Очень часто, клиенты обращаются к сочинским риелторам с запросом: квартира или апартаменты для сдачи в аренду с ремонтом, мебелью и техникой, бюджет до 7 млн ₽, чтоб ипотека проходила (желательно без первоначального взноса), и конечно чтоб прибыль от аренды покрывала платежи по ипотеке.
Если рассматривать предложенные выше варианты (а их скорее всего и предложат), то нужно учитывать следующее:
1) АК Морская Звезда в Лазаревском (апартаменты со старым советским ремонтом, слабой Управляющей компанией, и совсем нерадужные перспективы для перепродажи в будущем);
2) АК Ди Примавера - комплекс в п. Лоо (Сочи), сдается с новым ремонтом и мебелью, будет приносить в год порядка 600 т.р чистыми. Но ипотеки начнут проходить не ранее апреля 2023 г.;
3) АК Грей Хаус - за 5,3 млн.₽ Вы получите апартамент в черновой отделке, и что бы сдавать его нужно будет потратить еще порядка 1,2 млн руб на ремонт, мебель и технику. Находится этот объект в микрорайоне Лысая Гора. Хороших перспектив сдачи в аренду, лично я здесь не вижу, но можно за летний сезон заработать порядка 400 т.р. сдавая посуточно и около 100 т.р сдавая в зимний период на долгий срок.
4) АК Даймонд - да, находится в более удачном месте, чем предыдущий вариант, но все же этот вариант больше не про заработок на аренде, а для собственного отдыха или переезда на ПМЖ. Но, и на ремонт также придется потратиться, а с учетом ремонта бюджет в 7 млн руб будет превышен;
5) ЖК Солнечный Остров - максимум, что можно выжать из аренды в этом комплексе - 400-450 т.р в год (и это после того, как Вы сделаете там ремонт). Но, даже это не столь существенная причина НЕ БРАТЬ этот комплекс: жилое помещение на земле ЛПХ (даже не ИЖС) в нынешних градостроительных реалиях Сочи приравнивается к огромному риску остаться ни с чем.
6) АК Клаб Стайл - нужно будет вложиться в ремонт, самостоятельно найти управляющую компанию и рассчитывать на доход в районе 480 т.р. в год (конечно если Вы большой оптимист 😁)
Можно приобрести и квартиру (студию 18-23 кв.м) в комплексах, которые строятся по ФЗ-214.
Преимущества: ипотека по ставке 7,7% (а не 12% как в апартаментах);
Недостатки: Вам придется ждать завершение строительства, затем сделать ремонт, найти управляющую компанию и сдавать за 500 т.р. в год.
Кроме того, если Вы занимаетесь бизнесом, или разбираетесь в экономике, Вы понимаете, что переизбыток предложений по аренде при сохранении текущего спроса влияет на цену (в данном случае не очень интересную для арендодателей). В каждом из данных комплексов более 2 тысяч квартир, и многие инвесторы покупали эти квартиры для сдачи в аренду...
Другие же варианты в Сочи намного дороже.
Поэтому, если Вы рассматриваете приобретение недвижимости на побережье Черного моря непосредственно как бизнес (сдавать в аренду и получать доход)... То, экономически более целесообразно приобрести гостиничный номер не в Сочи, а, например, в Небуге или Ольгинке.
Чем интересен курортный поселок Небуг? И можно ли на нем заработать?
Предлагаю рассмотреть вариант приобретения гостиничного номера в п. Небуг исключительно опираясь на цифры и информацию (которую при желании можно найти и самостоятельно), и проанализировать эти данные и принять верное решение.
Небуг - это небольшой курортный поселок возле Туапсе. Ежегодно за курортный сезон его посещает более 2 млн туристов.
В Небуг на море едут жители Краснодара (так как всего 2 часа на автомобиле), Ростовской области, Адыгеи, Астраханской, Воронежской и Белгородской областей.
Далее, за Туапсе начинаются горные перевалы и длительный серпантин до самого Сочи, и многие не готовы тратить время на длительную поездку, поэтому останавливаются в Джубге, Ольгинке и Небуге.
Небуг - это и огромный Аквапарк, Дино-Парк и Парк развлечений, Дельфинарий, возможность заняться дайвингом, полетать на дельтаплане, парашюте, покататься на ватружке и банане.
В зимний период появляются новые форматы активного отдыха. Можно комфортно осмотреть достопримечательности, так как снижается поток туристов и уже нет жары.
Здесь есть много и природных достопримечательностей: водопады, древние дольмены, скала Киселева (именно здесь снимался эпизод с рыбалкой из фильма "Брилиантовая рука").
Все это позволяет хорошим комплексам в Небуге поддерживать высокую загрузку и цены на размещение (даже не в сезон).
Апартаментный комплекс "Levada" - это функционирующий отель. Номера предлагаются с новым ремонтом, мебелью, техникой и текстилем. Поэтому Вы начнете получать прибыль от аренды сразу после сделки.
Чтобы понять, сколько можно заработать на этом комплексе, нужно посмотреть на стоимость размещения в этом комплексе (эту информацию Вы также можете и самостоятельно посмотреть на сайте Отеля).
В зимний сезон: при загрузке 50%, средняя стоимость размещения составляет 3 100 ₽.
90 (дней загрузки) * 3 100 = 279 000 ₽. 30% = это доход управляющей компании.
279 000 - 30% = 195 300 ₽ доход собственника за зимний сезон.
В летний сезон: при загрузке 85%, средняя стоимость размещения составляет 6 000 ₽.
155 (дней загрузки) * 6 000 = 930 000 ₽. 30% = это доход управляющей компании.
930 000 - 30% = 651 000 ₽ доход собственника за летний сезон.
Итого: 651 000 + 195 300 = 846 300 ₽.
Налог на доход будет составлять 13% (для физлиц) и 6% (если у Вас есть ИП).
Чистый доход от сдачи в аренду за год составит почти 740 000 руб.
Однако, представленые на сайте Отеля Левада цены - это стоимость за размещение в двухместном номере площадью 22 кв.м. Таких номеров в продаже уже не осталось, а номер 26 кв.м стоимостью 6 474 000 ₽ уже 3 местный и сдается по другой цене. Поэтому, к нашим расчетам можно смело добавлять 10% и итоговая доходность будет не менее чем 800 000 рублей в год.
На первом этаже комплекса - супермаркеты Магнит-косметик и Пятерочка. На крыше - круглогодичный бассейн, зоны отдыха, лобби-бар.
Апартаменты в Сочи - это все таки больше для пафоса (есть у многих такой пунктик, что должна быть недвижимость в Сочи), а так же для заработка на перепродаже (купив на начальном этапе).
Если же говорить про заработок на пассиве, то однозначно этот вариант очень достойный и лучше многих вариантов в городе Сочи. Более подробно почему так происходит в этой статье 👇
Проходит ипотека Росбанка и Сбера. Можно попробовать приобрести даже без первоначального взноса.
Если недвижимость на Черноморском побережье интересна, готов дать более подробную информацию.
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17