Сейчас время продавать: профессор экономики наглядно объяснил, как теряют в цене квартиры

Когда покупать недвижимость и какие перед собой ставить задачи? На эти вопросы доходчиво ответил профессор экономики Игорь Бельских, рассуждая о доходности покупки жилья в текущих условиях.

В своем телеграм-канале Ваш карман & Тренды рынка он регулярно рассматривает целесообразность различных инвестиций в зависимости от ситуации. На этот раз он с цифрами в руках показал, есть ли смысл сейчас вкладывать в недвижимость.

Профессор напомнил, что при покупке нужно оценивать три показателя рынка: общую инфляцию, ситуацию с демографией и динамику цен на рынке. Так, любая территория, где происходит рост населения, естественный или миграционный, предъявляет повышенный спрос на недвижимость. Примером такого спроса является арабские Эмираты, территории больших столичных городов, типа Москвы или курортные зоны. Если вы покупаете недвижимость в таком растущем регионе, есть смысл ждать и подорожания недвижимости.

Но при этом нужно не забывать об инфляции, которая может сожрать большую часть потенциальной доходности и плохо повлияет на окупаемость.

— Если мы получаем доход от недвижимости за счёт арендных платежей, то в текущих условиях средняя окупаемость квартиры 20-25 лет в регионах страны. Это 5-6% на капитал. Ничего не дает, просто капитал «убъете», — объясняет Бельских.

Третий фактор на рынке недвижимости — ожидаемый рост стоимости объектов. Он легко прогнозируется в условиях стабильной экономики и соответственно покупка недвижимости на пороге роста это рационально, мудро и адекватно.

Сам Бельских при расчете доходности от покупки недвижимости опирается на мировые цены. Иными словами, предлагает оценивать актив в долларах. Пример: квартиру купили квартиру в центре Волгограда на Аллее Героев в 2012 году за 5,6 млн рублей, это 175 тысяч у.е.. Сейчас она стоит 14-15 млн (просят 16-17 млн), 140 тысяч у.е. Цена упала на 18%. А дальше будет хуже, хотя в рублях цена квартиры почти утроилась. Правда, обольщаться на этот счет профессор не советует.

— Ну и что? В условиях инфляции рублевый рост пустой, номинальный. Ничего не значит. Реально идет падение стоимости всего: доходов, объектов недвижимости, оборотов бизнеса, — рассуждает экономист и приводит другой пример.

При покупке недвижимости на подъеме можно заработать, а на спаде — только потерять. Пример: купили в 2000 однушку на Невской в Волгограде (тоже центр, но не престижный) за 7,8 тысяч у.е. (около 200 тысяч рублей), а продали в 2009 за 1,850 млн руб. 53 тысячи у.е. Реальный доход более 670%. Тренд роста цен. Сейчас стоимость такой однушки 2,8 млн руб (просят 3 — 3,2 млн), 28 тысяч у.е., падение, почти на 50%! Люди, которые ее купили в 2009 году, потеряли реальные деньги. Любую стоимость недвижимости можно посчитать, цифры доступны всем.

А вот отвечая, что делать в текущей ситуации, покупать или продавать, профессор категоричен: сейчас время продавать недвижимость.

— При высокой инфляционной стоимости, продавая такую недвижимость, мы получаем деньги, которые можем вложить в более доходные активы. Продали, вложили, через пару-тройку лет у нас денег будет больше, а квартиры по цене, скорее всего, будут на текущем уровне. Второй важный момент. Кто хочет купить квартиру в условиях сжатия спроса на нее? Из-за инфляции недвижимость объективно будет дешеветь, а количество людей, способных ее купить, даже в кредит будет снижаться. Продавцы неизбежно начнут снижать свои цены и это приведёт к определённому кризису на рынке недвижимости, — рассуждает профессор.

Бельских ссылается на столичных экспертов, которые прогнозируют, что московские новостройки в ближайшие два года подешевеют на 15-20%. А это значит, что смысл покупать недвижимость на территории Москвы в 2027 году и позже, считает профессор.

— Те люди, которые это сделают, скорее всего поймают рост цен на недвижимость, который будет в 2028-2032 гг., из-за отложенного спроса. Плюс сыграет свою роль стабилизация курса национальной валюты, плюс сыграет объективно и позитивно экономический рост. В ближайшие два года недвижимость выгодно продавать с точки зрения текущего момента. А в 2028-2032 гг. недвижимость выгодно будет покупать, чтобы поймать следующий цикл экономического роста цен на рынке недвижимости. Тренд, — убежден Игорь Бельских.

Профессор экономики напомнил, что в условиях экономического роста всегда идёт рост стоимости недвижимости с определённым временным лагом. Если идёт стагнация или спад в экономике, то недвижимость, как правило, дешевеет спустя какое-то количество месяцев или лет. Поэтому внимательно смотрим за экономическими показателями нашей страны и принимаем грамотное решение.

Напомним, очередной решение относительно ключевой ставки ЦБ примет на заседании 14 февраля.

Больше интересных новостей Волгограда в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь!

Андрей Резвов