ЦБ РФ планирует обновить концепцию критериев оценки кредитования банками девелоперских проектов. Обновлённый документ будет представлен до конца I квартала текущего года и может вступить в действие с 2026 года, заявил Интерфаксу глава департамента банковского регулирования ЦБ Александр Данилов.
Основное изменение — снижение в 10 раз, с 1 до 0,1%, обязательных резервов при финансировании строительства жилья в случае соблюдении ряда условий.
"Окончательный резерв зависит от большого числа факторов, в модели оценки у каждого из них свой вес. Наиболее значимые — это, конечно, финансовые показатели, например достаточность средств для обслуживания и погашения кредита (LLCR), а также соблюдение графиков строительства, продаж", — пояснил Александр Данилов.
Также, по его словам, будут учитываться кредитные рейтинги, показатели консолидированной МСФО–отчётности, уровень долговой нагрузки компаний. При этом оценивать планируется всю группу компаний, в которую входит тот или иной застройщик.
По данным ЦБ, на начало 2025 года банки в Петербурге предоставили девелоперам 1,33 трлн рублей в рамках проектного финансирования. Таким образом, кредиторы смогут высвободить не менее 11,7 млрд рублей и направить их на новые кредиты. Плюс это может существенно снизить стоимость кредитования.
Сейчас начальные средние ставки по проектным кредитам рассчитываются по ключевой ставке ЦБ, к значению которой прибавляется ещё 4% годовых.
"Новое правило означает, что, если застройщик соблюдает график строительства и вовремя получает все необходимые разрешения, банк будет считать такой проект менее рискованным. Соответственно, резерв — сумма, которую банк откладывает на случай возможных проблем с кредитом, — снижается", — говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
"Снижение резервов по проектам, по которым уже готова вся исходно–разрешительная документация, является правильным шагом: проект реализуется по согласованному графику с конкретными сроками, поэтому риски с точки зрения строительства минимальны", — полагает директор по инвестициям LEGENDA Александра Болилая.
"Для застройщика изменение подхода означает потенциальное удешевление финансирования. Проекты, которые идут без сбоев, обойдутся дешевле, чем те, которые сталкиваются с задержками или несвоевременным получением разрешений", — рассуждает директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Как говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов, сейчас в стресс–модели банков закладываются наиболее пессимистичные сценарии роста себестоимости строительства. "То есть формируются резервы. Это страховка от превышения затрат по растущим сметам, но за счёт этого увеличивается и собственное финансовое участие девелопера, который обращается за проектным финансированием. Это увеличивает и себестоимость квадратного метра", — уточняет он.
По словам директора по взаимодействию с инвесторами ГК "А101" Анатолия Клинкова, в первую очередь новые правила будут касаться проектов на начальной стадии строительства, когда отсутствует наполнение эскроу–счетов и стоимость проектного финансирования определяется базовой ставкой. "То есть выиграют прежде всего девелоперы, которые сейчас начнут запускать проекты, — говорит специалист. — Впрочем, глобального снижения ставок ждать не стоит — они привязаны к “ключу”, который остаётся на очень высоком уровне".
"Новые правила стимулируют застройщиков не просто брать кредиты, а эффективно управлять проектами, следуя установленным срокам и требованиям. В конечном итоге это должно привести к более стабильному и прозрачному рынку строительства", — считает генеральный директор консалтинговой компании "PRO Апарты" Екатерина Запорожченко.