Несмотря на то, что взятая «в моменте» доля аварийного жилья может показаться весьма небольшой – менее 1% жилищного фонда страны – в ближайшие годы проблема его расселения будет оставаться на повестке дня в силу естественного износа всё новых пластов застройки. По этой причине вопрос обеспечения имущественных прав собственников жилых помещений в многоэтажных домах, признанных аварийными и подлежащим сносу или реконструкции, также будет сохранять свою актуальность.
Вопреки интуитивным представлениям, органы власти, принявшие решение об изъятии жилого помещения, не обязаны предоставлять собственнику другое жилое помещение взамен изымаемого. Закон говорит лишь о том, что оно может быть предоставлено по соглашению с собственником. Верховный Суд РФ, в свою очередь, указал на то, что суды не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника другим жилым помещением.
Однако, даже если такое соглашение и будет заключено, стоит обратить внимание на один нюанс. Дело в том, что если стоимость предоставляемого жилого помещения окажется выше выкупной цены изымаемого жилого помещения (вероятность чего крайне высока), то разницу между ними придется оплачивать собственнику.
На что гарантированно может рассчитывать собственник изымаемого жилого помещения, так это на предварительное и равноценное возмещение, в размер которого включаются:
- рыночная стоимость жилого помещения;
- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, с учетом доли собственника в праве общей собственности на него;
- рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на него;
- все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая упущенную выгоду.
Последний пункт предполагает максимально широкую трактовку – под него подпадают и расходы на поиск нового жилого помещения, и расходы на временное проживание в другом жилом помещении, и расходы на переезд и т.д. В связи с этим очень важна позиция Верховного Суда РФ о том, что в состав убытков, причиненных собственнику, входит сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – её размер может достигать сотен тысяч рублей.
К сожалению, на практике размер возмещения очень часто становится предметом споров. Процедура изъятия недвижимости такова, что именно орган власти направляет собственнику проект соглашения об изъятии недвижимости, соответственно, обязанность провести оценку размера возмещения также возлагается на него. Нужно ли говорить, что органы власти, в отличие от собственников, не заинтересованы в высоком размере возмещения, а потому, как правило, будут всеми возможными способами стремиться к его занижению.
Собственник, в свою очередь, может направить органам власти предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. На случай, если консенсус всё равно не будет достигнут, он может обратиться в суд с соответствующими требованиями. Верховный Суд РФ, вероятно, предвидел неизбежность таких споров и прямо указал, что для их разрешения судом может быть назначена экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости жилого помещения.
Кроме того, на уровне региональных законов могут устанавливаться дополнительные меры поддержки собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Наиболее типичной из них является предоставление гражданам субсидий на приобретение или строительство жилых помещений.