Если обеспечением по кредиту становится жилое или нежилое помещение, то можно получить от банка крупную сумму под адекватный процент.
Рассказываем, как оформить кредит под залог недвижимости, и какие опасности могут вас подстерегать.
Общие правила выдачи
Так как обеспечением по кредиту становится недвижимость, при нарушении условий договора она будет продана. Вырученные от продажи деньги банк направит на погашение долга.
Для заемщика плюсы такого кредита в возможности взять более крупную сумму и на более долгий срок. Банки готовы выдать до 20 млн руб. на 20-25 лет.
Для сравнения: по потребкредитам можно получить лишь до 5 млн руб. на срок до 5-7 лет.
В качестве залога по кредиту банк может взять квартиру, дом, таунхаус, апартаменты, гараж или земельный участок.
Максимальная сумма заемных денег обычно составляет 60-80% оценочной стоимости залоговой недвижимости.
Процентная ставка, например, в Сбербанке, составляет от 11,7%, а в Тинькофф Банке — от 3,9% годовых.
Заемщик и залог
Требования к заемщику в целом схожи с теми, что выдвигаются по потребительскому кредиту. Учитываются возраст заемщика (например, от 18 лет и до 71 года на момент окончания выплаты кредита), наличие гражданства РФ, непрерывного стажа на последнем месте работы и другие. Конечно, имеет ключевое значение кредитная история. Если она плохая, в кредите, скорее всего, откажут.
К залоговой недвижимости банки могут выдвигать довольно высокие требования. В частности, учитывается количество этажей в доме, где находится квартира, и год постройки.
Кредитные организации могут оценивать и степень износа недвижимости: квартира в ветхом доме залогом стать не может. Также откажут в кредите, если в помещении планируется капитальный ремонт с отселением жильцом, или нет централизованной подачи горячей воды. Для того чтобы принять решение, банку также могут понадобиться фотографии недвижимости.
Другие требования к залогу
- наличие выписки из ЕГРН для подтверждения права собственности на имущество и сведения о прописанных в жилом помещении лицах. Заемщик не обязательно должен быть собственником помещения, но важно, чтобы собственник был согласен заложить имущество;
- на недвижимости не должно быть никаких обременений: ареста или другого залога. Например, если квартира взята в ипотеку, то она уже находится в залоге у банка;
- недвижимость должна быть оценена профессиональным оценщиком. Расходы на это ложатся на заемщика. В среднем работа оценщика обойдется в 3-7 тысяч руб;
- предмет залога необходимо будет застраховать.
Могут ли забрать единственное жилье, если оно в залоге
Чаще всего заемщики оставляют в залог свою квартиру, и другого жилья у них нет. Если заемщик перестанет гасить долг, банк может забрать у него квартиру. Однако подобные действия для банка нежелательны — при проблемах с кредитом вам в первую очередь предложат снизить финансовую нагрузку с помощью кредитных каникул или реструктуризации. Если же вы грубо нарушаете условия договора, то банк через суд постарается забрать ваше залоговое жилье, даже если оно единственное.
Наличие в квартире прописанных детей до 18 лет также не спасет — по решению суда детей могут выселить, даже если им больше негде жить.
В 2021 году вышло Постановление Конституционного суда РФ, разрешающее изымать за долги единственное жилье в ряде случаев. Например, если это жилье является роскошным и не соответствует доходам должника.
Если у детей до 18 лет есть доли в недвижимости, то любые сделки с этим жильем не могут проводиться без согласия органов опеки. Как правило, опека не дает согласия на сделки с жильем, поскольку это считается ухудшением условий жизни детей.
Таким образом, квартира, в которой есть доли у детей, не может быть заложена в большинстве случаев.
Плюсы кредита под залог недвижимости
- Взять деньги можно, если вы уже выплачиваете другие кредиты.
- В отличие от обычного потребкредита вы можете получить гораздо больше денег и на более долгий срок. За счет этого ниже и ежемесячный платеж.
- Если кредит оформляется на ипотеку, то можно не платить первоначальный взнос.
Стоит ли идти за залоговым кредитом не в банк
Кредит под залог недвижимости может выдать не только банк, но и другая финансовая организация. Но лучше не обращаться за кредитом в эти организации, поскольку высок риск попасть на мошенников, которые загонят вас в кабальные условия и отберут единственное жилье за долги.
Часто договор составляется таким образом, что имеет все признаки договора купли-продажи, а не кредитного соглашения.
В нашей стране были случаи, когда граждане брали в МФО кредит под залог жилья на кабальных условиях, и в итоге лишились и денег, и квартиры.
Банк России в 2019 году запретил микрофинансистам выдавать кредиты под залог недвижимости. Исключение составляют случаи, когда кредит берется на бизнес.
Министерство финансов, в свою очередь, в прошлом году выпустило разъяснительное письмо, подтверждающее, что подобные кредиты могут выдавать только банки.