Продолжаем блок статей про цены на недвижимость. В сети довольно сильно растиражировано мнение, что в текущих условиях снижение цен на недвижимость возможно исключительно в валютном эквиваленте. В рублевом же выражении цены либо застынут на одном месте, либо даже подрастут, поскольку в условиях высокой инфляции «растут цены на всё».
Предлагаем вместе разобраться: имеет ли подобное мнение под собой реальную основу, или это просто «хотелки» определённого числа граждан?
Для начала нам необходимо определить, что такое инфляция и как она влияет на покупательскую способность населения
Подробно о том какие бывают виды инфляции и как она влияет на рынок недвижимости мы разбирали в статье Инфляция 2022 и цены на недвижимость | Цены на недвижимость вырастут из-за роста инфляции? | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru). Для тех, кому некогда читать статью в полном объеме мы приведём три наиболее важные выдержки из неё:
1.
«Годовая инфляция в 20% означает то, что на 1 рубль можно купить на 20% меньше товаров, чем ранее. То есть, если кто-либо положит 1 рубль в копилку в начале года, то в конце года этот рубль по покупательской способности превратится в 80 копеек.
У инфляции как у любого процесса есть свои причины возникновения. Необходимо разобрать две такие причины — для того, чтобы понять, что именно происходит в экономике России, и как инфляция повлияет на рынок недвижимости.
2.
Причина №1 инфляция спроса или монетарная инфляция. Подобный вид инфляции происходит, если уровень спроса превосходит предложение товаров и услуг. То есть по какой-то причине — например, дешевые кредиты — в экономике очень много денег, а товаров не хватает, и люди готовы платить больше, чтобы эти товары и услуги приобрести.
Такой инфляции в России нет. Однако, Центробанк под руководством Эльвиры Набиуллиной уже много лет борется в нашей стране именно с такой инфляцией. Меры по повышению ключевой ставки призваны затруднить доступ к деньгам, чтобы «обуздать» инфляцию.
3.
«Причина №2 – инфляция издержек. Из названия понятно, что такая инфляция связана с ростом стоимости издержек. Издержки — это, например, материальные затраты, расходы на оплату труда, стоимость капитала. Допустим, стоимость издержек возрастает. Однако, производители желают сохранить норму прибыли во что бы то ни стало — поэтому они повышают цены на свои товары и услуги.
В России мы наблюдаем инфляцию издержек, а связана она с тем, что большая часть товаров народного потребления у нас импортная или с импортными комплектующими. Учитывая, что без большинства этих товаров жизнь обычного человека не представляется возможной, то продавцы повышают цены до того уровня, пока у покупателей есть деньги на их приобретение»
Инфляция 2023 года, вызванная ослаблением национальной валюты – это классическая инфляция издержек
Без каких-либо сомнений. В рамках подобной инфляции рост доходов у тех слоев населения, у которых он имеет место быть, полностью нивелируется ростом цен на товары первой необходимости. И даже этот рост, который государственные органы обозначают как рекордный не успевает за ростом инфляции Росстат заявил о скачке доходов россиян и рекорде роста зарплат за 15 лет — РБК (rbc.ru).
Да и как может рост заработных плат в 13,3% компенсировать инфляцию, величину которой независимые экономисты определяют в 25-30%? Экономист назвал цифры реальной инфляции в России - NEWS.ru — 12.09.23.
Нет, конечно, можно руководствоваться мнением государственных финансистов, которые считают, что инфляция по итогам года составит 6-7% Прогноз ЦБ: инфляция по итогам 2023 года составит 6–7% – Коммерсантъ (kommersant.ru).
По нашему мнению, такие прогнозы попросту стыдно предъявлять на публичное обозрение людям, которые живут в реальном мире и видят, как реально, а не на бумаге меняются цены.
Фактически, у подавляющего большинства населения в текущей ситуации произошло падение доходов в реальном выражении, в рамках которого крупные покупки стали более недоступными, нежели раньше Россияне все глубже погружаются в режим экономии / Экономика / Независимая газета (ng.ru).
Почему некорректно говорить об инфляции спроса в России?
Недвижимость за последние годы показала невиданный ранее рост цен, поддержанный дешевым кредитованием В ЦБ указали на отсутствие роста доступности жилья | Новости экономики | Известия | 28.03.2023 (iz.ru).
Если бы в нашей стране дешевые кредиты поддерживали не только спрос на недвижимость, но и на другие товары, как это делали ранее в Европе и США, то и в России можно было бы говорить об инфляции спроса.
То есть сложилась бы такая ситуация, при которой товаров меньше, чем денег у населения за счёт накоплений или доступа к дешевым кредитам. Но в России такой ситуации не было и нет. У нас целевым дешевым кредитованием массово поддерживали исключительно одну отрасль — строительство, в рамках которой сформировались два существенных перекоса:
- несопоставимый с другими товарами (благами) рост цен, поддержанный дешевым кредитованием, без которого это жильё становится попросту недоступным для населения. Об этом прямо говорят не только в Правительстве В «Сбере» предупредили о риске снижения спроса на ипотеку на 30% — РБК (rbc.ru).
- отсутствие дефицита предложения на рынке новостроек Каменный неликвид: непроданных квартир в новостройках хватит на 3-5 лет продаж — Новые Известия - последние новости России и мира сегодня (newizv.ru) . Дефицита вторичного жилья, кстати, также не наблюдается.
Указанные перекосы создали колосса на глиняных ногах, который держался на плаву только за счёт дешевого кредитования. При этом расходы на поддержание его существования постоянно увеличиваются Необходимый для обслуживания ипотеки в России доход превысил ₽100 тыс. :: Деньги :: РБК Недвижимость (rbc.ru).
Важно заметить, что увеличение расходов на приобретение жилья происходит в ситуации высокой инфляции издержек, в рамках которой потребители вынуждены пересматривать модель потребления, сокращая расходы.
Может ли расти или сохраняться спрос на недвижимость по текущим ценам при росте расходов на её приобретения в условиях инфляции издержек?
Ответ категоричный — нет. Текущие цены могут сохраниться или увеличиться в рублевом эквиваленте только в случае галопирующей инфляции, в рамках которой рубль обесценится гораздо более сильно, нежели сегодня, а доходы населения начнут догонять уровень подобной инфляции.
Однако поскольку на сегодняшний день предпосылок для гиперинфляции в РФ нет, то и оснований предполагать, что рублевые цены на недвижимость сохранятся также нет. Та инфляция, которую мы наблюдаем сегодня, достаточна для того, чтобы у потребителей сократился платежеспособный спрос, но недостаточна для того, чтобы рублевые цены на недвижимость сохранились или начали расти.
Невозможно построить ни одну экономическую модель, в рамках которой можно было бы доказать возможность роста или сохранения цен на недвижимость при следующих переменных:
- избыточно предложение строящегося и готового жилья в тех регионах РФ, где существует хоть какой-то платежеспособный спрос
- реальные доходы населения уменьшаются вследствие инфляции издержек
- массовое искусственное стимулирование спроса за счет кредитования прекращается и переходит на адресные программы Хуснуллин сообщил о планах продлить "Семейную ипотеку" после 1 июля 2024 года (interfax.ru);
- расходы на ипотечное кредитование увеличиваются в связи с ростом ипотечных ставок, а доступ к ипотеке затрудняется за счёт повышения первоначального взноса до 20% уже сейчас, и до 30% начиная с 1 января 2024 года.
Нам не известно, где при таких условиях можно найти хоть какие-либо предпосылки для сохранения или роста цен. Любой, кто занимается продажами или бизнесом, знает: в подобной ситуации единственный способ для стимуляции спроса – это скидки или снижение цен (что, впрочем, по сути схоже, только называется по-разному).
И напоследок
Конечно, всегда можно заявить и всё таки она вертится «всё таки цены растут или, как минимум, не падают». Но любая гипотеза требует обоснований, а не только наблюдения. Потому что, если только наблюдать за происходящим, то может представиться, что качающие деревья создают порывы ветра, а не наоборот.
О том, почему произошел ситуационный рост цен и чем он закончится, мы подробно написали в нашей предыдущей статье. О том, по каким причинам не просто возможно, но и вероятно рублевое снижение цен на недвижимость, мы подробно написали в статье текущей.
Есть ли у кого-то убедительные аргументы, которые могут доказать, что рублевое снижение цен на недвижимость невозможно? Пишите в комментариях. Нам будет интересно узнать ваше мнение.
До встречи! И не забывайте лайк)