Купить квартиру в ипотеку и сэкономить на услугах риелтора в среднем 50–200 тысяч рублей возможно, если продавец согласен заключить сделку без посредников. При этом всё же остаётся риск нарваться на мошенников. Расскажем, как выбрать подходящую квартиру и оформить документы безопасно.
Выберите банк, в котором возьмёте ипотеку
Чтобы подобрать наиболее выгодное предложение, воспользуйтесь онлайн-калькуляторами на сайтах банков. Обычно ежемесячный платёж по кредиту зависит от процентной ставки, уровня дохода, размера первоначального взноса и общей суммы ипотеки.
Лучше оформить кредит после того, как найдёте подходящее жильё. На одобрение заявки уйдёт от 3 до 14 дней — после в течение 1–2 месяцев нужно предоставить банку документы на приобретаемую квартиру. Если не уложитесь в срок, процедуру придётся проходить заново.
Проверьте юридическую чистоту недвижимости
Чтобы убедиться в добросовестности продавца квартиры, попросите его показать документы, которые подтвердят личность и право собственности:
- паспорт;
- доверенность, если недвижимость продаёт посредник, — в ней должно быть указано, что человек имеет право совершать сделки;
- договор купли-продажи, договор долевого участия, дарения или мены, которые подтверждают право на квартиру;
- нотариально заверенное согласие на продажу от второго супруга, если квартира была куплена в браке;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры, если среди собственников — несовершеннолетние дети;
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — в ней указывают владельца квартиры и информацию о том, находится ли жильё под арестом и может ли собственник им распоряжаться. Если квартира в ипотеке или сдаётся в аренду, продавцу придётся сначала закрыть кредит или дождаться, пока истечёт срок проживания квартиросъёмщиков по договору.
Проверьте, совпадают ли паспортные данные продавца с теми, что указаны в документах. Ещё можно изучить копию домовой книги — это позволит убедиться, что в квартире не прописаны посторонние лица.
Чтобы узнать, есть ли у собственника задолженности по коммуналке, попросите его показать выписки о состоянии счетов из управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций.
Внесите задаток
Это сумма, которая подтвердит будущую сделку. Её размер оговаривается индивидуально и часто не превышает 50 000 рублей. Закрепите передачу задатка договором — типовая форма документа есть в интернете. Деньги останутся у продавца, если вы передумаете покупать квартиру. И наоборот, собственник жилья вернёт задаток в удвоенном размере, если найдёт новых покупателей.
Оформите ипотеку
Подать заявку на оформление ипотеки можно онлайн или в офисе банка. При этом список документов в кредитных организациях разнится. Точно понадобятся:
- паспорт;
- СНИЛС;
- ИНН;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
- свидетельства о рождении детей, заключении или расторжении брака;
- копия трудовой книжки;
- заявление о получении ипотечного кредитования.
Если запутались в документах или не уверены, что собрали всё нужное, позвоните в банк и задайте вопросы сотруднику кол-центра.
Когда вам одобрят ипотеку, предоставьте документы на жильё, которое планируете купить. Попросите у продавца:
- ксерокопию паспорта продавца;
- ИНН;
- документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
- справку из БТИ с описанием основных характеристик жилья и планом объекта недвижимости;
- документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- технический паспорт;
- выписку из ЕГРН;
- свидетельство о регистрации брака, если есть;
- выписку из домовой книги, подтверждающую, что в квартире не прописаны другие жильцы;
- согласие супруга на передачу недвижимости новому владельцу.
Банк проверит документы в течение нескольких недель. В это время нужно оценить стоимость недвижимости. Для этого банк предоставит своего специалиста или предложит выбрать оценщика самостоятельно. В любом случае услуги нужно оплатить дополнительно, в среднем оценка стоит 3000–5000 рублей.
Заключите сделку
Когда банк проверит недвижимость, можно заключить договор купли-продажи. Обычно его составляет юрист кредитной организации. В договоре указывают информацию обо всех участниках сделки, общую площадь, количество комнат, особенности планировки, стоимость жилья и размер ипотечной ставки.
Заранее обсудите с юристом дату передачи залоговой недвижимости. Если на момент сделки в квартире кто-то прописан, стоит указать точные сроки выписки.
В договоре могут встречаться профессиональные термины, их значение лучше сразу уточнить у юриста. После подписания договора расторгнуть его практически невозможно — сделать это получится только через суд при условии, что одна из сторон серьёзно нарушила права другой.
Передача денег продавцу тоже произойдёт через банк. Это случится, когда оформите квартиру в Росреестре. Для этого можно обратиться в МФЦ с документами:
- заявление о регистрации жилого помещения;
- договор купли-продажи;
- паспорта покупателя и продавца;
- квитанция об оплате госпошлины.
Сотрудник, принявший документы, выдаст вам расписку — в ней есть специальный номер, по которому можно отследить этапы регистрации.
Дальше можно самостоятельно перечислить продавцу первоначальный взнос, а после банк отправит ему оставшуюся сумму, которую брали в кредит. Или внести собственные деньги и средства банка на отдельный счёт для сделки. Так как жильё переходит в собственность покупателя только после регистрации, безопаснее выбрать второй вариант.
Обезопасьте новое жильё от форс-мажоров
Страхование квартиры — обязательное условие ипотеки. Без него банк не одобрит кредит. Полис гарантирует, что в случае пожаров, наводнений или взрывов бытового газа кредит банку выплатит страховая компания. А если застраховать жизнь и здоровье заёмщика, кредитная организация может снизить процентную ставку.
Ещё важно застраховать титул — право собственности. Это спасёт, если после сделки объявятся родственники предыдущих жильцов и заявят о правах на вашу квартиру.
Рассчитать и оформить полисы для ипотеки можно на сайте ВСК. Укажите данные по ипотечному договору, выберите тип полиса, внесите свои паспортные данные, адрес регистрации и номер телефона. После оплаты скачайте электронную версию полиса. Страховка также будет доступна в личном кабинете.
Страховые выплаты по каждому полису составляют до 15 млн рублей.