В течение многих лет индустрия недвижимости Германии рассматривалась как одна из самых стабильных, что привлекало иностранных инвесторов. Но за шесть месяцев 2023 года количество сделок сократилось на 59% – по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Показатели по разрешениям на новое строительство уменьшилось на 27% за первые пять месяцев этого года, сообщает Reuters.
Цены на жилье в первом квартале снизились на 6,8%, что стало самым большим падением с тех пор, как Статистическое управление Германии начало собирать данные. Самое значительное сокращение цен, от 10,4% до 6,4%, зафиксировано в семи крупнейших мегаполисах, среди которых Берлин, Гамбург и Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. Отмечено уменьшение и в других крупных городах, а также в малонаселенных сельских районах. В целом экономика Европы переживает серьезные проблемы, отрасль недвижимости сталкивается с неплатежеспособностью, провальными сделками и падением цен.
Многие проекты сворачиваются. Центральный банк Германии, который подсчитал, что цены на недвижимость могут быть завышены на 40%, сократил собственные планы по расширению кампуса во Франкфурте. «Сейчас трудно увидеть свет в конце туннеля для сектора недвижимости», – отметил Андреас Науйокс, партнер юридической фирмы Noerr во Франкфурте.
В Германии стремятся строить 400 000 квартир в год, потому что население страны быстро увеличивается, в том числе за счет счет приезжих, но реализовать планы становится все труднее. Возведение домов в стране продолжается, но это в основном проекты, которые были запущены 4-5 лет назад. Глава строительного надзора во Франкфурте Симона Цапке предполагает, что в обозримом будущем эта сфера превратиться в «долину слез».
На сектор недвижимости приходится примерно пятая часть объема производства и каждое десятое рабочее место, поэтому кризис в этой индустрии негативно отражается на экономике Германии. Глава Федеральной ассоциации независимых компаний по недвижимости и жилищному строительству Андреас Бойлих назвал падение катастрофическим. Ранее девелопер Centrum Group подал заявление о несостоятельности, сославшись на «токсичный треугольник» роста затрат, более высокие процентные ставки и остановку инвестиций. Матиас Дюстердик, генеральный директор девелоперской компании Gerch, назвал такой поворот событий тревожным. Он уверен, что это только начало: «В ближайшие месяцы мы увидим больше случаев неплатежеспособности».
Для поиска выхода из сложившейся ситуации канцлер Германии Олаф Шольц встретится 25 сентября 2023 года с политиками, министрами и представителями промышленного сектора. Уже известно, что руководители индустрии недвижимости собираются просить власти об экстренном пакете мер. Президент Федерации недвижимости Германии Андреас Маттнер заявил, что правительству следует временно приостановить налог с продаж. Также он считает, что необходимо внедрить программы кредитования с низкой процентной ставкой для поддержки нового жилого строительства. Он подчеркнул, что отрасль находится в глубоком кризисе и необходимы «четкие структурированные и совершенно радикальные шаги, чтобы это исправить». Тим-Оливер Мюллер, глава Федерации строительной индустрии Германии, уверен, что нужен экстренный пакет мер, в который будет, помимо прочего, входить продажа государственных земель по сниженной цене для строительства арендного жилья.
Министерство жилищного строительства Германии, которое координирует сентябрьскую встречу, заявило, что оно уже выделило миллиарды, чтобы помочь сектору. Налог с продаж принес в 2022 году 17 миллиардов евро или 19 млрд долларов. Это один из важнейших источников дохода для Германии. Так что по поводу его отмены есть большие сомнения.
Ожидается дальнейшее падение цен на недвижимость – от 10 до 20%, но некоторые эксперты считают, что это будет лишь коррекция рынка, даже максимальные значения будет соответствовать параметрам 2020 года. С кризисом сектора недвижимости сейчас сталкиваются многие страны, а Европейский центральный банк повышает процентные ставки, так что передышки пока не предвидится. Впрочем, возможно, на осенней встрече удастся выработать приемлемые варианты решения проблем этого сектора.
Пока рынок недвижимости Германии не очень привлекателен для инвесторов. Доходность в этой стране колеблется от 3 до 5%, жилье, несмотря на падение, остается довольно дорогим. Для получения прибыли предпочтительны другие варианты. Самая большая доходность зафиксирована в Грузии – более 10% в Тбилиси и 12,31% в Батуми. Эта страна, вдобавок, входит в ТОП-5 международного Индекса эффективности прямых иностранных инвестиций.