- Виктор Владимирович, обозначьте суть проектов, которые предлагаются к реализации вашей организацией.
Мы предлагаем программу комплексного развития территорий, основанную на принципах сбалансированного развития социально-экономических сред с реализацией их по схеме потребительской кооперации.
- То есть вы отошли от простой застройки территорий к чему-то более ёмкому?
Минстрой, «Дом.РФ» вместе с КБ «Стрелка» разработали состоящий из 6 томов свод принципов комплексного развития городских территорий, согласно ему от 60 до 90 % нового жилищного строительства в крупных городах ведется на свободных участках размером от 30 до 130 га за пределами территорий сложившейся застройки. Это требует большей протяженности новых дорог и инженерных сетей, а также большего количества учреждений образования и здравоохранения, чем при строительстве на более компактных участках в границах сложившейся застройки. При том, что 64% жителей городов сталкиваются с нехваткой общественно-деловой инфраструктуры в пешеходной доступности от дома и вынуждены тратить много времени на перемещения, напрягая и так перегруженную транспортную инфраструктуру, что приводит к ДТП, пробкам, повышению шумового и атмосферного загрязнения, неудовлетворенности жителей и местных властей, на которых ложится бремя обеспечения инфраструктурой. При этом подобная застройка опирается, по большей части, на инфраструктуру рядом расположенного города, а масштабы новой застройки 30-130 Га не позволяют обеспечить её всем необходимым для комфортного проживания. Соответственно, для решения этих проблем, необходимо пересмотреть подход к комплексному развитию территорий, делая упор на более развитую внутреннюю инфраструктуру за счёт обустройства больших площадей.
Однако, экономические модели ведения бизнеса на строительном рынке, сформировавшиеся за последние десятилетия, увы, не способны к реализации таких проектов. На текущий момент в РФ девелоперский бизнес не развит в должной мере, и в большей степени представлен рынком застройщиков, извлекающих выгоду только от продажи квадратных метров. Тогда как девелопер, на наш взгляд, должен создавать не квадратные метры, а точки притяжения, получая выгоду от построения социально-экономической среды, как раз отталкивающейся от развитой инфраструктуры.
- А что вы подразумеваете под сбалансированным развитием?
Мы под этим понимаем нахождение компромисса между ожиданиями и потребностями всех заинтересованных сторон. А их три – это государство, бизнес и граждане.
В существующих девелоперских проектах такого баланса найти невозможно. Если детально изучить любой из них, то оказывается, что одна из сторон остаётся неудовлетворенной и, как правило, – это именно граждане. И такое положение вещей складывается из-за того, что подобные проекты заведомо реализуются как «игра с нулевой суммой», в которой кто-то выигрывает, а кто-то нет.
(от редактора: «игра с нулевой суммой» – это математическое представление в экономической теории ситуации, в которой участвуют две стороны, где результатом является преимущество для одной стороны и проигрыш для другой. Если суммировать общие выигрыши участников и вычесть общие убытки, то они будут равны нулю)
- А как соблюсти баланс интересов между тремя названными группами участников?
Во-первых, как я сказал выше, в наших проектах социально-экономическая среда и неразрывно связанная с ней должная инфраструктура, переходят из категории обременения в коммерциализируемые цели проекта.
Во-вторых, в отличие от текущих девелоперских проектов, жизненный цикл наших проектов существенно пролонгирован на практически бесконечный этап развития создаваемых социально-экономических сред.
При этом для реализации такого подхода мы опираемся на существующие законодательные, нормативные и иные инструменты, всего лишь скомпоновав их в необходимое комплексное решение.
Важно понимать, что объектом наших проектов является житель, как потребитель и созидатель экономических активностей, тогда как объектом текущего девелопмента является лишь жилая и коммерческая недвижимость.
- А можно ли назвать какой-то положительный пример, при реализации которого были учтены интересы всех участников?
В качестве положительного примера мы подробно рассмотрели опыт знаменитой деревни Хуаси в Китайской народной республике, которая успешно развивается уже несколько десятилетий. Там был реализован эксперимент, в ходе которого названная деревня превратилась в образцово-показательную территорию с миллионными доходами. У них 70 промышленных предприятий, среди которых 2 или 3 металлургических, своя фабрика по пошиву одежды и обуви. На территории поселения воссозданы семь чудес света, построена трехсотметровая телевышка, которая специально спроектирована ниже, чем в Шанхае и Пекине. И это зарубежный опыт, который мы можем воспринять в качестве положительного образца.
В Китае, конечно, свои предпосылки к успеху и свой менталитет, но мы взяли основные критерии, проанализировав их систему кооперации. Предоставленная им земля была непригодна для развития сельского хозяйства. Сами граждане определили для себя будущую перспективу. Они начали программу реализации себя через промышленный бизнес. У них появился перерабатывающий комбинат с химическим производством. При этом внутрипоселковый механизм выстроен таким образом, что все граждане являются акционерами. Деньги, получаемые в качестве дивидендов, используются в том числе и на других рынках производителей и поставщиков, а также вкладываются в ценные бумаги. Хуаси успешно развивается и планирует приобрести статус города. Все жители живут в отдельных коттеджах, у каждого по несколько дорогих автомобилей. Люди живут средой, которую создали, выработав правильный механизм. Мы сделали выводы и подумали почему в Китае можно, а у нас нельзя?
- Что же нужно взять за основу, чтобы реализация подобных проектов стала возможной в нашей стране?
Мы изучили законодательную базу, которая есть у нас в стране, изучили механизмы комплексного развития и освоения территорий, нормативы освоения сельскохозяйственных территорий и утвержденную в 2019 году Стратегию пространственного развития Российской Федерации, а также Закон о потребительской кооперации. Это та основная законодательная база, на которую следует опираться – в ней уже все есть для того, чтобы реализовывать подобные проекты.
По аргументированному мнению доктора экономических наук, профессора НИО РЭУ им. Плеханова, Ольги Владимировны Кузнецовой, чтобы выровнять и поднять экономику в регионах нужно построить много городов. Но не просто метры квадратные вводить, а по определенному принципу – создавать точки экономического роста. Этот принцип нам очень созвучен, и мы предлагаем именно такие проекты, всесторонне просчитанные и оправданные с точки зрения общественного блага для всех участников.
Если мы возьмем реально существующее Подмосковье – на выбор от посёлка до любого из СНТ, то все это некие формы использования территорий для различных целей. Но на этих территориях невозможно решить социальные задачи, в которых постоянно нуждается человек. Например, если в 30 км от МКАД строится поселок из двухсот коттеджей, а ближайший магазин расположен в соседней деревне, то его нельзя считать комфортным местом для пребывания. Люди, купившие там землю и дом, не смогут чувствовать себя полноценно и комфортно. Использовать эту недвижимость в качестве полноценной не получится, жители постоянно ездят в Москву и обратно, возят детей в городские школы и так далее. Кроме выполнения дачной функции никаких социальных задач такое жилье не несет. Проблемы связанные с наличием работы, образования, здравоохранения и разнообразной культурной среды там не решаются. И человек постоянно находится в поисках того, что отсутствует в месте его пребывания.
– Что нужно заложить в проект до его реализации, чтобы его можно было считать полноценным с точки зрения долгосрочных выгод?
Если проект изначально предусматривает комплексное освоение и развитие территорий, то в него надо закладывать долгосрочную стратегию развития данной территории. У нас даже появился такой термин как Стратегирование (не планирование и не проектирование). Так, если в проект не закладывается некой долгосрочной стратегии, то люди не увидят своих перспектив в новой локации. Такие проекты не вносят вклад и на перспективу не столь интересны для человека с точки зрения его дальнейшего развития. Смысл наличия долгосрочного планирования в том, чтобы люди понимали, что их текущие вложения и активности в развитии данной среды – это основа для их будущего и их детей. При этом одной из важнейших составляющих таких стратегий является осознанная общественная кооперация.
– Что может послужить базисом для построения кооперации внутри нового поселения?
Мы предлагаем взять за основу механизм потребкооперации – это населенный пункт, организованный гражданами с целью удовлетворения своей потребности в приобретении, например, 10 соток земли и строительства на них жилья. Текущий Федеральный закон дает широкие возможности для этого. Просто не все это видят и не все правильно его используют.
На наш взгляд, именно решение социальных задач, с которыми непрерывно сталкиваются граждане, связано с потребностью в создании системы потребкооперации. В населенном пункте обязательно должен присутствовать внутрипоселковый бизнес. В действующем законе о потребкооперации прописаны различные направления ее развития, от жилищно-строительных до садоводческих кооперативов и так далее. Тут достаточно широкий спектр возможностей, которые и являются теми горизонтальными связями между людьми, которые так необходимы для нормальной жизни любого населенного пункта. Организационно-правовая форма и конкретные механизмы реализации некоммерческой организации прописываются в Уставе общества и утверждаются собранием его членов.
– Подобная форма развития территорий больше применима к регионам, а не крупным городам? Речь идет о провинции, а не о городах миллионниках?
Не совсем так, ведь свободные территории есть и в Новой Москве, и в Московской области. Если посмотреть кадастровую карту, то видно, что земли неприближенные к трассам и коммуникациям, в которых нуждаются строительные организации, зачастую свободны. Из них нас интересуют земли в местах с хорошей экологией, где есть лес и водоемы. Обеспечение проектов инфраструктурой уже входит в стоимость проекта. То есть, если наш будущий населенный пункт удален от районного центра на 25–30 км, то для нас это неважно – при планировании проекта мы изначально не привязываемся к их существующей инфраструктуре.
- То есть это также применимо и для новой Москвы?
Безусловно! Для новых московских территорий мы могли бы предложить создать агломерацию городов-спутников. Сейчас многие рекомендуют проекты точечного развития некоторых районов, и мы видим проекты с какими-то совершенно фантастическими космическими решениями, включающими небоскребы и подвесной транспорт. На самом деле они не очень реалистичны, и чтобы попасть в точку удовлетворения потребностей граждан такие проекты не нужны.
Хотелось бы видеть реально осуществимые наработки, которые удовлетворяют решению потребностей обычных семей, в том числе социально уязвимых. Основная масса наших потребителей, это граждане, которые ищут возможность не просто удовлетворить потребность в квадратных метрах, но и получить развитую среду с перспективами на будущее. Принципиально важно присутствие возможности трудовой занятости, а также объектов медицины, образования и культуры. Инфраструктура должна быть реальной, а не фантастической или отложенной на будущее. При этом проект должен быть доступен с точки зрения затрат и порога вхождения для всех его участников.
Отсюда и появилась идея развития взаимоотношений государства, бизнеса и людей на условиях равной заинтересованности и удовлетворенности результатами проекта. Мы, как организаторы проектов, стремимся внедрить новый подход, который меняет вектор получения прибыли «от квадратных метров любой ценой» на социально-экономическую среду, удовлетворяющую потребностям всех её участников. Как только мы вывели на первый план интересы всех участников, то вся система взаимоотношений встала на свои места и родился комплексный механизм создания самого проекта.
– Вы говорите о функционировании населенного пункта на принципах вовлеченности жителей в коллективную жизнь поселения. Это современная форма забытой общинности?
Если хотите, то можно сказать и так. Мы говорим о комплексной системе – механизме, в котором возникают социально-трудовые взаимоотношения с перспективами дальнейшего роста в создаваемой локации. А это, по нашему мнению, возможно только через систему потребкооперации с активным участием её пайщиков. На сегодняшний день у нас в стране это единственная организационно-правовая форма, которая может объединить граждан по интересам. Если граждане хотят принимать участие в созданном бизнесе, то они подписывают хозяйствующие договора и сами становятся выгодополучателями. Покупая продукты питания, одежду и меняя колеса автомобиля в своем поселке они развивают экономику места своего пребывания и начинают получать доход от внутрипоселкового бизнеса. Подобная схема балансирует интересы всех стейкхолдеров – государства, бизнеса и граждан.
– Как же найти баланс между платежеспособностью населения и коммерческой заинтересованностью?
Выход – в выстраивании стройной системы взаимоотношений. Наша концепция социо-территориального развития состоит из ряда социальных систем, которые закольцованы между собой. И если какое-то звено будет настаивать на приоритете коммерческого интереса, то механизм не будет работать. Мы не бессребреники, но ориентируемся на следующий лозунг: «Мы производим, строим, управляем и оказываем услуги населению». Интерес стейкхолдеров, то есть специалистов по организации проектов, заключается в создании проектов для людей, бизнеса и государства с приоритетом социальных задач над сиюминутным односторонним коммерческим интересом. Для современного рынка строительных услуг это нонсенс и непривычно для нынешних генеральных подрядчиков. Мы же создаем проекты таким образом, что они могут быть интересны всем, в том числе коммерческим подрядчикам при условии готовности получать умеренную, но стабильную прибыль.
– А в чем заключается заинтересованность государства?
Найти площадь под перспективное строительство крупного населенного пункта с индивидуальным жилищным строительством можно только на землях сельхозназначения. В настоящее время, государство и региональные власти с пустующих сельскохозяйственных территорий не получают вообще ничего. В случае вовлеченности пустующей территории в выгоде останется и регион присутствия, и государство.
– Вы учитываете текущие трудности, связанные с необходимостью импортозамещения?
Изучая ряд научных трудов говорящих о развитии сельских территорий еще лет пятнадцать назад, говорили, что поднимать аграрное направление в стране без параллельного развития сопутствующего бизнеса, крайне затруднительно. А сейчас дополнительно есть необходимость расширения производства большой номенклатуры товаров в других отраслях, в том числе и для строительной отрасли. Эти моменты также учтены в нашей концепции. На населенный пункт в 2000 коттеджей (10000 чел. населения) предусматривается создание 5000 рабочих мест. И это обязательное условие. Эта тематика обсуждалась еще несколько десятилетий назад, прорабатывались вопросы как должен выглядеть новый город с удобной социальной средой и внутренними взаимоотношениями.
– Как избежать отрицательного опыта моногородов?
В свое время страна нуждалась в индустриальном развитии и были построены около 380 моногородов, которые образованы вокруг градообразующих предприятий. Сейчас с ними не знают, что делать, так как предприятия устарели и, как правило, давно закрыты, а жителям расположенных вокруг домов негде работать. Даже был создан государственный Фонд развития моногородов, который занимался поиском идей и инвестиций для выхода из сложившейся ситуации.
В наших проектах эта тема детально разработана, так как выдвигая идею создания нового города, экономический рост в долгосрочной перспективе закладывается в саму основу, исходить из потребностей конкретного региона в зоне присутствия проекта. Так во всех регионах есть местная специфика – добыча ресурсов или традиционно сложившийся тот или иной бизнес. У нас предполагается создание в населенных пунктах тех видов малого и среднего бизнеса, на которые ожидается гарантированная потребность, которые вливаются в общую производственную цепочку или расширяют её. Прежде чем создавать предприятие по производству или переработке чего-либо, инициатор и потребитель должны согласовать взаимоотношения. И таких предприятий должно быть несколько, чтобы через продуктовую диверсификацию снизить конъюнктурные риски.
В результате возникает не просто механизм создания того или иного вида бизнеса, но и все внутрипоселковые коммерческие структуры, которые сначала удовлетворяют потребности граждан кооператива, а уже потом свои товары и услуги, если они в избытке, можно реализовывать на сторону. Если заранее сбалансированно замыкать производственные цепочки и цепочки потребления, то появится точка экономического роста. Любое производство создает не только рабочие места для членов кооператива, но и в целом поднимает экономику в регионе присутствия проекта. Только в этом случае проект становится одновременно интересным государству, бизнесу и людям. Так создается коллективный механизм заинтересованности и гармонии.
– Вы уже говорили о положительном китайском опыте, а были ли в мире обратные примеры?
Обратные примеры – это всё то, что у нас происходит сейчас. Поставят несколько сотен коттеджей и говорят, что за всем остальным надо обращаться к местной администрации. А по-хорошему, объект нельзя принимать, если в нем нет полной удовлетворенности будущих жильцов в образовательных учреждениях, дошкольных учреждениях, медицинских заведениях, налаженном общественном транспорте. Плюс к этому он должен удовлетворять потребности местных исполнительных органов, то есть инфраструктура нового района должна быть вписана и интегрирована в интересы окружающих уже давно существующих поселений.
- Перспективнее развивать уже существующий населенный пункт или с ноля строить в чистом поле?
Как уже говорилось, в нашей концепции отсутствие коммуникаций в зоне строительства не рассматривается в качестве проблемы. Технологический прогресс таков, что в чистое поле можно завезти мини-ТЭС, работающую на привозном газе и процесс освоения территорий пойдет без трудностей.
Мы также разработали финансовый механизм, который подразумевает вплетенность всех участников в общую систему развития городской среды, в которой присутствуют первоначальные условия для дальнейшего саморазвития созданной системы. В системном долгосрочном проекте с развитой социальной средой экономическая отдача не может быть быстрой – она будет долгосрочной, рассчитанной на 10–20 лет. Зато у такого проекта есть перспектива устойчивого роста и развития для проживающих там людей. В наших экономических и договорных схемах мы предлагаем готовые механизмы для удовлетворения долгосрочных потребностей – это принципиально важно!
– Что такое закольцованность интересов участников в области комплексного развития территорий?
Интерес бизнеса заключается в том, что он имеет потенциальный рынок сбыта в лице проживающих в новом городе жителей. А жители в свою очередь заинтересованы в комплексном получении товаров и услуг в новом месте своего проживания. Таким образом формируется база для взаимовыгодного продвижения вперед в новой локации. Все добровольные члены потребительского кооператива (жители городка и действующие в нем юридические лица) имеют свои права и обязанности, которые нацелены на повышение социальной и финансовой устойчивости всех и каждого. Условия членства прописываются в Уставе, содержание которого должно быть сбалансированным в плане учета интересов государства, бизнеса и жителей.
Наша задача – организовать конструктивную среду для зарабатывания денег в течение длительного периода и с постоянным устойчивым ростом. Мы даем системный подход к решению комплексных задач и изначально в этом заинтересованы. Сейчас модно в рекламных целях заявлять о том, что та или иная компания решает социальные проблемы, но зачастую это редко соответствуют действительности. Для нас социальная основа разработки проектов является целевой.
Автор: Виктор Клепа
