Привет, друзья! Не доходят руки сделать полноценный обзор цен по региону. Всё больше публикую информации вот здесь, если не подписаны - обязательно переходите, так как скоро канал будет закрытым.
Ну да ладно, что это я вас пугаю таким заголовком? Что за крест я имею ввиду?
"Краснодарский крест" ждать или не ждать?
"Краснодарский крест" - это изменение позиций графиков первичной и вторичной недвижимости на рынке Краснодара. Наверное проще это объяснить на графике. Вот так сегодня выглядит график цен на недвижимость в Краснодаре за последние три года:
Сейчас объясню почему важно, чтобы на данном графике произошло пересечение:
Вторичная недвижимость в Краснодаре не может быть дешевле первичной!
Это примерно так же вероятно, как если бы вы нашли алмаз, его бы оценили в 1000 долларов, после чего вы отдали бы его ювелиру и после огранки - он стал бы стоить 700 долларов уже как бриллиант.
Ровно тоже самое происходит на рынке недвижимости: те несчастные, которые сегодня ведутся на рекламу застройщиков, берут в ипотеку квартиры, которые после выхода из офиса застройщика становятся дешевле на 30 000 - 35 000 рублей с метра - просто теряют деньги(и это я о Краснодаре, в Москве совсем другой разбег)
Конечно, вероятнее всего через год-два, когда скорректируются зарплаты, когда инфляция поможет обесценить накопления - стоимость в 130 000 рублей будет казаться смешной, как нам сейчас кажутся смешными цены в 2021 году, но сейчас ситуация именно такая и этот период обещает быть как минимум интересным
"Крест" на графике произойдёт рано или поздно, но вот какой?
Как вы понимаете, возможно два пути развития событий:
- Первичка дешевеет, а вторичка остаётся на своём уровне, или с незначительными изменениями.
- Вторичка дорожает и обгоняет первичку
Для тех, кто до сих пор не понимает всей комичности в том, что происходит объясню простыми словами:
Сегодня, покупая квартиру у застройщика на этапе строительства вы покупаете её за 126 000 рублей(плюс минус 7 000 рублей с метра), а ровно такая же квартира, ровно этого же застройщика, в которой сделан ремонт, возможно это даже квартира в соседнем доме стоит 104 000 за метр, а без ремонта может опускаться до 90 000 рублей! Понимаете? Вы покупаете обещания застройщика, которые как оказывается ни чем не подкреплены дороже, чем уже готовую квартиру с ремонтом, но только не от застройщика, а от человека, который её купил ранее. Если проще, то при выходе из офиса любого застройщика вы теряете от 25 000 за метр, т.е минимум 750 000 рублей с квартиры.
Само собой - это не нормально, но причина такого положения дел ясна - это ипотека, на которой базируется весь рынок новостроек.
Ещё раз: я не говорю, что жильё от застройщика - это плохо, просто это не выгодно именно сейчас. Такая ситуация была не всегда и возможно наступит совершенно иной этап.
Застройщикам мешают продавать! Или наша маленькая пирамидка)
И, как только в конце прошлого года заговорили об отмене той самой "Льготной ипотеки" - началась волна негодования со всех кабинетов минстроя. Просто вдумайтесь в то, что сказал главный строитель страны Марат Шакирзянович Хуснуллин на днях:
На данный момент из всего построенного продано всего 41%", для нас ипотека – это, конечно, ключевой фактор, который поддержит отрасль и дает гарантию жителям, что будут дома достроены..
Всем ясно, что в публичное поле попадает лишь небольшая часть реальных споров, но даже эти слова говорят о многом. И это говорит не какой-нибудь региональный чиновник, это говорит человек, который знает всё о строительной отрасли. По сути, он сказал следующее:
- На ипотеке держится вся строительная отрасль.
- Денег у населения для покупки квартир по таким ценам нет.
- Только поддержка застройщиков даст гарантию уже купившим в том, что дома будут достроены.
Вы понимаете? Дома строятся за счёт следующих домов. Т.е. это пирамида, которую он просит поддержать!
Удивил и заместитель министра строительства Никита Евгеньевич Стасишин, вот его высказывания:
Нас беспокоит сокращение объемов выдачи ипотеки на первичном рынке по всем льготным программам. Но мы договорились, что мы посмотрим еще март и в апреле по итогам первых двух недель сформируем свои предложения, которые будут направлены на единственное важное для нас – не допустить сокращения объемов выдачи ипотечных кредитов
Другими словами:
- Ситуация уже оставляет желать лучшего и в феврале количество ипотечных кредитов сократилось.
- Всё держится на ипотеке, покупательская способность без кредитных средств в новостройках практически сведена на нет.
И вот ещё одно его же:
Строительная отрасль работает по эскроу-счетам, которые наполняются в зависимости от покупательской активности. О наступлении дефолта и появлении новых обманутых дольщиках речи нет, но риски раскрытия эскроу, возврат денег граждан в случае если спрос будет падать, он может возникнуть. Сегодня его еще нет и наша задача, чтобы его не стало
Ну а здесь и вообще всё понятно: "Не будет ипотеки - будет крах!"
Возможно ли ситуация: "Выигрыш/выигрыш?"
Как вы понимаете, ситуация сегодня не хорошая для всех и для покупателей и для продавцов и для минстроя... Понятно, что через год-два.., но два года - это большой срок для застройщиков и если будет такой простой, то рынок просто начнёт сворачиваться.
Если посмотреть на себестоимость стройки, то получается, что деньги и возможности у застройщиков есть, вот так выглядит схема по месяцам в Краснодаре:
Если сравнить с сегодняшними средними ценами на рынке недвижимости, то получается, что цена на новостройки даже при наценке в 100% соответствует реальной цене вторички. Как интересно устроен рынок)
Если же в апреле начнут включать механизмы государственной поддержки застройщиков и введёт новую "льготную ипотеку", то рыночных отношений не будет - застройщики продолжат держать цены и даже повышать, что приведёт к повышенной закредитованности населения и всё-равно будет тормозить рынок и естественную конкуренцию.
Ждать ли крест на графике?
Если внешние факторы вмешиваться не будут, то уже в апреле мы увидим нормализацию цен застройщиков, ну а если застройщикам помогут, то это просто подтолкнёт рост цен на вторичку.
В любом случае, месяц, а может и два нужно держаться от первички подальше, я имею ввиду первичку не по ДДУ, а от застройщика.
Хорошего дня!