Перед выдачей ипотеки любой банк оценивает доход заемщика: важно, чтобы его хватало не только на погашение ежемесячных платежей, но и поддержание нормальных условий жизни.
В статье разберем, по каким критериям банк оценивает платежеспособность клиента, почему в ипотеке могут отказать даже заемщику с хорошим доходом, и что делать тем, кто мало зарабатывает или не может подтвердить свой доход.
Как банк оценивает платежеспособность клиента
Ниже расскажем, какие факторы учитывает банк при одобрении ипотеки.
Доход заемщика. Чем выше заработок, тем больше шансы на получение жилищного кредита. Но на практике все сильно зависит от региона проживания заемщика и стоимости жилья.
Например, квартиры в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге дорогие, поэтому уровень дохода в этих регионах в среднем у заемщика должен быть выше, чем в Челябинске или Омске.
Соотношение доходов и расходов. В первую очередь банк учтет обязательные траты на коммунальные платежи, продукты и одежду. Также оценит расходы на содержание детей и других иждивенцев. Важно и наличие кредитов: оплату по ним банк вычтет из дохода потенциального заемщика.
Хорошим показателем считается, если на погашение ипотеки человек будет тратить не больше 40-50% ежемесячного дохода.
С большой вероятностью банк откажет заемщику, если после всех платежей у него на руках останется сумма ниже прожиточного минимума. Прожиточный минимум различается в зависимости от региона: например, в Томске в 2023 году он составляет 14 446 ₽, а в Москве — 21 718 ₽.
Доход семьи. Ипотеку в России часто берут супруги, и в этом случае банк будет учитывать совокупный доход семьи. Принцип расчета тот же: после вычета ежемесячного платежа по ипотеке и других долгов на каждого члена семьи должно оставаться не ниже прожиточного минимума.
Пример
Василий с женой получают 80 тыс. ₽. У них двое детей и нет кредитов. Средний МРОТ на ребенка в их регионе составляет 12 тыс. ₽. После вычета минимальных расходов на детей у супругов останется 56 тыс. ₽.
Банк, скорее всего, одобрит паре ипотеку так, чтобы ежемесячный платеж был не больше 28 тыс. ₽. При условии, что в регионе МРОТ на взрослого человека не превышает 14 тыс. ₽.
На практике многие банки одобряют ипотеку, если человек получает 60 тыс. ₽ и больше, или если совокупный доход супругов — от 100 тыс. ₽.
Если кто-то из супругов получает пособия, их тоже учитывают в общих доходах. Также считают маткапитал: его можно использовать для первоначального взноса по ипотеке.
Кроме того, семьи с детьми могут рассчитывать на более выгодные условия по ипотеке с господдержкой от Ак Барс Банка. Для них процентная ставка — от 5,7%.
С помощью калькулятора на сайте Ак Барс Банка можно подобрать комфортный срок погашения ипотеки
Что еще учитывает банк при выдаче ипотеки
Чаще всего банки оценивают платежеспособность заемщика с помощью скоринговой системы. Человеку предлагают заполнить анкету-заявку, которую потом обработает компьютерная программа и выставит оценку в виде баллов.
Самые высокие баллы начисляются тем, у кого, кроме хорошего дохода, есть недвижимость, машина, прибыль от инвестиций или земельный участок. Если у заемщика есть дополнительный заработок в виде самозанятости, это тоже будет плюсом.
Оценка повышается, если клиент работает на текущем месте несколько лет и имеет востребованную профессию. Например, для сотрудников аккредитованных IT-компаний Ак Барс Банк предлагает льготную ипотеку по ставке от 4,3%.
Чтобы еще уменьшить ежемесячный платеж, можно увеличить срок кредитования (Источник: сайт Ак Барс Банка)
Если заемщику более 65 лет, у него серьезные проблемы со здоровьем, маленький стаж работы, много иждивенцев, плохая кредитная история или нет регистрации, банк, вероятно, откажет в кредите или предложит минимальную сумму под максимальные проценты.
Как рассчитать платежи по ипотеке
Рассчитать ежемесячные платежи, узнать размер первоначального взноса и увидеть, какой доход нужен для получения жилищного кредита, можно в ипотечном калькуляторе на Domсlick.ru.
Для примера рассчитаем ипотеку на покупку квартиры в Томске стоимостью четыре миллиона рублей с первоначальным взносом 1,7 млн ₽ на 20 лет под 10,9% годовых.
Помимо ежемесячного платежа, калькулятор Domсlick.ru сразу рассчитывает сумму налогового вычета
Калькулятор показывает, что минимальный доход заемщика (при отсутствии у него других кредитов и иждивенцев) должен быть 40 093 ₽. Чуть больше половины этих денег придется отдавать банку, поэтому в реальности при таком доходе и на такую сумму ипотеку могут не одобрить.
Ставка по ипотеке может быть ниже, если выбирать жилье у застройщиков, аккредитованных в банке. Например, Ак Барс Банк предлагает льготную ипотеку с господдержкой под 7,7% годовых.
Расчеты на ипотечном калькуляторе предварительные: окончательные условия по ипотеке будут доступны после одобрения банком недвижимости, которую заемщик хочет купить.
Например, если человек выберет квартиру от стороннего застройщика, ставку могут повысить. Также процент увеличится, если клиент откажется от страховки или не сможет подтвердить часть доходов.
Как подтвердить доход
Основной доход. Будущий заемщик должен подтвердить постоянное трудоустройство с официальным заработком. Для этого нужна справка 2-НДФЛ с отображением зарплаты за последние полгода. Для самозанятых подойдет справка о доходах из приложения «Мой налог».
Не все заемщики могут предоставить справку с работы с реальным доходом. Банки нередко одобряют заявки, в которых указан реальный уровень доходов заемщика, контакты работодателя, подтверждение факта его трудоустройства с указанием должности и срока работы.
Наличие дополнительных источников дохода можно подтвердить:
- выпиской по вкладам;
- документом о страховых выплатах;
- выпиской о прибыли от акций и других ценных бумаг;
- договором о сдаче недвижимости в аренду;
- справкой с неофициальной работы по форме банка;
- выпиской по начислениям с банковских счетов;
- налоговой декларацией на полученный доход для ИП и юрлиц;
- справкой о пожизненных выплатах, например, от государства;
- договором о получении прибыли от интеллектуальной собственности.
Наличие дополнительных документов повышает вероятность положительного решения, но не гарантирует одобрение ипотеки.
Совет
Если заемщик не может подтвердить часть доходов, можно увеличить первоначальный взнос до 50% и более, а остальное оформить в ипотеку. Тогда сумма ежемесячных выплат будет меньше, и официального дохода хватит для одобрения займа.
Что делать, если у заемщика низкий доход
В этом случае можно выбрать жилье дешевле, воспользоваться ипотекой без подтверждения дохода с повышенной процентной ставкой, накопить больше денег на первоначальный взнос или привлечь еще одного созаемщика: некоторые банки позволяют привлекать до трех человек.
Например, если мы рассматриваем квартиру в Томске не за четыре миллиона рублей, на 20 лет, а за два миллиона, ежемесячный платеж будет всего 13 843 ₽. Это вполне по силам жителям регионов с невысокой зарплатой.
Мы рассматриваем максимальный срок ипотеки для граждан с небольшой зарплатой, но при повышении доходов всегда есть возможность досрочного погашения
Также можно подключиться к зарплатному проекту выбранного банка: клиентам часто предлагают более лояльные условия и пониженные процентные ставки. Для этого нужно написать работодателю заявление о желании получать зарплату на карту определенного банка.
Также стоит поискать варианты ипотеки с господдержкой, например, для семей с детьми, или акции конкретных банков.
Например, при небольшом доходе можно рассмотреть ипотеку на вторичное жилье от Ак Барс Банка, выбрав опцию «без подтверждения дохода». В этом случае процентная ставка составит 12,5% годовых. Также Ак Барс Банк предлагает ипотечный кредит на новостройки без подтверждения дохода.
Когда финансовое положение заемщика улучшится, он может рефинансировать ипотеку под более низкий процент.
Перед оформлением ипотеки желательно иметь не только деньги на первоначальный взнос, но и финансовую подушку. Она пригодится на случай потери работы или уменьшения доходов.
В таких ситуациях банк может предоставить кредитные каникулы, но это его право, а не обязанность, поэтому лучше подстраховаться самостоятельно.