Для понимания процесса функционирования системы ЖКХ важно определить органы публичной власти, граждан и организации, которые выступают в качестве субъектов системы ЖКХ.
Центральным субъектом системы ЖКХ, для обеспечения интересов которого функционирует эта система, является потребитель жилищно-коммунальных услуг.
Потребителем является лицо (физическое, а в некоторых случаях - и юридическое), пользующееся на праве собственности или ином законном основании (договор найма, в том числе договор социального найма, договор найма специализированного жилого помещения, договор найма жилого помещения, находящегося в частной собственности, договор безвозмездного пользования, договор аренды жилого помещения или иной договор о предоставлении жилого помещения во владение и (или) пользование, заключаемый собственником жилого помещения с юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан) помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее жилищно-коммунальные услуги.
Потребители в жилых домах и домовладениях самостоятельно и за свой счет решают вопросы содержания, технического обслуживания и ремонта принадлежащего им имущества (либо самостоятельно выполняют соответствующие работы, либо привлекают на основании договора лицо, осуществляющее необходимый вид работ и (или) услуг). Исполнителем коммунальных услуг для потребителей в жилых домах и домовладениях являются ресурсоснабжающие организации.
Собственникам помещений в многоквартирном доме, помимо права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме, также на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. Особо следует отметить, что вопросы, связанные с управлением общим имуществом, его использованием, содержанием и ремонтом, разрешаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом. Порядок и формы проведения общих собраний собственников определены статьями 44 - 48 ЖК РФ.
Следующая группа субъектов - это исполнители жилищно-коммунальных услуг.
Исполнителем жилищных и (или) коммунальных услуг является организация или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю соответственно жилищные и (или) коммунальные услуги.
Согласно действующему законодательству в многоквартирном доме исполнитель (исполнители) жилищно-коммунальных услуг определяются в зависимости от способа управления многоквартирным домом.
Способы управления многоквартирным домом исчерпывающим образом предусмотрены частью 2 статьи 161 ЖК РФ и приведены в таблице ниже:
С учетом вышеизложенного, исполнителем жилищно-коммунальных услуг может выступать:
управляющая организация - организация или индивидуальный предприниматель, которые в течение согласованного срока за плату обязуются выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в таком доме, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Управляющие организации осуществляют свою деятельность на основании договоров управления многоквартирным домом и лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.
товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), в том числе созданное в форме товарищества собственников недвижимости, - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:
· совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме;
· обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;
· осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
· предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данном многоквартирном доме, а также
· осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.
В случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, ТСЖ также может создаваться для совместного управления имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов.
жилищный или жилищно-строительный кооператив(далее - жилищный кооператив) - добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Указанные товарищество или кооператив могут:
- оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности;
- заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ТСЖ или жилищный кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за:
- оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме;
- предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
При непосредственном способе управления многоквартирным домом исполнителем жилищных услуг являются лица, осуществляющие деятельность по оказанию услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме на основании гражданско-правовых договоров. Управляющая организация может функционировать как обслуживающая организация, в том случае, если она не предоставляет коммунальные услуги, а занимается исключительно управлением, содержанием и ремонтом общего имущества. Исполнителем коммунальных услуг при данном способе управления многоквартирным домом являются ресурсоснабжающие организации.
Ресурсоснабжающая организация - организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод).
Ресурсоснабжающая организация несет ответственность за предоставление коммунальных ресурсов до внешней границы стены многоквартирного дома. При этом в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, ТСЖ или жилищным кооперативом, указанными организациями с ресурсоснабжающими организациями должны быть заключены договоры ресурсоснабжения, то есть договоры энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности)), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме или жилого дома коммунальной услуги соответствующего вида. Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом таких договоров с ресурсоснабжающими организациями, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 № 124.
В том случае, если многоквартирный дом находится в непосредственном управлении собственников помещений, ресурсоснабжающие организации осуществляют предоставление коммунальных услуг непосредственно потребителям в жилые и нежилые помещения.
Следующая группа субъектов - органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие свою деятельность в пределах, установленной компетенции.
ЖКХ - это сфера ответственности органов местного самоуправления муниципальных образований (городских и сельских поселений, городских округов и муниципальных районов). Их полномочия в данной сфере закреплены статьей 14 ЖК РФ и статьями 14, 15, 16 (в зависимости от вида муниципального образования) и 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Кроме того, отдельно следует сказать о том, что органы местного самоуправления обладают полномочиями по:
осуществлению муниципального жилищного контроля, то есть деятельности по организации и проведению проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами (статья 20 ЖК РФ);
проведению внеплановых проверок деятельности управляющих организаций (часть 1.1 статьи 165 ЖК РФ).
Федеральные и региональные органы государственной власти в свою очередь формируют стратегию развития отрасли, реформирования и оптимизации ее деятельности, направленную на повышение качества услуг и снижение их стоимости. Органы государственной власти Российской Федерации и органы государственной власти субъектов Российской Федерации можно разделить на органы государственной власти, наделенные регулирующими или контрольно-надзорными полномочиями. Их полномочия в жилищной сфере определены в статьях 12 и 13 ЖК РФ.
На федеральном уровне органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищной политики, жилищно-коммунального хозяйства, в сфере обеспечения энергетической эффективности зданий, строений и сооружений, в том числе в жилищном фонде, является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России). Одним из заместителей Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации является Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации, который осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.
Федеральная служба по тарифам - орган государственной власти, устанавливающий предельные индексы роста тарифов на коммунальные услуги.
Надзор за соблюдением обязательных требований в сфере ЖКХ осуществляют в пределах своей компетенции органы прокуратуры, Роспотребнадзор, МЧС России и др.
Согласно статье 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется также судом в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.
На региональном уровне могут быть созданы профильные органы государственной власти, осуществляющие региональную государственную политику в сфере ЖКХ. В Ростовской области таким органом исполнительной власти является министерство жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области.
Главным надзорным органом в сфере ЖКХ являются региональные органы государственного жилищного надзора (в Ростовской области - Государственная жилищная инспекция Ростовской области), которые уполномочены на осуществление государственного жилищного надзора и лицензионного контроля.
Государственный жилищный надзор - это деятельность, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений обязательных требований законодательства к предоставлению жилищно-коммунальных услуг, а также управлению общим имуществом в многоквартирном доме, его содержанию и ремонту и др. (статья 20 ЖК РФ).
Лицензионный контроль (осуществляется с 01.05.2015 года) - контроль за соответствием деятельности управляющих организаций, действующих на основании лицензии, лицензионным требованиям, установленным статьей 193 ЖК РФ и Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110.
В каждом регионе также должны быть определены органы государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченные на установление нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов на коммунальные ресурсы. В Ростовской области таким органом является Региональная служба по тарифам Ростовской области.
В Ростовской области также создан специальный региональный орган исполнительной власти, осуществляющий деятельность по выявлению административных правонарушений в области благоустройства и по рассмотрению дел о таких правонарушениях в пределах компетенции, установленной Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях и Областным законом от 25.10.2002 № 273-ЗС «Об административных правонарушениях», - Административная инспекция Ростовской области.
И, наконец, еще одна группа субъектов системы ЖКХ - субъекты общественного жилищного контроля, к которым могут быть отнесены общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляющие деятельность по обеспечению прав и законных интересов граждан в сфере ЖКХ. Их основная задача - разъяснять положения действующего законодательства, выявлять нарушения и принимать меры, направленные на их пресечение и устранение.