Помимо судебной работы я также занимаюсь сопровождением сделок с недвижимостью, но недвижимость для меня скорее хобби, приносящее дополнительный доход, нежели основной вид деятельности. Занимаюсь я этим по конкретному запросу клиента и к делу подхожу со всей ответственностью.
Моя подруга Кристина давно собиралась улучшить свои жилищные условия, но искала квартиру в определенном доме. А это, скажу я Вам, задача крайне сложная, так как если у клиента есть привязка к конкретному объекту, то подходящий вариант жилья можно ждать очень долго.
И вот случилось чудо – появилось объявление о продаже трехкомнатной квартиры в нужном доме по вполне приемлемой цене. «То что нужно!»- подумала Кристина и побежала смотреть квартиру.
Квартира соответствовала всем ожиданиям Кристины и ее супруга, поэтому ребята не задумываясь приняли решение о покупке. Тут-то и произошел сюрприз. Выяснилось, что собственница квартиры проживает в США, а продавать квартиру по доверенности будет ее брат. Более того, продавец в этой квартире еще и зарегистрирована. Приезжать на сделку из Штатов она не собирается, а вопрос со снятием с рег.учета ее абсолютно не волнует.
Мечты Кристины о квартире рушились на глазах. Появилось множество сомнений в чистоте сделки, также встал вопрос о том, что банк может не одобрить ипотечный заем на покупку данной квартиры, а срок одобрения ипотеки подходил к концу. Ситуация не терпела промедлений, ребятам нужно было принять какое-то решение.
Кристина обратилась ко мне за советом. Мы стали взвешивать все риски и просчитывать варианты развития событий. В том, что объект проблемный - сомнений не было. Покупатели и риэлторы, как правило, таких объектов сторонятся, так как существует большой риск быть обманутым. Но в такого рода сделках есть и свои плюсы- при грамотно выстроенной тактике, можно выторговать хорошую скидку и, в случае если продавец и его риэлтор податливы, диктовать свои условия.
Но для начала нужно было проверить объект недвижимости, продавца, доверенность и представителя по доверенности.
Мы настояли на проведении переговоров с продавцом по видеосвязи, непременно в присутствии ее брата, на которого была выписана доверенность, дабы сверить тождественность личности и фото в паспорте, а также посмотреть в каких отношениях находятся брат с сестрой. Выяснили историю квартиры, обсудили основные моменты по сделке, а также процесс снятия собственника с рег.учета. В данном случае «выписать» собственника можно было только в судебном порядке. Поплакались, что суды нынче удовольствие дорогое и долгое, да и вообще авантюра сомнительная…..и стали настаивать на скидке) С большим трудом сторговали скидку в 400000 рублей. Для Кристины квартира стала еще более желанна)
Однако прежде чем вносить аванс мы истребовали у продавца все документы и стали проверять юридическую чистоту. В сделках, где собственник продает квартиру через представителя нужно досконально вычитывать формулировку полномочий, дабы не столкнуться с проблемами. Проверили подлинность доверенности, а также личности продавца и ее брата, установили также подлинность факта их родственных отношений. Проверили на наличие банкротств и долговых обязательств. Кроме того, мы изыскали возможность пробить продавцов по базе МВД, ну и, разумеется, прошлись по соседям для сбора информации. Также проверили все документы по объекту недвижимости.
Квартира и продавцы были юридически чисты, и я дала добро на совершение сделки, после чего ребята заключили соглашение об авансе и стали готовиться к ипотечной сделке, собирая необходимые документы.
На следующем этапе нужно было подготовить договор купли-продажи, но риэлтор продавца не стал заморачиваться и скачал из интернета типовой договор.
Я не могла позволить своим друзьям подписать подобное и сама составила договор купли-продажи, в котором были предусмотрены все риски. Плюс, нам нужно было сделать все красиво, чтобы в последствии в судебном порядке без труда снять бывшего собственника с рег.учета. Для этого нужно было все подробненько в договоре закрепить.
Сделка состоялась, право собственности было оформлено и ребята занялись переездом, а уже через 10 дней я подала иск в суд о признании бывшего собственника утратившим право пользования и снятии с регистрационного учета.
По итогу двух судебных заседаний, суд наши исковые требования удовлетворил.
В итоге, Кристина и ее супруг стали счастливыми обладателями квартиры своей мечты (ага, и ипотеки на 30 лет), а на сэкономленные деньги ребята приобрели мебель.
Рискнули бы Вы приобретать квартиру с такими «нюансами»?
Как относитесь к продаже недвижимости по доверенности?