3-4% - это годовой доход от инвестиций в недвижимость по мнению экспертов. Звучит грустно. Но это только если пользоваться самым распространенным способом: получить хрущевку в наследство от бабушки купить квартиру на вторичке и кому-нибудь ее сдать. Это наиболее понятный и наименее энергозатратный вариант. Есть более сложные стратегии.
Купить квартиру на вторичке для последующей сдачи в аренду
➕ Обжитой район, готовая инфраструктура;
➕ Можно сразу заезжать/ заселять квартирантов;
➕ Возможность пообщаться с соседями - расспросить о продавцах, доме, районе, подводных камнях.
⛔ Юридические риски - после покупки могут “всплыть” прописанные жильцы из заключения, дети, неучтенные бывшие собственники и другие риски, которых очень много;
⛔ Неузаконенная перепланировка - придется либо тратить деньги на узаконивание, либо готовиться к проблемам;
⛔ Возможно, изношенные коммуникации.
✅ Для тех, кто покупает под аренду - главный минус: вряд ли получится сдать дорого. В итоге выйдут те самые 3-4% годовых.
Покупка квартиры на стадии котлована
➕ Возможность купить дешево и сэкономить, либо продать дороже после сдачи в эксплуатацию
⛔ Далеко от центра как правило,
⛔ необжитой район, не готовая инфраструктура;
⛔ застройщик может заявить в проекте одну инфраструктуру, а сделать совсем другую;
⛔ упущенная выгода - за год-два стройки покупатель теряет доход от сдачи квартиры в аренду.
✅ Главный минус на сегодня, который сводит к нулю единственный плюс: после введения эскроу-счетов разница в цене между стадией котлована и готовой квартирой стала небольшой. В 2 раза дороже уже не продашь, увы.
Флиппинг
Флиппинг – это покупка “убитой” недвижимости, последующий ремонт, и продажа. Прибыль - за счет разницы между ценой “убитой” квартиры и ценой отремонтированной.
Для успешной реализации этой стратегии инвестор должен иметь опыт в ремонте и уметь правильно оценить рынок недвижимости.
⛔ Большая сумма замораживается на долгий срок;
⛔ Ремонт требует существенных вложений не только денег, но и времени и сил;
⛔ Высокий риск не продать по цене, которая окупит все вложения.
Деление одной квартиры на несколько студий
Одну квартиру можно разделить на несколько студий и сдавать по отдельности.
➕ Доход выше, чем от сдачи одной большой квартиры;
➕ Все квартиры в одном месте - удобно управлять;
➕ Можно сдавать посуточно и еще больше увеличить доход.
⛔ Очень высокие начальные вложения;
⛔ Один ЕГРН на все студии - по отдельности не продашь;
⛔ Одна система канализации;
⛔ Один лицевой счет - сложно учитывать расход энергии каждой студии по отдельности.
Покупка апартаментов для сдачи в аренду
Апартаменты по нынешнему законодательству - это нежилые коммерческие помещения. На них не распространяются нормы жилищного строительства. Хотя фактически, это квартира с некоторыми особенностями.
➕ Стоимость апартаментов ниже, чем квартир, иногда существенно;
➕ Отличные локации: застройщики не привязаны к жилищным нормам и могут строить апартаментные комплексы там, где невозможно построить квартиры;
➕ Дорого сдаются, срок окупаемости меньше, чем у квартир.
⛔ Квартплата и налог на недвижимость выше, чем у квартир;
⛔Нельзя оформить постоянную регистрацию (но обычно это и не требуется при сдаче в аренду).
✅ Главное: в 2023 году планируется принять закон, который приравняет апартаменты к “многофункциональным зданиям”. Соответственно, их статус и цена изменятся. Уже сейчас в ожидании закона цены на апартаменты растут.