Расположенная между Индийским и Тихим океанами, Австралия является шестой по величине страной в мире. Но, несмотря на свои размеры, это одна из самых малонаселенных в мире стран, поскольку 70% ее суши — полузасушливые, засушливые или пустынные регионы. Именно по этой причине почти 90% населения Австралии живет в пределах 50 км от побережья в таких городах, как Сидней, Мельбурн и Перт.
Прекрасная погода и потрясающие пейзажи давно сделали Австралию желанным местом для жизни. Фактически, ее обилие природных ресурсов и история высоких экономических показателей побудили многих называть ее «Счастливая страна». Но последние экономические тенденции говорят о том, что это счастье заканчивается.
В Австралии становится невозможно жить.
Жилищный кризис
На переднем крае проблемы — жилищный кризис.
Австралия пережила один из самых больших жилищных бумов в мире за последние несколько десятилетий. С середины 2000-х годов средние цены на жилье выросли более чем вдвое, и цены взлетели далеко за пределы досягаемости для людей со средним достатком.
Сидней — самый дорогой город Австралии. Со средним отношением цен к доходам 13,8 это ставит его на второе место среди наименее доступных городов в мире после Гонконга.
Кроме того, два других австралийских города, Мельбурн и Аделаида, также входят в десятку самых дорогих в мире.
Такой быстрый рост цен на жилье происходил по всей стране. И что еще хуже, он не сопровождался ростом заработной платы.
Посмотрите на соотношение средних цен на жилье к среднему доходу домохозяйств в Австралии в 2002 году. Это соотношение составляло 4,9 раза. К 2024 году оно выросло до 8,6 раз, что свидетельствует о резком долгосрочном снижении доступности жилья.
Причины жилищного кризиса в Австралии многогранны. Но основным фактором является острая нехватка предложения. Правительство Австралии на протяжении десятилетий существенно недоинвестировало в жилье, что привело к растущему дефициту доступного жилья.
По состоянию на 2022 год предложение жилья в Австралии составляло 420 единиц на 1000 человек, что ниже как среднего показателя по ОЭСР, так и большинства стран-аналогов Австралии, таких как Великобритания, Япония и Италия.
Количество домов, выставленных на продажу в Австралии, сократилось с 2015 года. А количество домов, сдаваемых в аренду, сокращается с начала 2020 года.
Неспособность строительной отрасли успевать за спросом еще больше усугубила проблему. Количество выдаваемых разрешений на строительство находится на самом низком уровне за последние десять лет, что создает значительное отставание и усугубляет нехватку жилья.
Кроме того, за последние несколько лет население Австралии быстро росло. Это недостаточное предложение в сочетании с ростом населения, приводящим к росту спроса, создало идеальный шторм для роста цен.
Отрицательная корректировка
Политические решения правительства Австралии в отношении жилья также не помогли ситуации. В частности, введение так называемой отрицательной корректировки. Отрицательная корректировка — это налоговая политика, которая позволяет инвесторам компенсировать потери стоимости недвижимости за счет личного дохода, такого как их зарплата, при расчете суммы подоходного налога. То есть, если стоимость недвижимости вдруг упадет, инвестор компенсирует это падение за счет уменьшения своего подоходного налога.
Будучи краеугольным камнем австралийского инвестиционного ландшафта в области недвижимости на протяжении десятилетий, такая политика по сути поощряла инвесторов брать займы для спекуляций на ценах на жилье, поскольку любые понесенные убытки можно было использовать для сокращения их общей суммы подлежащего оплате налога.
Результатом стал возросший спрос на жилье со стороны инвесторов, что сделало цены на жилье недоступными для обычных австралийцев (не инвесторов и не спекулянтов).
Фактически, данные австралийского налогового управления показывают, что 1% австралийских налогоплательщиков владеют почти четвертью всех инвестиционных объектов недвижимости по всей стране. Кроме того, в Австралии насчитывается почти 20 000 индивидуальных инвесторов в недвижимость, которые владеют шестью или более инвестиционными объектами недвижимости.
Введение правительством Говарда в 1999 году налоговых скидок на прирост капитала усугубило ситуацию, предоставив австралийским резидентам налоговую скидку в размере 50% при продаже недвижимости, которой они владели более 12 месяцев. Эти налоговые льготы привели к всплеску спроса на жилье, значительно сократив налоговые издержки на покупку и продажу недвижимости и отделив цены на жилье от роста доходов.
Увеличивающийся возраст лиц, впервые покупающих жилье, является явным показателем растущей недостижимости владения жильем. В 2002 году требовалось менее 7 лет, чтобы накопить на 20% депозита на дом. Сегодня эта цифра выросла до среднего значения в 11,4 лет. Этот длительный период сбережений в сочетании с быстро растущими ценами фактически вытеснил многих с рынка недвижимости.
Фактически, крайняя недоступность жилья способствовала увеличению разрыва в уровне благосостояния, и самые богатые австралийцы теперь владеют в ДЕВЯНОСТО раз большим богатством, чем самые бедные.
Арендуют, а не владеют
Кризис привел к тому, что все больше домохозяйств арендуют жилье, а не владеют им. Такая тенденция обострила конкуренцию среди желающих снять жилье из имеющихся свободных вариантов, что привело росту цен на все виды арендованного жилья и больно ударило по австралийцам с низкими доходами.
Как видите, уровень вакантных арендных площадей по всей Австралии в последние годы упал ниже 1,5%. В некоторых районах этот показатель составляет всего 0,5%.
Иммиграционная политика также сыграла значительную роль. Приток владельцев временных виз, особенно иностранных студентов, усилил давление на рынок аренды. Этот возросший спрос привел к росту цен на аренду и жесткой конкуренции за доступные квартиры, что еще больше снизило доступность жилья как для новичков, так и для долгосрочных резидентов.
Эти сложные условия привели к тому, что даже те, кто работает полный рабочий день, не могут арендовать жилье, а ошеломляющее количество, то есть ТЫСЯЧА ШЕСТЬСОТ австралийцев, ежемесячно становятся бездомными.
Помимо низкого количества имеющегося жилого фонда, темпы строительства социального жилья снижаются на протяжении десятилетий. Социальное жилье — это арендное жилье, полностью или частично финансируемое правительством.
Но государственное финансирование сокращалось в течение многих лет, оставляя значительный разрыв в вариантах доступного жилья для австралийцев с низким доходом. Этот дефицит социального жилья вынудил больше людей обращаться на уже и так переполненный частный рынок аренды, что еще больше подстегнуло цены и конкуренцию.
Жилищный кризис имеет далеко идущие последствия для структуры экономики и классовой структуры общества в Австралии. Он способствовал увеличению неравенства в благосостоянии, поскольку владение недвижимостью стало ключевым разделителем между имущими и неимущими.
На этой диаграмме приводится сравнение среднего соотношения долга к доходу домохозяйства в Австралии с аналогичными странами. Как видно, отношение долга к доходу в Австралии сейчас составляет 21%, что более чем вдвое больше, чем в США, и значительно выше, чем в Великобритании и Японии.
Этот высокий уровень задолженности оказывает значительное давление на австралийские домохозяйства, ограничивая их финансовую гибкость и устойчивость перед лицом экономических потрясений. Именно по этой причине МВФ определил Австралию как страну со вторым по величине уровнем риска на рынке жилья среди развитых экономик, в первую очередь из-за высокого уровня задолженности домохозяйств и высоких цен на жилье.
Кризис стоимости жизни
К сожалению, жилищный кризис это еще не вся проблема. Большинство австралийцев сталкиваются с кризисом стоимости жизни.
Для работающих людей возникла еще одна тревожная тенденция — СТАГНАЦИЯ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ.
Несмотря на репутацию Австралии как страны с устойчивой экономикой, реальная заработная плата упала на 4,8% с момента пандемии. Это снижение резко контрастирует со средним ростом на 1,5%, наблюдаемым в странах ОЭСР за тот же период. Серьезность этого сокращения заработной платы ставит Австралию в один ряд с такими странами, как Литва и Венгрия, которые обычно не ассоциируются с экономическим положением Австралии.
Фактически, прогнозы показывают, что к 2028 году реальная заработная плата в Австралии восстановится только до уровня 2014 года, что свидетельствует о полутора десятилетиях экономической стагнации. Для среднестатистического работника этот длительный период стагнации заработной платы существенно повлиял на покупательную способность домохозяйств и уровень жизни.
Усугубляет проблему стагнации заработной платы рост стоимости жизни. В недавнем опросе 56% австралийцев сообщили, что едва сводят концы с концами или не сводят их вообще. Этот кризис усугубляется ростом цен на такие предметы первой необходимости, как продукты питания, энергоносители и жилье.
Ситуация стала настолько ужасной, что 52% респондентов опроса сообщили о сокращении потребления энергии, а треть пропускала приемы пищи.
Из-за высоких расходов на жилье в июне 2024 года потребление домохозяйств в Австралии снизилось на 0,2%, что стало самым значительным квартальным снижением за исключением периода эпидемии COVID с момента мирового финансового кризиса.
Это сокращение потребительских расходов в первую очередь объясняется высокой инфляцией и процентными ставками, которые существенно повлияли на бюджеты домохозяйств.
Финансовая уязвимость многих австралийцев еще раз подтверждается их неспособностью откладывать деньги на экстренные случаи. 9% австралийцев сообщают, что не смогут покрыть непредвиденные расходы в размере 3000 долларов, что подчеркивает шаткое финансовое положение многих домохозяйств.
Производительность труда не растет
Наряду со стагнации заработной платы есть еще одна системная проблема. Рост производительности труда в Австралии снижается уже больше десятилетия.
Рост производительности труда является важнейшим показателем экономического здоровья и ключевым фактором уровня жизни. Он измеряет, насколько эффективно экономика преобразует ресурсы в продукцию, отражая технологические достижения, инновации и общую экономическую эффективность.
В случае Австралии данные рисуют тревожную картину. За последнее десятилетие средний рост производительности труда снизился до 1,2%, что является резким снижением по сравнению с темпами роста в 2,1%, наблюдавшимися в 1990-х и начале 2000-х годов.
Это замедление ставит Австралию позади многих стран ОЭСР с точки зрения экономической эффективности и инноваций. Последствия этой стагнации производительности имеют далеко идущие последствия.
Страна переживает самые медленные темпы роста со времен рецессии 1990-х годов, при этом рост ВВП за последний год составил всего 1%. Фактически ВВП Австралии на душу населения снижался четыре квартала подряд, что в перерасчете на душу населения указывает на рецессию.
Это означает, что, хотя в целом экономика может расти, среднестатистический австралиец не ощущает преимуществ этого роста.
Резервный банк Австралии предупредил, что продолжающийся слабый рост производительности труда представляет значительный риск для экономических перспектив, что может привести к постоянной инфляции.
Если заработная плата будет расти быстрее, чем инвестиции с целью повышения производительности труда, это еще больше усугубит экономические проблемы Австралии.
Данные показывают, что инвестиции в исследования и разработки тревожно низки. В 2022 году Австралия потратила всего 1,7% своего ВВП на НИОКР, что значительно ниже среднего показателя по ОЭСР в 2,4%.
Недостаточные инвестиции в инновации и экономическую диверсификацию ставят Австралию в невыгодное положение по сравнению с другими развитыми экономиками, такими как Великобритания и США, которые обычно выделяют большую долю своего ВВП на НИОКР.
Бюрократия
Отчасти в этом виновата нормативно-правовая среда в Австралии. ОЭСР отмечает, что нормативно-правовая база Австралии относительно сложна. И это нормативное бремя может препятствовать предпринимательству и инновациям, критически важным компонентам для повышения производительности и экономической диверсификации.
Существуют ограниченные стимулы для инвестиций в австралийский бизнес по сравнению с сектором недвижимости, который предлагает налоговые льготы, такие как отрицательная корректировка и льготы на прирост капитала. Эта политика поощряла инвестиции в рынок жилья Австралии с непреднамеренными последствиями для экономики в целом.
Направляя значительную часть национального богатства и инвестиций в недвижимость, Австралия непреднамеренно пренебрегла другими областями, имеющими решающее значение для долгосрочного экономического роста и инноваций.
Результатом является экономика, чрезмерно зависящая от собственности и природных ресурсов, лишенная диверсификации, необходимой для устойчивого роста производительности.
Текущая траектория развития Австралии представляет собой пессимистичный взгляд на ее будущее, и многим будет крайне сложно жить в этой стране, по крайней мере, в течение следующих нескольких лет. (По материалам австралийской прессы)
Подпишитесь, чтобы получать обновления по этой и другим актуальным темам!