Себестоимость загородного строительства вырастет, но расходы придется брать на себя застройщику.
«Пригород» продолжает обсуждение прогнозов на 2025 год. (Начало см. здесь). Напомним: эксперты, опрошенные РБК, уверены в росте цен. И приводят веские основания.
Но вопрос в другом: а будут ли покупать загородные дома и участки, с учетом подорожания? Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом», уверен, что основные расходы придется нести застройщикам. Рынок пока не готов к повышению цен. Разве что ЦБ РФ начнет снижать ключевую ставку, и часть денег с депозитов потечет в реальную экономику.
Кстати, об этом сценарии говорили и участники конференции, которая прошла вчера в экспертном клубе «Загородный девелопмент». (Материалы конференции можно посмотреть здесь). Но пока вероятность такого развития событий невелика.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Спрос на «загородку» есть только в ценовом диапазоне 12-15 миллионов. Выше - мало, ниже - некуда. Семейная ипотека пока работает, но только с теми застройщиками, которые аккредитовались при банках.
За счёт чего произошёл рост себестоимости строительства:
1) использование эскроу-счетов увеличивает себестоимость на 10-15%. Это при строительстве «за свои». При использовании заёмных денег (например, от Сбера) - плюс ещё 19%;
2) логистика подорожала на 30%;
3) производители подняли цены за последние 1,5 месяца на 10-15% и ввели квоты для своих дилеров, а для малого и среднего бизнеса- по остаточному принципу. То есть: материалов на складе мало. Приходится получать их транзитными доставками от производителя, например, через «Петровича», который получает свои бонусы;
4) зарплата рабочим выросла на 10-15%, год к году;
5) земельные участки под строительство все равно подорожали, процентов на 7-10
Как только вся эта совокупность подорожаний «выстрелит», увеличение себестоимости строительства неминуемо. Однако это повышение основным бременем ляжет на самих застройщиков, и в меньшей степени - повлияет на конечную цену продукта загородного строительства для покупателя.
В отличие от городского рынка, где 70% ипотечных сделок заменили на 40% сделок в рассрочку, на загородном рынке перетекания покупателей из ипотеки в рассрочки произошло не в такой мере. Поэтому цены на «загородку» еще как-то держатся, без резкого падения, но только на «честном слове» и за счет снятия с продажи довольно большого объема построенного, для поддержки цены.
Мало знаю девелоперов, которые сейчас начинают новые проекты. Скорее, заканчивают старые, и то - только в высокой степени готовности, чтобы попытаться хоть как-то отбить вложения. А раз не строят новое, то и смежникам (производителям стройматериалов), тоже сильно задирать цены не получится. Спроса нет.
При такой цене денег не только малый и средний бизнес, не работающий на «оборонку», затягивает пояса, но и народ уже начинает экономить на еде, а не только на «предметах роскоши», к которым опять относится собственный загородный дом.
Серьезный кадровый голод в отрасли нивелируется сокращением объемов строительства по причинам отсутствия спроса. Так что при увеличении себестоимости строительства эти расходы в бОльшей степени будут покрываться за счет уменьшения маржи застройщиков. И вряд ли серьезно увеличат конечную цену для покупателя.
На наш взгляд, сколь-нибудь серьезное удорожание конечной цены может произойти только при стечении нескольких обстоятельств:
- либо строительство станет совсем нерентабельным (из-за себестоимости), и тогда придется повышать цены, чтобы просто вернуть вложенное;
- либо снова заработает приемлемая ипотека и реальные доходы граждан будут расти, тогда снова вырастет потребление, в линейке которого загородная недвижимость занимает одно из последних мест.
Тенденция к уменьшению площади объектов есть во всем мире, особенно там, где недвижимость подороже. Стоимость квадратного метра в небольших объектах выше. Однако на более компактный объект найдется больше покупателей. Предел такого подхода - дом 6х6 метров, меньше строить уже совсем невыгодно.