Запуск околонулевых ставок повлек за собой рост цен у застройщиков, которые в ряде сегментов увеличили свои цены на 100%
Безусловно околонулевая ставка стала инструментом продаж, первоначальный рост цен, спровоцировал рост цен на строительные материалы и перестройка на импортозамещение
Околонулевые это инструмент заработка банкстера - хочешь бери, не хочешь не бери и не продавай, не покупай
С запретом околонулевых ставок с 01 мая 2023, Минстрой озадачился вопросом снижения цен на новостройки
Но можно ли застройщика заставить снизить цену и повлиять на это?
Давайте вместе разберемся в вопросе
1️⃣ Специфика оформления застройщика
В текущих реалиях, застройщику не нужно обладать лицензией на строительство и входить в состав СРО
Застройщик это юридическое лицо, которое обладает правами на земельный участок и получившее разрешение на строительство
Застройщиком может быть даже компания, которая ранее не вела строительство и девелоперы в Москве выкупают земли заводов с юрлицами, поэтому при освоении КРТ мы видим странные названия у застройщиков - Завод им.Ленина или Трудового Красного Знамени
Так проще - купил юрлицо и не заморачиваешься с остальным
Соответственно манипулировать отзывом лицензии или исключением из СРО не получится
Не выдать разрешение на строительство при планах страны на ввод жилья также недопустимо - нужно строить новое жилье
2️⃣ Невозможность жесткого контроля ФАС
Недвижимость и квартиры в новостройках не являются предметами первой необходимости человека
Это не продукты питания, не лекарства, не топливо
Недвижимость не обладает акцизами
Плюс застройщики все же дают право выбора клиенту, даже продавая околонулевые ставки
Клиент мог или выбрать квартиру дороже со ставкой 0,01% или же взять квартиру «со скидкой», но при этом ставка по ипотеке будет стандартной
В июне 2022 года, ФАС России совместно с Минстрой, попросил письменно обосновать всех застройщиков, ипотеку по демпингующим ставкам
На что застройщики аргументировано показали, что это выбор клиента и что он вправе выбирать
После этого началась волна влияния ЦБ РФ на банкстеров, путем увеличения резервов и отказа от околонулевых
Что этим добились пока не понятно - инструмент забрали верно, но теперь нужно будет спасать застройщиков и давать им субсидированные ставки из бюджета
3️⃣ Застройщик это частный бизнес
Застройщики это частные компании и они могут вести бизнес так, как им хочется, при условии не нарушения законов
А увеличение цен на этот товар никак нельзя привязать к нарушению закона
Их задача сдавать вовремя объекты и не нарушать 214-ФЗ, быть платежеспособными перед банками по проектному финансированию
Ценообразование при исполнении всех норм и условий жизнедеятельности уже становятся лирикой
4️⃣ Факторы ценообразования
Не забываем, что застройщик продает уже конечный продукт
До этого продукта есть еще цены подрядных компаний, цены строительных материалов, ставки банков по проектному финансированию
Все это закладывается в итоговую стоимость проекта
Я как-то приводил пример по нашему ЖК
Мы считали финмодель в марте 2022 года и стоимость строительства у нас была 800 млн₽
Банк же настаивал, чтобы мы пересмотрели ее и считали из логики 2 млрд ₽, а собственное участие было 800 млн ₽
Пересчет финмодели под 2 ярда, повлек бы повышение стоимости
Как итог- мы начали строить за свои средства и построили дом за 800 млн ₽, но при этом начали продавать уже готовым его на 90%, что позволило сохранить стоимость и сделать ее самой дешевой в локации
Отсюда делаем вывод - застройщик не всегда жаждет наживы на покупателях, он такое же звено в пищевой цепи
Из всего этого можно сделать вывод - застройщику можно порекомендовать снизить цену, попросить снизить цену, но заставить это сделать, не реально
Ждать резкого снижения цен также не нужно - бюджет не сможет взять на себя все долгострои в стране если стройки встанут
А это означает, что будут появляться новые инструменты поддержки
Единственное - пора бы их уже сделать не для покупателей, а для застройщиков
В виде субсидирования стоимости стройматериалов, подрядных работ, проектного финансирования
А после этого уже можно будет спросить
Мы дали субсидию на материалы и ты их покупаешь дешевле рынка, почему цены такие?
Дав такие инструменты, волна удорожания на объекты пройдет и цены начнут корректироваться на новые объекты
И поверьте мне, если ценники вернутся на порядок 2020 года, квартиры будут покупать и по ставке 11%
Да будет шоковый период 3-4 месяца, но дальше все стабилизируется
