Работа со всеми ограничениями в строительстве дома начинается с вашего земельного участка — это первый важный шаг. Многие грамотные заказчики, которые хотят построить себе загородный дом, начинают эту аналитическую работу с выбора места под дом.
То есть, сначала мы понимаем что именно хотим и далее подбираем под эту задачу земельный участок. Поэтому, в бизнес и премиум сегментах домов, архитектора привлекают да еще до покупки участка, чтобы он сформулировал намерение заказчика в виде эскизного проекта.
Если земельный участок у вас уже есть, в таком случае, свою идею о том, каким должен быть дом, необходимо подстраивать под определенные ограничения.
Ограничения земельного участка
Их можно представлять в виде системы:
· градостроительное регулирование
· противопожарные разрывы
· санитарно-бытовые
В этой части о градостроительных ограничениях.
Роль ГПЗУ
ГПЗУ — документ, который вы можете получить, как собственник земельного участка в любой администрации любого населенного пункта.
Расшифровывается ГПЗУ как градостроительный план земельного участка. Администрация поселения сразу даст выкладку, что из себя представляет ваш участок, какие отступы от какой стороны вам нужно делать, даст всю необходимую информацию о том, что можно строить на этом земельном участке. Как правило, есть два коэффициента:
* коэффициент застройки
* коэффициент плотности застройки.
В параграфе 5 ГПЗУ вы узнаете, какие есть ограничения на вашем участке и какие дополнительные согласования вам нужно пройти.
· Надо сказать, что уровень проработки ГПЗУ сегодня в РФ очень хороший, то есть вы можете получить исчерпывающий документ и сразу понять что и где можно строить, но есть нюансы и о которых далее.
Красные линии
Одна из целей красных линий — это четкая граница между общественной территорий и частной.
Общественная территория это улица, тот самый коридор с проезжей частью, с тротуарами по бокам, с благоустройством и озеленением, а ваш земельный участок это частная территория. Красная линия всегда будет проходить по границе вашего земельного участка. Показывается штриховой линией и наносится с двух сторон от улицы.
Красные линии назначаются в проектах планировки территории архитекторами, которые работают в администрации, потому что они в рамках чертежи комплексного развития территорий все это продумывают и в общем-то делают
Ваша задача с помощью ГПЗУ узнать, насколько отстоит красная линия от края проезжей части до вашего участка. Проще всего это сделать вызвав геодезистов, которые после покупки участка сделают так называемый "вынос границ" вашего земельного участка, то есть поставят колышки по углам и все, что остается сделать — соединить их прямыми линиями и на них построить забор. Если ваш сосед ещё не построил забор, то его придется строить внутри вашей земли, потому что вы не можете выходить за линию границы даже на несколько сантиметров.
Линия застройки
* От красной линии нам и необходимо сделать отступ. Об этих отступах будет указано в ГПЗУ. Есть специальная схема с зоной, где можно строить дом и если это улица то вам от нее придется отложить 5 метров и так вы получите линию застройки.
· Если это не улица а местный проезд , например, противопожарный проезд в вашем населенном пункте или коттеджном поселке, то мы можем сокращать это расстояние с 5 до 3 метров.
Линия застройки откладывается от всех сторон участка. От остальных границ вашего земельного участка, как правило, откладывается по три метра.
Улицу, как правило, делают на две полосы и шириной пять - шесть метров, а проезд это одна полоса от трех до четырех с половиной метров. Лучше всего уточнить все эти нюансы в ГПЗУ.
О вспомогательных постройках на вашем земельном участке, таких как баня, барбекю, беседки, хоз. постройки и т.д., в ГПЗУ не сказано ничего.
Здесь на помощь приходят соответствующие нормы, которые говорят, что откладывать от границ участка можно метр за исключением стороны улицы, где все так же берем три-пять метров.
Это все, что необходимо знать о градостроительных ограничениях.
Об остальных пунктах ограничений — пожарных и санитарно-бытовых в следующей части.