяснить причины самостоятельно не получается, обратитесь в проверенное агентство недвижимости. Специалист подскажет в чем проблема, а также поможет ускорить продажу. У агентств больше ресурсов для рекламы вашего жилья, поэтому можно обратиться за услугой к опытному агенту.