Вслед за ростом ключевой ставки ЦБ РФ банки подняли ставки по рыночным ипотечным кредитам. При этом некоторые из них снизили ставки по госпрограммам. Стоит ли сейчас брать ипотеку? На этот и некоторые другие вопросы ответил «МосДольщику.рф» независимый аналитик, соавтор учебника по ипотечному кредитованию Андрей Бархота.
Андрей Бархота, эксперт по ипотеке:
- Реального снижения ставок по госпрограммам не произойдет, это все, конечно, маркетинговые ходы. Напомню, что еще весной этого года вставал вопрос о завершении госпрограмм в 2023 году. Банк России настаивает на том, чтобы не продлевать госпрограммы по ипотеке на 2024 год. ЦБ борется с льготными программами и частично его поддерживает Минфин.
Вице-премьер Хуснуллин говорил, что придется искать средства для финансирования разницы между льготной и рыночной ставками уже в этом году.
Дифференциал между рыночной ставкой и льготной большой, и он растет. В этом году вопрос точно решат, а вот в следующем году, если ключевая ставка будет на достаточно высоком уровне, то возможен даже рост ставок по льготным программам на первичном рынке, иначе возникнет очень серьезный дисбаланс. Потому что обычный разрыв – это 4-5%, но не 10%.
Главным сегментом ипотеки сейчас будут госпрограммы, и спрос будет очень большой. Это неизбежно потребует дополнительных ассигнований. На фоне бюджетного дефицита и секвестра найти деньги будет очень сложно. Возможно, что будут ужесточены условия участия в них.
Что касается вторичного рынка, то это очень важный сегмент – исторически доля продаж ипотеки на вторичном рынке не опускалась ниже 60%. Но не исключено, что осенью мы увидим здесь ставки 15%. А 15 сентября, на очередном заседании Банка России, ключевая ставка может быть увеличена до 14-15%. Классический вариант ставки на вторичном рынке – ключевая ставка плюс полтора процентных пункта. То есть ставка предложения на вторичном рынке может вырасти до 15,5%.
Вероятность изменения ключевой ставки до очередного заседания ЦБ есть, но она мала. Сейчас рубль несколько укрепился, однако это было достигнуто не столько увеличением ставки, сколько продажей валюты Центробанком. Но этих продаж может хватить для того, чтобы удержать рубль выше 100 за доллар. Если же последуют события, которые будут обваливать рубль, то ЦБ придется поднимать ставку еще выше, до запретительных величин. Тогда ипотечный рынок у нас сохранится в очень «рафинированном» виде – будут преобладать кредиты по партнерским программам, когда часть будет субсидироваться государством, часть – застройщиком. А ипотека на вторичке остановится.
На фоне сокращения спроса может замедлиться рост цен на новостройки, но падения не произойдет. Подорожание будет уже не 20% в год, а 10-15%, в пределах потребительской инфляции.
Если есть потребность в ипотеке, то нужно ее брать, даже несмотря на то, что ставки по ней выросли. Ведь ипотека берется на длительный срок, поэтому позже можно будет рефинансировать кредит, когда ставки будут где-нибудь 10%. Важно правильно оценить свою долговую нагрузку – если 60% вашего дохода и более уходят на обслуживание долга, это уже повышенная долговая нагрузка, и в этом случае, конечно, лучше воздержаться от ее наращивания.