Периодически представляю в суде интересы клиентов, которые вынуждены доказывать право собственности на свой земельный участок при отсутствии каких-либо правоустанавливающих документов.
Как правило, имеет место давность владения земельным участком.
Из последнего примера. Гражданин Моров в 2005 году купил садовый участок у гражданки Вилоры. За малую денюжку. Она, в свою очередь, ранее купила этот участок у неизвестного нам гражданина Икс. С 1995 года участок зарегистрирован на этого гражданина.
После сделки ни Вилора, ни Моров не оформили в Росреестре своё право собственности на приобретённый земельный участок, просто оформили членство в садовом обществе и пользовались участком. То есть платили в общество взносы, обрабатывали участок, кушали собранные с участка овощи и были всем довольны. Но вот в 2025 году (через 20 ! лет) гражданину Морову понадобилось поменять участок на долю в своём доме, принадлежащую бывшей жене. Бывшая супруга, естественно, поставила условием официальное оформления участка в Росреестре.
И тут начался квест. Как выполнить условие?
Гражданин ИКС давно умер. Его наследники не известны и своих прав на участок не заявляли. Гражданка Вилора то же умерла. Её наследники так же не известны и своих прав на участок не заявляли.
А гражданин Моров остался с распиской в получении 3 т.р. от гражданки Вилоры в 2005 году и с членской книжкой на участок.
Естественно, в этих условиях следует в судебном порядке признать право Морова на этот участок. Действительно - сделки, предметом которых был земельный участок были. Передача участка от ИКС к Вилоре, а затем Морову - была. Но при этом права на участок ни у Вилоры, ни у Морова не возникло в силу ст.131 и ч.2 ст.232 ГК РФ, так как моментом перехода прав считается регистрация сделки и права покупателя в Росреестре.
Выходов из положения закон предусматривает всего два.
Первый - подача заявления в суд в порядке особого производства об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения земельным участком как своим собственным в течение срока приобретательной давности.
Второй - подача искового заявления в суд о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.
И в данном конкретном случае оба способа имеют пороки (трудности реализации). Пороки вызваны как конкретными жизненными обстоятельствами (смерть ИКС и Вилоры), так и неправильные действия последующих после Икса владельцев участка. Последующие владельцы или не знали, или легкомысленно игнорировали положения закона о государственной регистрации объекта недвижимости. С одной стороны, они правильно полагали, что регистрация носит заявительный порядок, а с другой стороны -не задумались о юридических последствиях своего бездействия.
Первый способ подразумевает отсутствие зарегистрированного права за иным лицом (в противном случае налицо спор о праве), заинтересованным лицом в данной тяжбе является Росреестр. Второй способ применим под вопросом в силу того, что все предыдущие собственники умерли, а именно они по закону должны быть в суде ответчиками. А как подать иск к людям, которые а) неизвестны; б) умерли; в) невозможно соблюсти требование кодекса об отсылке ответчику копии иска в силу того, что неизвестно где эти умершие граждане проживали; г) со смертью человек теряет все свои права и не может нести обязанности. В силу этого обстоятельства не может быть ответчиком в суде.
Юристы преодолевают эти препятствия, но стоит ли их создавать изначально?
Статья написана на основе точных существующих фактов, описание соответствует изложенным обстоятельствам, имена участников изменены. Посвящается О.Морову.
Фотография 1963 года, изображены члены семьи автора статьи. Автор - мальчик с собачкой.