История из практики. Клиент (покупатель) обратился за юридическим сопровождением сделок с недвижимостью. Приобреталась квартира. В ходе проверки юридической чистоты сделки установили, что продавцом использован материнский капитал. Соответственно, в квартире есть в собственности доля несовершеннолетнего ребенка. Оформлена ли на бумагах доля ребенка в квартире не имеет значение, поскольку использован маткапитал, доля в квартире ребенку присваивается автоматически.
Нужно ли при продаже квартиры получать разрешение опеки, при покупке квартиры использовался маткапитал, имеется оформленная доля несовершеннолетнего ребенка?
Для продажи квартиры, в которой имеют доли в собственности несовершеннолетние, требуется разрешение органа опеки и попечительства.
Закон говорит, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок, в частности, по отчуждению имущества подопечного, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 21 Федерального закона N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").
Сделка проходила в городе Москве.
В связи с изменениями в процедуре получения разрешения органа опеки и попечительства в г. Москве с 1 сентября 2023 года его можно получить только обратившись через МФЦ госуслуг.
В МФЦ для оказания услуги «Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему запросили следующие документы.
1. Копии правоустанавливающих документов приобретаемого имущество и правоустанавливающих документов на отчуждаемое имущество (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о праве на наследство, договоры передачи, договоры участия в долевом строительстве, договоры об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, договор об участии в жилищно-строительном кооперативе).
2. Единый жилищный документ, копия финансового лицевого счета (в случае если невозможно получить единый жилищный документ, например по причине управления многоквартирным домом ТСН) или выписка из домовой книги по месту жительства несовершеннолетнего.
3. Единый жилищный документ, копия финансового лицевого счета (в случае если невозможно получить единый жилищный документ, например, по причине управления многоквартирным домом ТСН) или выписка из домовой книги в отношении жилых помещений, по которым совершается сделка.
4. Отчет об оценке объекта оценки отчуждаемою и приобретаемого имущества, дата составления, которого не позднее 6 месяцев до даты обращения за предоставлением государственной услуги города Москвы, составленный лицом, включенным в реестр членов саморегулируемых организаций оценщиков (дата оценки не позднее 6 месяцев).
5. Проект договора по сделке в отношении приобретаемого объекта недвижимости.
6. Проект договора по сделке в отношении отчуждаемого объекта недвижимости.
В нашем случае документом основанием права собственности в приобретаемой квартире был договор долевого участия. При этом орган опеки дополнительно к представленному договору запросил акт приема-передачи жилого помещения, а также разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. Все документы были представлены. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию у продавца отсутствовал и был запрошен мною самостоятельно через сервисы интернет-сайта ДОМ.РФ.
Итог: мы получили разрешение опеки и попечительства на сделку.
Нюансы сделки. Разрешение опеки на продажу и покупку недвижимости
Исходя из существующей практики предварительное разрешение на совершение сделки по продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, как правило, выдается органами опеки и попечительства с условием одновременной покупки для ребенка равноценного жилого помещения или по истечении определенного времени после продажи имеющегося жилого помещения.
Покупателям квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, рекомендую, отследить, что продавцом подобрана квартира для приобретения взамен продаваемой, продавец проведет сделку по продаже и покупке квартиры в один день, так называемую альтернативную сделку, то есть заключить договор купли-продажи со встречным приобретением.
Документами для получения разрешения органов опеки будут являться два договора купли-продажи: один для продажи квартиры, а второй – для приобретения.
Действующим законодательством России не предусмотрено составление одного договора с условиями покупки и продажи разных объектов недвижимости.
В договоре приобретаемой и продаваемой недвижимости стоимость должна быть указана как в отчете об оценке. Делается оценка на каждый объект (на приобретаемый и продаваемый).
В договоре о приобретении квартиры необходимо указать о выделении долей несовершеннолетним, размер которых не может быть меньше 6 кв.м. на каждого ребенка и стоимость приобретаемой доли несовершеннолетнего не может быть меньше его доли в продаваемой квартире. Например, была в собственности доля стоимостью 200 000 рублей, а станет – 300 000 рублей.
Сдав все указанные документы в орган опеки ждем разрешения опеки 15 календарных дней. Без разрешения органа опеки сделку заключать нельзя.
Когда юридически сопровождаю сделку на стороне покупателя я советую альтернативную сделку. Что я имею ввиду?
Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним, без одновременного заключения "встречного" договора купли-продажи с приобретением другой квартиры на имя ребенка является оспоримым и может быть признан недействительным на основании статьи 173.1 ГК РФ.
Есть вариант! Заключить договор купли-продажи с условием, по которому покупка другого жилого помещения будет по истечении определенного времени после продажи имеющегося жилья. Это соответствует закону.
Однако! Когда истечет срок на приобретение другого объекта на имя несовершеннолетнего, но оно не будет приобретено, то это будет считаться, что сделка продажи квартиры с долей ребенка совершено без разрешения органов опеки и попечительства, поскольку не выполнено условие о покупки нового объекта.
В результате покупатель получает риск: его договор купли-продажи может быть оспорен со ссылкой на статью 173.1 ГК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ 18-1).
После получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу и покупку квартир не забудьте нотариально удостоверить договор купли-продажи. Это обязательный порядок оформления сделки купли-продажи при участии доли несовершеннолетнего ребенка (ст.42 п.1.1, ст.54 ч.2 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Следуйте изложенным выше практическим рекомендациям, и ваша сделка пройдет успешно.
Для гарантированного результата обратитесь ко мне за сопровождением сделки. Юрист по недвижимости знает нюансы и подводные камни.
Скачать мои контакты себе в телефон - https://nethouse.id/usatoff.ru
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой и не нарваться на мошенников. Проверьте квартиру и собственников.
Напишите под постом «нужен юрист по недвижимости» и я вышлю ссылку на видео, где я больше часа рассказываю: как проверить квартиру и собственника самостоятельно перед покупкой.
Запишитесь на консультацию
Напишите в Telegram: https://t.me/alexandr_usatov
Напишите в WhatsApp: https://wa.me/qr/7ZLK2D4F3YPNB1
Телефон:
+7 969 017 52 26
+7 499 113 78 86
Скачать мои контакты себе в телефон - https://nethouse.id/usatoff.ru
Информация в блоге не является юридической консультацией, и для получения точной информации по данному вопросу рекомендуется обратиться ко мне.