Ни для кого не секрет, что последние несколько недель на рынке недвижимости наблюдается необычно высокий спрос Эксперты зафиксировали ажиотажный спрос на покупку недвижимости (cian.ru).
Рост спроса, как это обычно и бывает, вызвал рост ценников на жильё Нам не страшен Центробанк: застройщики вновь подняли цены на жилье | Forbes.ru. В сети полно различных статей, в которых написаны восторженные тексты примерно следующего содержания:
«Прогнозируемое (и вполне логичное) падение рынка так и не случилось. Наоборот – он растет и процветает. Эксперты говорят о перенасыщении рынка, о перекосе в ценах, о вредности льготной ипотеки. А покупатели реагирует, как обычно – бегут покупать недвижимость». Кризис наоборот: рекордные продажи новостроек, ажиотажный спрос, когда все рухнет: статья от 12 сентября 2023 | Novostroy.ru
Ну вот! А вы всё про какой-то кризис и снижение цен нам рассказываете!
Действительно, обычному человеку, оглушённому потоками информации, которая льется на него из всех источников, не хватает времени на анализ получаемых данных. В какой-то момент может даже представиться, что недвижимость – это некий грааль, генерирующий доходы несмотря ни на что. Словно в песне шофера Олега Анофриева: «не страшны тебе ни дождь, ни слякоть, резкий поворот и косогор».
Все из нас, кто водит машину, прекрасно понимают, что на самом деле и дождь, и слякоть, да ещё и в сочетании с резким поворотом опасны и могут привести к вполне себе предсказуемым последствиям. А именно — аварии. Есть статистика, информирование от ГИБДД, да и когда сам сидишь за рулем, то прекрасно понимаешь, что риски возникновения опасной ситуации увеличиваются. Только какому-нибудь пассажиру «навеселе» будет не страшно, и он несмотря ни на что будет весело предлагать водителю петь песню вместо того, чтобы сосредоточиться на вождении.
В примере с вождением мы делаем акцент на том, что пассажир не может верно оценить ситуацию потому, что его разум отуманен алкоголем и восприятие притупляется. Он попросту не в состоянии анализировать и оценивать риски. Его, так сказать, можно понять.
Как нам представляется, участники рынка недвижимости большую часть времени находятся не под допингом. Поэтому хотя и сложно понять, почему многие так верят в «несокрушимый спрос по завышенным ценам», но всё же можно.
Разбираясь с происходящим на рынке недвижимости, не нужно забывать про клиповое мышление
В основном вышеперечисленное связано с повсеместной заменой понятийного мышления на клиповое. То есть вместо того, чтобы анализировать полученную информацию и прогнозировать последствия от происходящих вокруг изменений, человек начинает реагировать исключительно на яркие образы.
«Современного человека со всех сторон атакуют потоки разнообразной информации. Ему приходиться приспосабливаться, чтобы просто не сойти с ума. Защищаясь от информационных перегрузок, мозг утилизирует ненужную информацию. Таким образом формируется клиповое мышление, в котором окружающий мир представлен как мозаика разрозненных, мало связанных между собой фактов…
...Для клипового сознания характерна фрагментарность восприятия, поверхностность мышления. Оно не дает возможности проникать в суть вещей, но позволяет улавливать главное. Сегодня бесполезно спорить о том, хорошо это или плохо – клиповость сознания просто необходима, чтобы выжить в современном мире, перегруженном информацией.» Особенности клипового мышления и его влияние на мыслительную деятельность (school-science.ru).
Клиповое мышление – это объективная реальность, в которой нам приходится жить. Совершенно не важно, «нравится это или не нравится». Это просто факт, но в рамках этого факта важно зафиксировать, что люди теряют способность к анализу происходящего в силу объективных причин.
«Из-за того, что современный человек совершает одновременно несколько задач (слушает музыку, пишет СМС, общается по скайпу, проверяет электронную почту), снижается концентрация внимания. Многозадачность же эффективна при выполнении простых рутинных дел, не требующих большой сосредоточенности. Для осуществления серьезных сложных проектов требуется понятийное мышление, которое необходимо развивать…
Способность клипового сознания отделять ненужную информацию, защищает мозг от перегрузок. Но, с другой стороны, возникает вопрос: как человек может отфильтровать ее из большого потока, когда его восприятие лишено критичности?» Особенности клипового мышления и его влияние на мыслительную деятельность (school-science.ru).
Поведение многих на рынке недвижимости — яркий пример власти клипового мышления
Именно из-за подобного мышления люди легко переключаются от одного к другому. Это прекрасно видно на примере рынка недвижимости. Ещё пару месяцев назад большинство наших читателей было уверено, что кризис есть. Но вот произошли некие изменения, о которых много писали СМИ и о которых мы написали в начале статьи — и произошло чудо. О кризисе стали забывать.
Это хорошо видно по тому, как изменилась тональность комментариев к нашим статьям. Многие обратили внимание на кликбейтные заголоки СМИ о росте цен и повышенном спросе, но почти никто не обратил внимание на то, что никаких улучшений фундаментальных факторов не произошло.
Более того, на наших глазах происходит системное ухудшение ситуации на рынке недвижимости, которое многие отказываются замечать
- повышаются первые взносы по ипотеке, в том числе и по льготной Правительство увеличило первый взнос для получателей льготной ипотеки :: Деньги :: РБК Недвижимость (rbc.ru);
- с 1-го января 2024 года первоначальный взнос по ипотеке повышается до 30% Банк России планирует уточнить макропруденциальные требования к ипотеке | Банк России (cbr.ru). Причем некоторые банки не собираются ждать начала года, а действуют уже сейчас, сделав первоначальный взнос от 31% годовых по всем ипотечным программам Газпромбанк ввел новые условия по ипотеке для незарплатных клиентов — РБК (rbc.ru);
- буквально за месяц, с 15 августа по 15 сентября ключевая ставка увеличилась с 8,5% до 13% ЦБ повысил ключевую ставку до 13 процентов годовых - РИА Новости, 15.09.2023 (ria.ru). То есть еще утром 15 августа ставка была 8,5%, а уже днем 15 сентября она стала 13%. Вместе с ключевой ставкой будет расти и стоимость ипотечных кредитов, которая уже сейчас совершенно неподъемная Предсказано будущее вкладов и предложений по ипотеке после роста ключевой ставки: Экономика: Lenta.ru;
- инфляция бьёт рекорды и ожидается на уровне 25-35% за 2023 год Экономист назвал цифры реальной инфляции в России - NEWS.ru — 12.09.23. Можно конечно верить официальным прогнозам, но все мы ходим в магазины и видим своими глазами происходящее В России повысили прогноз по инфляции: Госэкономика: Экономика: Lenta.ru.
А инфляция, как, надеемся, все помнят, влияет не на повышение цен на недвижимость, а на увеличение расходов, которые препятствуют не только росту цен, но и сохранению статус кво Падение курса рубля, инфляция и цены на недвижимость | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
Находясь в восторге от условного ажиотажа, многие не замечают главного
А именно того, что в статьях, которые дают информацию о повышении спроса на недвижимость, пишут не о том, что у людей выросли доходы и они стали скупать недвижимость. А о том, что вырос спрос на ипотеку из-за того, что люди испугались грядущей недоступности жилья и стали торопиться решать вопрос с его приобретением, пока оно им хоть как-то по карману.
Подобное происходит довольно часто. Из недавнего стоит вспомнить март 2022 года, когда ажиотажный спрос на жильё на фоне роста ключевой ставки бил рекорды Девелоперы заработали на ажиотажном спросе в марте (rbc.ru). Цены, кстати, тогда тоже выросли, причём намного значительней, чем флуктуация 3-го квартала 2023 года. Ну а банки точно также, как и сейчас, отчитывались о рекордных прибылях.
Правда, после этого в 2022 году на рынке произошла многомесячная стагнация с понижением цен. Начать восстановление рынок смог только после того, как ключевая ставка была снижена до 8-7%.
Ставка в 12-13% весной 2022 года была совершенно заградительной для покупателя. При этом уже летом началась дефляция и доллар стоил менее 60 рублей, что вкупе с понижением ключевой ставки дало предпосылки для восстановления спроса. Подробно о произошедших событиях каждый может прочитать в нашем журнале. Публикаций за 2022 год в открытом доступе предостаточно.
В 2023 же году нет сигналов о том, что в ближайшие месяцы ключевую ставку планируют понижать. Наоборот, озвучивают лишь сигналы о том, что возможно дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ повысил ключевую ставку до 13% годовых — РБК (rbc.ru).
В итоге в очередной раз на наших глазах высокий осенний сезон на рынке недвижимости будет сорван
В этом мало кто сомневается из более-менее приличных экспертов. Есть предположения, что спрос в ближайшее время упадёт на 35-40% Предсказано будущее рынка жилья в случае повышения ключевой ставки: Дом: Среда обитания: Lenta.ru. Нет никакой уверенности в том, что спрос восстановится зимой или весной 2024 года при отсутствии изменений в фундаментальных факторах, влияющих на рынок недвижимости.
Итого
Остаётся только заметить, что в существенном проигрыше останутся как многие собственники, так и поддавшиеся недавнишнему ажиотажу покупатели на рынке недвижимости. В первую очередь опечалятся те собственники, которые, поверив статьям об ажиотаже, подняли цены на свою недвижимость - из-за чего упустили потенциальных покупателей. Эта ошибка дорого для них обойдётся как во временных затратах, так и в итоговой цене продажи.
Да и вообще продать может не получиться. В прошлом году по итогам окончания мартовского ажиотажа 2022 года мы написали статью, как правильно действовать при продаже квартиры в кризис 11 СОВЕТОВ при продаже квартиры в кризис 2022 | Как продать квартиру сейчас в 2022 — рекомендации экспертов | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru). Статья актуальна до сих пор.
Ну а покупатели, поторопившиеся взять ипотеку под кажущийся недорогим процент, прогадали в том, что сильно переплатили за недвижимость, которая неизбежно будет снижаться в цене. Важно помнить, что снижение стоимости предмета залога в ипотечном кредите ведёт к тому, что продажей квартиры долг перед банком закрыть не получится. Ипотеку придётся платить долго и муторно несмотря ни на что.
Тем же, кто сомневается в снижении цен на недвижимость в ближайшие месяцы, стоит задуматься и поглядеть по сторонам. Возможно, настало время для того, чтобы вспомнить о том, что мыслить понятийно и анализировать происходящее доступно каждому. Даже тем, кто давно заплутал в дебрях клипового мышления.
Желаем всем нашим читателям бодрости духа в это непростое время!
До встречи! И не забывайте лайк)