На рынке недвижимости появился новый вид кредита для покупки квартир, который функционирует по особой системе. Этот вид ипотеки предусматривает, что кредит выдается поэтапно, что в свою очередь помогает снизить финансовую нагрузку в первые годы после приобретения жилья. В данной теме мы рассмотрим ситуации, в которых такая траншевая ипотека может оказаться полезной, а также обнаружим потенциальные риски, связанные с ней.
Траншевая ипотека представляет собой процесс, при котором банк предоставляет ипотечный кредит частями. Первая часть (транш) выплачивается сразу после заключения договора долевого участия, когда фиксируются процентная ставка, сумма кредита и цена квартиры. Последний транш выплачивается ближе к дате вашего переезда в новое жилье.
Ваши ежемесячные ипотечные платежи рассчитываются на основе суммы, которую банк выдал вам на данный момент. Размер и количество траншей, а также их даты выдачи устанавливаются застройщиком, в то время как банк определяет процентную ставку и срок кредита.
Траншевая модель имеет одно главное преимущество — возможность выплачивать меньшую сумму ипотечного платежа во время строительства квартиры. Простым примером может служить следующая ситуация: вам необходимо 5 миллионов рублей для покупки жилья, но банк одобряет вам кредит на всю сумму и выдает только 1 миллион после заключения договора долевого участия. Этот миллион будет считаться вашим долгом практически до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Одной из финансовых организаций, внедривших такую программу кредитования, является Сбербанк. Однако не все застройщики и не все объекты набрали аккредитацию по данной программе.
Важно отметить, что траншевую ипотеку не следует путать с ипотекой, получающей государственную поддержку. Государственная поддержка отрасли определяет процентную ставку по кредиту, который вы берете. Однако решение о том, будет ли этот кредит выдан поэтапно, принимает застройщик, при условии, что он аккредитован по данной программе в Сбербанке. Поэтому сравнивать траншевую ипотеку с ипотекой без государственной поддержки некорректно.
ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ УСЛОВИЕ ТРАНШЕВОЙ ИПОТЕКИ — ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС НЕ МЕНЕЕ 15% ОТ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ. В СУММУ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА МОЖНО ВКЛЮЧИТЬ МАТКАПИТАЛ.
Я сформулировал три типичные жизненные ситуации, в которых траншевая ипотека может стать оптимальным решением.
Вариант 1: Аренда квартиры во время строительства нового жилья
Один из вариантов состоит в том, чтобы использовать средства, полученные от продажи предыдущей квартиры, в качестве первоначального взноса. В этом случае, пока ваша новая квартира находится в процессе строительства и платежи по первому траншу минимальны, вы можете использовать сэкономленные деньги для оплаты аренды жилья. После завершения строительства, оформления последнего транша и получения ключей, вы можете немедленно переехать из арендного жилья в собственное (если квартира не требует отделки) и начать выплачивать всю сумму ипотечного кредита.
Вариант 2: Проживание в собственной квартире во время строительства нового жилья
При знании предполагаемого срока сдачи вашей новостройки, вы можете подстроить продажу своей старой квартиры под эту дату. Минимальные платежи по первому траншу ипотечного кредита не создают дополнительной финансовой нагрузки, поэтому продажу старой квартиры можно осуществлять спокойным образом. Главное условие состоит в том, чтобы вы были готовы к переезду к моменту получения застройщиком разрешения на ввод нового дома. Такой подход позволит вам осуществить переезд без перерывов, а стоимость квартиры и процентная ставка будут зафиксированы с самого начала процесса.
Вариант 3: Вступление в права наследования во время строительства дома
Те, кто сталкивался с процедурой вступления в права наследования, знают, что она может быть долгой. Согласно закону, она занимает шесть месяцев, а если наследникам еще предстоит договориться или продать наследуемое имущество, процесс может затянуться на неопределенный срок.
В таком случае, траншевая ипотека также может помочь зафиксировать стоимость квартиры и процентную ставку по кредиту. И что еще важно, вы сможете выбрать именно ту квартиру, которую не хотите упустить из-за ее удачной планировки или прекрасного вида из окон. При выплате минимальных платежей по первому траншу вы сможете уладить все наследственные дела.