Реализация имущества происходит согласно Закона о банкротстве и многими подзаконными актами Минэкономразвития РФ. Все эти документы регулируют порядок выявления, оценки имущества, формирования лотов и порядка продажи имущества и имущественных прав.
Имущество продается на торгах, организаторам которых выступает МИТРА.Банкротство.
Чаще всего это открытые торги для любых участников аукционов. Но существуют и закрытые торги и на них допускаются только специальные участники – например, при продаже оружия или химических веществ, на которые собственник должен предъявить организатору аукциона лицензии и разрешения на право владения данными специфичными лотами.
МИТРА проводит торги на специальной платформе, поэтому покупателю ненужно никуда ходить. Если только вы не захотите посмотреть лично объект, который вас заинтересовал на торгах. Часто это может быть квартира, склад, офисное помещение и т.п. Для участия в аукционе вам понадобится электронно-цифровая подпись (ЭЦП) и следить за процессом торгов, чтобы делать ставки.
Как же формируется цена на аукционе? Может ли стоимость понижаться, а не только повышаться? Из чего складывается начальная цена? Кто делает оценку имущества и насколько это объективная оценка?
Видите, несмотря на то, что есть закон, который все регулирует – вопросов очень много, Галактика МИТРА поможет поэтапно разобраться.
Ценообразование
Самый дискуссионный вопрос в современной системе торгов – это вопрос ценообразования.
Есть три этапа торгов, согласно законодательства:
- Торги по цене, которую определил суд, основываясь на официальной оценке имущества.
- Второй вариант торгов – когда имущество продается на 10% ниже, чем на первом этапе торгов.
- Третий этап включает публичные предложения и цена уменьшается пошагово, например, на 5% каждые семь дней и победит тот, что первый захочет купить оп текущей цене.
Сроки
Если говорить о сроках, то вот такая 3-х ступенчатая система – долгая из-за длительности промежутков между этапами торгов, примерно месяц проходит от одного этапа до другого. Таким образом, если учесть еще сроки на оплату и передачу имущества, то реализация имущества может растянуться до 5 месяцев. Траты на проведение торгов компенсируются из компенсируются из стоимости продаваемого имущества (оценка, услуги электронной площадки, комиссии за переводы, публикации в газетах и на сайтах и т.д.).
Сроки реализации имущества, конечно, не комфортные для ведения дел, но пока государство этот вопрос не отрегулировало в сторону оптимизации.
Эксперты на рынке предлагают проводить торги сразу с третьего этапа, минуя первые два. Тогда начиная с самой высокой цены, она постепенно опускается вниз и победит тот, кто первый остановил торги. Если несколько участников сразу остановили торги, то вот им уже организатор предложит торговать на повышение ставки, а остальные участники уже не участвуют. Таким образом, победит тот, кто предложит цену выше. В мире такие торги известны как «голландские торги», такой вид аукциона использовался в Нидерландах в портах, где продавали грузы со всей Европы.
Такой аукцион очень удобен по срокам – всего в течение одного дня определяется победитель и документы оформляются в самый короткий срок.
Если имущество никто не купил
После проведения всех торгов если имущество никого не интересует, то его предлагают кредиторам, потому что у владельца этим имуществом долги перед ними. И кредиторы могут забрать бесплатно, то, что недавно выставлялось на торги – в счет погашения долга перед ними.
Бывает, что имущество ненужно даже кредиторам, тогда организатор может вернуть его собственнику и последний может обратить его в собственность государства. Мы знаем случаи, когда имущество продавалось за 1 рубль (какой-нибудь старый автомобиль), или старый сгоревший дачный домик за 10 тыс. рублей – лишь бы кто-нибудь забрал это имущество.
Преимущественным правом оставить себе имущество пользуется держатель залога, если данное имущество находилось в залоге. Он может забрать себе имущество после вторых торгов, остановив торги.
Что продается на аукционе
Все, что угодно, не только материальные активы, ограничений не существует. Торговые знаки, права аренды, доли в дочерних предприятиях, предметы искусства, как на маркетплейсе МИТРА.Арт – главное. Правильно сформировать лот и чтобы потенциальный покупатель знал и понимал, что вы продаете. Например, если вы продаете имущественный комплекс с неимущественными активами, такими как лицензия, товарный знак, патент и т.п. – укажите это в объявлении. Это могут быть акции компаний, доли в ООО и другое.
Что передается с имуществом
Хороший пример, на котором сразу станет понятно: если с аукциона продаются доли в уставном капитале, то вместе с ними к вами уходят и долги, которые имеются у юридического лица, например, перед налоговой.
Именно поэтому так важно провести проверку бизнеса, который вы планируете купить, чтоб потом не угодить в неприятную ситуацию с этим активом. В МИТРА.Банкротство есть дополнительная услуга, в которую входит финансовый и юридический аудит/экспертиза выставленного на торги имущества. По этой почте: urist@viomitra.ru 24/7 примем заявку в свободной форме и с вами свяжется специалист Галактики.
С другой стороны, выставляя имущество на аукцион для реализации, никто умышленно не хочет продавать актив с долгами, перед продажей конкурсный управляющий старается очистить актив от балласта, чтобы избежать снижения ликвидности актива. Но всякое бывает, лучше убедиться лично.
На что стоит обратить внимание
Вы убедились в качестве имущества, но следует очень тщательно еще проверить юридическую чистоту.
- не будет ли после покупке на имуществе долгов и обременений;
- есть ли на имуществе права третьих лиц;
- нет ли чужих строений на участке и т.п.
Если у вас есть в планах реализовать приобретенное имущество дороже, то вам надо понимать, есть ли на это шанс. Учитывать придется много нюансов, но все они зависят от вида имущества. Например, могут быть скрытые дефекты в автомобиле, или ваш будущий офис находится рядом с шумным лесопильным цехом и вы вряд ли сможете общаться с клиентами.
Покупка бизнеса с аукциона
Покупатели на аукционах делятся на два вида: первые ищут имущество для себя, а вторая группа ищет, чтобы потом выгодно перепродать в перспективе. Если вы принадлежите ко второй группе, то машины, квартиры, мебель, офисная техника – это понятные активы, и ясно, что сними дальше делать.
Вопрос покупки бизнеса гораздо сложнее, потому что предстоит разбираться, сколько стоит этот бизнес на аукционе и стоит ли этот актив заявленной суммы.
Легко покупаются и это достаточно понятные и простые бизнесы: автомойки, автомастерские, объекты общепита, офисные помещения под сдачу в аренду. Такие бизнесы несложно прогнозировать на будущее – сколько принесет аренда или ремонт машин и за сколько вернуться вложенные деньги.
Сложные активы – это совсем другая история. Сложно оценить, сколько принесет завод или нефтяное месторождение, на котором много долгов и проблем, которые еще предстоит решить самому. Но если рискнуть и все получится, то в дальнейшем, действительно, можно очень выгодно перепродать актив в разы дороже.
Услуги МИТРА.Банкротство
Клиенты МИТРА.Банкроство обращаются к нам с вопросами, какие есть проблемы у актива, почему актив попал в банкротство, сколько денег нужно вложить в дальнейшем, чтобы актив заработал как прежде, сколько в него нужно вложить денег, чтобы реабилитировать.
Спрашивают про все, что связано с активом, сначала по почте urist@viomitra.ru, а потом уже общаемся лично. Без юристов и финансистов покупателю вообще не обойтись, требуется целая команда профессионалов для анализа именно из той области, в которой находится актив.
Например, вы же не купите строительную фирму, на которой много строительной техники и недостроенные дома, не понимая, каково возможное будущее этой компании? Только грамотная оценка специалистами позволит вам быть уверенным, что в будущем вы сможет получать прибыль.
